自1980年起，由于美国和欧洲对于抵押贷款市场的解控，越来越多的城市边缘人群被纳入住房所有者阶层，随之而来的是1990年和更为灾难性的2007年的严重住房经济泡沫。在房产泡沫破裂中，采取极端新自由主义经济和住房政策体制的国家皆损失惨重：例如美国、英国、爱尔兰、希腊、冰岛、意大利、西班牙和葡萄牙，这些国家差不多都背负上巨大的债务。受影响最小的是那些鼓励多种住房所有权形式的国家，如德国、奥地利、瑞士、荷兰、瑞典和丹麦等由于“住房社会市场”的存在，一定程度上缓冲了经济泡沫破裂所带来的撞击。[20]鉴于此，各国陆续投身于公共住房领域的相关理论与实践研究，当下大批研究皆围绕住房政策展开，而且研究对象普遍是全球较具影响力的国家及地区。
（一）政治社会学研究视域：命令型与市场型政策相结合的视角
1.政府角色与住房政策
Sally Adamson（1974）通过对自1969年《住房法案》颁布以来美国地方政府执行住房改进政策的程序的调查研究，证实该法案是中央和地方政府为发现一种有效的住房改进政策而努力20年的最大成就。这一政策的重点在于劝说住房所有者增进他们的财产价值，而非强迫他们这样做。[21]
Raymond J.Struyk（1977）指出，政策条款的不变性，是美国联邦政府发起的针对大都市住房计划的传统特点。这种刚性特质忽视了城市住房市场的可变性，建议未来的联邦住房计划更具地方灵活性。[22]James F.O'Connell（1977）指出，近几年澳大利亚公共和私营部门通过提供经济援助或建设住房的方式来改善土著居民的住房条件，在某些地方这一计划取得了巨大成功，而在另一些地方由于没有顾及住房传统习惯等因素而导致失败。[23]
Michael Ball等（1988）通过对发达资本主义国家如英国、美国、法国、德国等住房市场、住房政策以及具体提供方式的比较，提出住房政治在亲市场意识形态和新右派政府的影响下，改革的可能方向是：重构住房供应体系、住房市场和政策的革新、社会住房供给的变革以及迈向新的住房供给政治等。[24]
Peter Williams（1997）指出，现在的英国住房政策正处于十字路口，住房昂贵且供不应求，房屋修缮问题也日益严重，与此同时，政府提供的资源还在不断削减。因此提出通过成立当地权威部门、自置居所、建立住房协会、发展住房市场和住房金融等构建一种长期的具有可持续发展性的住房体系。[25]
Jeanne M.Wolfe（1998）指出，20世纪加拿大社会性住房政策的提供责任从联邦政府向省和地方政府转移，并依次将其行政和管理职能移至地区和市政机构。最终导致现今的加拿大社会性住房政策，是由12个省和区域性政策以及数不清的地方性政策组成的纵横交错的政策体系。[26]Bae-Gyoon Park（1998）指出，在韩国和新加坡，国家和其他社会成员之间形成的政治联盟，对政府在住房发展中的作用产生了深刻的影响。政府只需要在社会活动中建立起适当的政治关系，比如府际关系、资金关系和劳动关系等即可解决住房矛盾，促进社会发展。[27]
黄持渊（2000）指出，韩国的住房政策，呈现出公共与私营部门在住房方面扮演角色的转变，突出的是政府在其中所起到的作用。为了破解住房难的瓶颈，公共部门最初扮演的是“企业家”角色，后来演变为“制约者”角色。此外，如果将住房看作是一种社会福利，政府则扮演着“提供者”角色。[28]
Laurence Murphy（2004）指出，20世纪90年代新西兰的社会福利改革深刻地改变了国家在住房政策系统中的作用，主要包括：创造一个利润导向的企业管理国有住房出租、向市场租金转移以及住房补充。其潜在影响集中在私有化、承租人的流动率、可支付能力等方面，因此需要采取相应的政治和立法改革。[29]
李光耀（2005）通过对新加坡“居者有其屋”计划和土地调控政策执行情况的介绍，指出屋主为有能力购买房屋而骄傲，但政府主建的组屋则惨遭擅用，维修方面也较差。进而阐明如何通过政府干预，建立起每位公民与国家以及国家前途之间的利害关系，使得每个家庭都有自己的住房，确保社会更加稳定。[30]
