房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括以下两个方面：第一个方面是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；第二个方面是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状态改为出租状态。
1.作为存货的房地产转换为投资性房地产
作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。一般而言，如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且董事会或类似机构做出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构做出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构做出书面决议的日期。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额贷记“开发产品”等科目。
【例7-3】凌云实业股份有限公司是从事房地产开发业务的企业。2016年5月10日，凌云实业股份有限公司与A公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体经营性租赁给A公司，租赁期从2016年5月15日开始，租赁期5年。2016年5月15日，该写字楼的账面余额3600万元，未计提存货跌价准备，转换后按成本模式计量。
凌云实业股份有限公司2016年5月15日编制会计分录如下：
借：投资性房地产——写字楼 36000000
贷：开发产品 36000000
2.自用房地产转换为投资性房地产
企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构做出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构做出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构做出书面决议的日期。(www.xing528.com)
企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备”科目；按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销额，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
【例7-4】凌云实业股份有限公司拥有办公楼一栋，2016年3月6日，凌云实业股份有限公司与B公司签订了租赁协议，将写字楼整体经营性租赁给B公司，租赁期从2016年3月15日开始，租赁期5年。2016年3月15日，该写字楼的账面余额为3600万元，已计提折旧600万元。假设B公司所在的地方没有活跃的房地产交易市场。
凌云实业股份有限公司2016年3月15日编制会计分录如下：
借：投资性房地产——写字楼 36000000
累计折旧 6000000
贷：固定资产 36000000
投资性房地产累计折旧（摊销） 6000000
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