房地产开发经营业纳税审计优化方案

重要概念包括：房地产开发商、房地产开发企业的资质；商品房销售许可证；宗地、宗地图、毛地与净地、土地招挂拍制度；基准地价、标定地价、征用价、出让价、转让价、出租价、入股价、评估价；建筑面积、竣工面积、销售面积、预售面积、空置面积、公用建筑面积、公摊面积、使用面积、计租面积；高档住房、普通住房、经济适用房、拆迁安置房、廉租房、安居房；期房、现房、准现房、抵债房等。

房地产开发企业的特点：①开发过程具有长期性；②资产负债率高，对金融机构的依赖程度大；③工作关系复杂且项目操作复杂；④市场具有地区性和分散性；⑤投资风险大、回报高；⑥受国家宏观政策影响大。

会计核算的特点：①具有开发成本、开发间接费用、库存设备、开发产品等特殊核算科目；②主营业务收入包括按照现售方式销售，预售方式销售，分期收款、委托代销、委托包销等结算方式销售，银行按揭方式销售等；③开发产品成本的核算与计算。

审计难点包括：①房地产开发项目基本信息的收集；②评估在建项目和完工项目所需要的数据；③预收收入的评估分析，包括增值税、企业所得税、土地增值税、印花税；④主营业务收入的评估分析；⑤价外费用；⑥合作建房和代建房的涉税审计；⑦借款费用等。(www.xing528.com)

政策依据：基本范围；视同销售货物的行为；混合销售的行为；兼营非应税劳务的行为；兼营不同税率的行为。

审查方法：对于视同销售行为的审查（包括对于委托代销业务没有申报纳税的稽查，在不同县市间移送货物用于销售没有申报纳税的稽查，对于将自产或者委托加工的货物用于非应税项目、集体福利和个人消费，未视同销售申报纳税问题的稽查）；对于兼营非应税劳务的审查；对于混合销售行为的稽查；对于处理个人使用过的固定资产的审查；对于加工劳务的审查。