Daniel Keath Fetter（2010）指出，20世纪美国在推出“居者有其屋”计划上，增幅最明显的是1940—1960年，很大程度上是由于这一阶段原始业主的年龄下降所致。“二战”和朝鲜战争后期，国家兵役制度对退役军人的住房补贴及家庭构成的影响，充分说明战时租金控制政策有助于自有住房率的提升。[31]
2.住房供给与社会公平
Michael H.Lang（1989）指出美国对无家可归者关注度一般，主要途径有：志愿援助、立法倡议、社会运动施压和司法审查。与之相比，英国在1977年、1982年、1983年分别编纂了相关政策法案来保护社会弱势群体。美国分散的立法、零星的资金以及有关居住权的司法上诉注定只能取得有限的成功。[32]
David Clapham等（1990）对英国住房政策作为社会政策的职能展开了研究，一方面，对住房供应和其他福利服务如健康服务、教育系统、个人社会服务和社会安全之间的关系做出分析，提出住房政策的方向是满足社会需求。另一方面，指明住房政策作为福利政策的一种，需要承担提供其他社会服务的功能。[33]
Barrie Needham等（1998）通过分析以色列和荷兰两国住房的有效性，指出土地和规划政策极大地影响了住房供给。在荷兰，政策被积极用来提供大量的住房廉价用地；而在以色列，从土地到住房的转化过程中却有相当严格的政策限制。由于各自政策选择的影响，使其对以后的住房准入产生相应的作用。[34]
Helen Cope（1999）认为英国的住房协会应该针对个体的不同需求制定有差别的政策援助计划，特别是那些无家可归的人、上了年纪的老人、艾滋病患者以及身体有残疾的弱势群体。[35]Charles E.Daye等（1999）指出在获批住房资格方面，还存在着对少数种族特别是非裔美国人的歧视，住房准入条件的限制也引起了足够的关注并导致了改进措施的出台。随着住房公平国家立法的展开，对未婚妇女户主、有孩子的家庭、残疾人甚至大学生等的区别对待也应引起重视。[36]
Hal Pawson等（2002）通过研究住房过程和社会排斥的关系，以及过去几十年间英国社会住房分配体系的发展，指出现有的社会住房分配政策属于社会排斥问题的一部分，该政策妨碍把最贫困群体从最糟糕的地区分离出来。并且，由于其官僚性、强制性程序的影响，使得社会住房的作用蒙上污名。[37]
Kathryn Forbes（2007）通过对美国加利福尼亚州夫勒斯诺市可支付性住房危机的调查（如墨西哥农场工人），提出：第一，可支付性住房的提倡者需要参加该地区政策制定者的培训计划；第二，向其他县市学习怎样提高可支付性住房的供给；第三，找到将可支付性住房政策写进城市总体规划的途径；第四，较好的教育可能不会导致地方政府提升可支付性住房供给的空头承诺。[38]
Alan Morris（2009）指出，澳大利亚现有的住房政策需要作出彻底改动，以使年老的非自有房产者要么有足够的收入能够支付私营租赁住房的租金，要么能够在需要时得到相应的住房供给。[39]Elizabeth Debicka等（2009）指出，“二战”后贫乏的居住环境引起加拿大政府对北极圈东部因纽特人住房问题的参与，然而，由于缺乏对传统居住文化的考虑，导致交付的公共住房并不适合当地的气候以及以地面为基地的活动。[40]Sandra Newman等（2009）提出，患有严重精神病的无家可归者是公共政策缺陷的明显表现，对这类特殊群体的住房提供及政策研究，建议集中于解决长期存在的政策门槛问题，即住房和服务为谁提供更有效。[41]
Margaret Hodgins等（2010）指出，爱尔兰政府有必要改善老年人口的住房维护政策和使住房更加便利舒适的政策，未来的政策导向需要把重点放在建立扶持环境、社会参与和对自然、社会及精神福祉的优化方面。[42]Adrienne M.Holloway（2010）指出，美国的住房选择凭单计划由于主要依赖于房东自愿将住房出租给享有凭单资格的家庭，容易使有关选择因素受到影响。除了受市场驱动的租赁价格促使房东提出超过规定的租金上限外，还可能因为利润空间太低，房东拒绝出租房屋给单亲家庭，从而使得这类家庭的住房选择受到限制。[43]
Carlos Teixeira（2011）指出，为难民和移民提供住房，愈发成为加拿大不列颠哥伦比亚的小型或中等城市的问题。通过对弗农、彭蒂克顿和基隆拿移民住房经验的研究，显示调查对象不但由于地位、种族、肤色等原因曾遭遇歧视，而且面临着住房支付能力的问题。建议政府通过提供可支付住房建设资金、调节或与开发商合作、促进房东和承租人的对话等来帮助解决住房危机。[44]
Julie Rugg（2012）指出青年人是住房租赁市场中最弱势的群体，英国传统住房政策主要瞄准的是低收入家庭，对青年人在住房政策体系中的遗漏，可能导致一系列反社会行为。因此，政府应该在充分了解青年人住房需求特点的基础上，制定更具针对性的差异化住房政策，帮助改善青年人的住房条件。[45]
3.住房政策与社区发展
Ian Greener等（2008）指出，英国最新出台的住房政策尝试授予社会住房用户和自有住房用户同样的职责，这种利益相关者选择模型通过持有住房的方式使个体来改善他们的社区。住房代代相传，是主要的家庭财产，并且成为供养和财富的根本。现在的住房政策试图使社会性住房和自有住房用户通过参与管理或购买来扩展这些理念，因而彻底的住房所有权仍然是优先选择。[46]
Hunt D.Bradford（2009）通过对芝加哥公共住房改革失败的描述，指出缺乏新的、切合实际的住房改革发展配套计划，公共社区就没法发挥出住房政策的集体效能。若没有大量居民的入驻，甚至可能出现连建造最好的公共住房也有可能遭遇社会无序和管理混乱的厄运。[47]Paul A.Peters（2009）指出，公共住房的提供既是城市发展的重要组成，也是理解智利圣地亚哥市社会空间分异的关键。一方面，执行了50多年的MINVU计划，引进了大量的土地利用规划条例和限制城市盲目扩张的办法；另一方面，该计划也是城市新住房提供的最大推动者，容易忽略掉自身的政策初衷，使得人口增长迅速且城市边界不断扩大。[48]
Andrea M.K.Gill（2010）指出，自美国《住房和社区发展法》出台后，结束了政府作为低收入住房直接生产商的角色，用租赁证书代替了大规模的公共建设，并且资助私营部门为穷人提供住房。但是，如果没有包括整顿住房市场以及不平等的大都市区域划分等在内的体制改革，公共住房不太可能在废除种族隔离方面产生重大影响。[49](www.xing528.com)
Uche A.Oluku（2011）指出，美国“希望6”计划的实施，在一定程度上实现了以社区为导向的目标，政府干预后的混合收入住房社区中的犯罪率明显降低。然而，以圣路易斯为例，“希望6”计划却在全国范围内导致了相对集中的贫困、高比例的少数民族、女户主家庭和一定的住房空置率。[50]Jim Silver（2011）在阐述加拿大四个城市公共住房项目的基础上，解释了城市贫困和住房项目之间的内在关联，指出公共住房项目在不考虑其负面形象时，是为了提供更好的居住场所。但是，北美20多年的实践证明，城市贫困问题的解决靠的不是所谓的公共住房计划，而是需要重建公共住房社区。[51]
Danielle H.Sandler（2012）对1995—2010年美国芝加哥公共住房项目废除前后犯罪率的审查，评价了公共住房的潜在负外部性。通过公共住房社区与周围社区的比较发现，犯罪率在该项目废止后下降了8%，这种减少主要集中在暴力犯罪方面，并且至少持续了5年时间。[52]David Mullins等（2012）在对影响英国住房政策的重大事件尤其是1979年以来住房政策演进分析的基础上，探讨了各种住房所有权形式的重要发展。如住房和社会医疗之间的关联、社区更新和私人部门振兴、社会排斥、可持续社区计划和监管改革令等主要政策的变化。[53]
（二）公共政策学研究视阈：经济发展对住房政策改革影响的视角
1.城市发展与住房供应
E.G.Pryor（1983）指出由于人口的快速增长和廉价住房供应的短缺，中国香港地区一直面临着持续的住房问题。直到1953年后才有所好转，政府的作用显而易见，如“居者有其屋”计划的推出、临时住宅的扩建和新城镇的发展等。但是，住房质量和公共服务标准的恶化，空置住房导致的资源浪费，以及港岛、九龙、荃湾这些商业区对香港90%左右工作的垄断等，需要在以后的政策方案中加以考虑。[54]
Dinyar Lalkaka（1985）指出，中国城市住房极为缺乏，已经达到非常紧迫的程度，原因在于住房被当作是社会福利由国家统包统揽的观念。这一陈旧思想通过如下途径对住房建设发挥作用：第一，城市人口规模及增长率过快；第二，在城市基础设施建设中，房屋投资比例失衡；第三，房租价格过低。因此，中国城市住房的唯一出路在于要把住宅建设改革成一种生产投资。[55]
Kosta Mathey等（1990）通过对古巴、坦桑尼亚、埃塞俄比亚、中国、越南等13个第三世界社会主义国家住房的评述，指出由于城市服务以及与市场经济相等同的适宜住房的缺乏，这些国家的住房改革并没有取得大范围的成功。[56]
Piyush Tiwari等（1998）指出，住房政策和计划的设计，需要对家庭可支付能力和住房需求的精确估计，住房提供或补贴的效率依赖于住房需求的价格弹性，不同的家庭由于经济和人口的原因，对住房需求有着不同的看法。并采用计量经济学的分析步骤，对印度城市住房需求的功能作出科学估计，结果显示，印度的住房需求不能适应现有的收入和价格的变化。[57]
Ian Cook（2008）指出快速城市化和工业化给公共住房问题带来了巨大压力，在揭示英国利物浦市公共住房发展的内在矛盾的基础上，为中国公共住房政策提供建议：第一，避免步伐过快地大规模发展公共住房；第二，避免过多的公共住房远离市中心；第三，促进新开发的公共住房项目的社会融合；第四，邀请公众和社区参与新的发展规划；第五，解决好公共住房与户口之间的关系等。[58]
比约恩·埃格纳（2011）指出，德国住房由于长期受到4种传统方式的影响，即“租赁法、住房补助金、私有住房促进和社会保障住房建设”，直到20世纪90年代末，“社会城市和东部城市改造”这两种新的办法才得以参与其中。虽然各种方式手段存在着一定的延展性，然而随着时间的推移，加之具体的社会和经济环境的影响，住房政策上也昭示出显而易见的改变。[59]
2.住房建设与住房公平
S.N.塔克（1985）指出，澳大利亚政府对于有能力购买非出租性质住房的屋主，实行一系列补贴政策，比如提供贷款利息补贴、首次购房储蓄津贴、首次购房利息减免等优惠措施。[60]宫尾尊弘（1985）指出，住房政策可分为两类：一是注重收入的公平分配；二是注重住房分配的效益。“二战”后欧洲各国公共住房政策的侧重点在于住房供给，即由中央和地方公共机构负责建造大批公租房，以扩大租房供应。但由此造成这些国家近年来财政负担沉重，住房资源分配的效益问题，以至于不得不重新考虑原先的住房政策。[61]Christopher J.C.Mafico（1991）通过调查得出，为了满足目标群体的社会经济、文化需要，目前津巴布韦的公共部门低收入住房政策必须改革，现行政策与存在的住房问题严重脱节。[62]
Tony O’Sullivan等（2003）认为，21世纪的英国将更多地强调对住房市场的管理而不是社会住房的建设，这样能够促使多样化的住房提供主体，如公共部门、非营利组织和私人能在住房价格、质量等方面展开竞争。社会住房政策的重要职能，就是为了满足低收入阶层的合理住房需求并努力做到物有所值。[63]
金银姬（2006）指出韩国公共住房政策的关键，在于通过中小型和出租型房屋的建设，解决中低收入者的住所，并在财政、土地、金融和税收上予以倾斜。对中国的建议是：第一，制定的政策法规能保障公共住房提供对象和相关程序；第二，把“只售不租”的政策模式改为“租售结合”，增添公共住房供给；第三，强化法制建设，为住房政策执行提供法律层面的支撑。[64]
Feyzullah Yetjin等（2007）通过对土耳其和立陶宛住房政策相似点及不同点的比较，指出现存的主要住房问题是社会排斥和贫穷，并运用“SWOT”方法对此作出分析。最后得出，不仅两个国家的经济存在困难，而且在协调处理住房问题时，这两国的法律、行政基础设施及制度结构等还存在一定的缺陷。[65]
金大鸿（2008）指出，根据韩国的发展经验可知，土地供给、商品房土地出让金占公共住房建设的比例、金融税收等有关政策的制定和执行，是中国公共住房能否抵达目的的中枢所在。[66]因此建议：第一，明确定义并细分公共住房供给对象，建立健全个人收入登记体系；第二，严控90平方米以下户型面积建设标准；第三，设立建设、运营保障性住房的专门机构。[67]
Alex F.Schwartz（2012）阐述了次贷危机如何影响住房政策的方方面面，重点考察了美国为中等收入家庭提供廉价舒适住房所制定的主要政策及实施的项目。在这些住房政策中，有些是为了刺激对廉价舒适住房的投资，有些则致力于消除歧视性行为，通过制定一系列干预措施来保障低收入家庭和少数族裔家庭的住房，提出所得税政策和监管政策对住房抵押贷款有着重要的影响。[68]
Mohammed Y.Ubale等（2013）指出，马来西亚和尼日利亚的住房政策并没有强调低造价住房的支付能力，也没有相关的法律章程或方针来进行调控。现有的政策在设计时没有考虑到相关受益群体，也与家庭背景和面积大小不符合。诸如住房资格条件、收入高低和需求者的数量等是该住房可支付性的主要障碍。[69]
3.市场机制与住房政策
Gil Shidlo等（1990）对巴西、印度、中国等7个发展中国家住房政策的比较，指出政府对政策工具的选择能被大范围地贴上“供应方”和“需求方”的标签。也就是说，对消费者而言，政策制定者要么选择补贴要么选择建设，或者是两者的联合。[70]John Doling（1999）通过对中国香港、中国台湾、新加坡、韩国的经济、社会政策与其他工业化国家政策体制的比较分析，尤其是对住房政策政府介入范围的本质研究，得出这四个国家和地区实质上代表了另一类政权类型，即生产上的社团主义和消费上的自由主义。[71]
Sasha Tsenkova（2009）指出，中欧和东欧从计划经济向市场经济的变革，无疑具有后社会主义的经济、社会和政治意蕴，并且体现在国家住房系统的改革方面。通过对东南欧9个国家住房政策改革的比较分析，主张更具战略性的政策变革，以使市场机制在国家和地方层面都能更好地发挥作用。[72]
Peter J.Wallison（2010）指出，20世纪90年代美国的住房政策产生了数量庞大的次级贷款，并且以史无前例的比率开始拖欠。Jim Kemeny（2010）主要比较了两种租赁住房类型：盎格鲁-撒克逊“二元化”模式与日耳曼“单一化”市场模式，鼓励成本型租赁融入市场，使之与营利型租赁竞争。[73]
Shawn R.Moulton（2011）提出，美国GSE法案中可支付住房的目标对于抵押贷款市场的影响很小，统计数据显示，该目标与取消抵押品赎回权、空置率或其他住房效果之间没有任何关系。此外，对无家可归者提供的住房援助计划，能够减少长期以来的无家可归现象，并且政治上的考虑不只是在决定公共服务的水平和质量而且在确定提供这些服务的手段上有着一定的影响力。[74]
Edward L.Glaeser等（2012）提出美国住房政策制定者应该根据不同地区的住房市场条件，以及穷人和中产阶级所面临的不同住房负担能力制定差异化的住房政策。通过改革住房抵押贷款利息减免政策，激励当地政府允许市场增加住房供给，避免不必要的价格上涨；联邦政府对低收入住房建设的补贴应当取消，相应的资金可转用于加大联邦租房券的使用范围。[75]
Tai-Chee Wong等（2013）指出，新加坡的住房政策经历了由基本需求管理到欲望管理的演变过程。在详细说明1960年后公共住房政策所凭借的根本缘由的基础上，解释这一供应模式怎样适应政策涵盖群体住房诉求的变更。集中探讨了公共住房要想获得实质性提升需要与私人住房相联结，即使是在政府为改善公共住房质量不遗余力地进行努力后仍然如是。[76]
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