地租和租金的供需决定与经济租的变化

1．地租。

经济学中的土地是一个广泛的概念，它不仅指地面，也指地下、空中、水面上的一切自然资源。地租是在一定时期内利用土地的生产力所支付的代价或土地这一生产要素提供服务的报酬。地租是由土地市场的供给和需求共同决定的。

土地的需求取决于土地的边际生产力，而随着社会对土地需求量的增加，人们只能使用越来越差的土地（土质和位置），因而每增加1单位土地使用所增加的收益即土地的边际收益或者说土地的边际生产力是递减的，从而对土地的需求曲线，如同其他生产要素的需求曲线那样，呈现为一条向右下方倾斜的曲线，如图7-3（a）中的D曲线。

图7-3 均衡地租的决定

土地这一生产要素具有稀少性、不能流动、不能再造等特点。就一个国家或一个地区而言，土地的全部供给量是固定的，其供给曲线表现为一条垂直线。如图中的S曲线所示，不管地租怎样变化，土地总供给量始终为Q0。图中土地需求曲线D和土地供给曲线S的交点E是土地市场的均衡点。该均衡点表示，在土地数量为固定不变的Q0情况下，均衡地租为R0。这里的均衡地租同样是指均衡地租率，即单位土地的地租。假定社会对土地的需求增加，需求曲线将会平行地从D向右移动到D′，与不变的供给曲线交于E′，均衡地租会相应地上升到Re。这就是说，由于土地供给量为既定常数，因而地租高低只决定于土地的需求曲线，与土地需求的高低同方向变化。

上述垂直的土地供给曲线是仅就一国的全部土地而言。倘若改从某行业的角度来看土地供给，则土地的使用量或供给量是会随着地租水平的变化而发生变化的。例如，当土地用来建筑住宅可以产生较高的报酬，即可以支付较高的地租时，用于种植或其他用途的土地就会被转用于建筑用途。因此，从一个行业来说，土地的供给是可变的。土地的供给与使用土地的机会成本有关。如果一块土地使用于某种用途比使用于别的用途所取得的收益高，即该用途可以取得较高的地租，这种用途的土地的供给量就会增加，即通过减少其他用途的土地量来增加该用途的土地供给量。图7-3（b）表明，从一个特定行业看，地租的上升可以引起土地供给量的增加。土地需求曲线和土地供给曲线相交处决定均衡地租。

土地有肥瘠之分，矿藏亦有贫富之别，再加上地理位置、气候等条件的差别，可以把土地分为不同等级。一般来说，对土地的利用，会根据土地上产品需求的大小，自优至劣依次进行。土地产品的价格必须不低于使用劣等地进行生产所耗费的平均成本。该成本中包括使用劣等地也必须支付的地租，否则，劣等地所有者就不会出让土地使用权。使用同样大小面积的土地，在土地上投入同样多的资本和劳动，劣等地上收获的农产品数量比中等地和优等地上收获的要少。因而劣等地上每单位产品的成本消耗要高一些，或者说，那些肥沃程度高、交通便利的土地，其产品生产成本低于劣等地产品的平均成本。而农产品市场价格是由劣等地产品的成本决定的，这样，经营中等地、优等地的生产者就会获得超额利润。这一超额利润通过租种优等地和中等地的竞争，必然落到土地所有者口袋中而成为级差地租。

随着经济发展和人口增加，社会对农产品的需求增加，农产品价格相应上涨，这一方面导致新的劣等土地的开发和利用，另一方面也使土地级差地租水平上升。

2．准地租和经济租。(www.xing528.com)

在短期内，工厂、机器和其他耐久性设备固定性很强，不易从这个产业转往其他产业，有些具有类似一国或一地区在一定时期内垂直的土地供给曲线，因此，使用这些设备的租金有时也称准地租。

在长期内，一切要素都可流动。因此，要想使这些要素留在该行业，厂商付给它们的报酬必须超过它们转移到其他行业所能获得的最大报酬，即机会成本。这个超过部分称为经济租。有特殊技能的人，如企业高管等所获的收入中，很大一部分就是这种经济租。当经济租大于零时，这些特殊要素就会继续留在该行业中，若经济租小于零，这些要素就会转移到其他行业。

3．我国的租金和租金回报率。

由于我国土地是国有的，地租问题在经济生活中并不显著，显著存在的是房产租金。因此，现在就论述一下房产租金问题，从中也可以看出地租的一些性质。

所谓租金，是指暂时让渡某种财产的使用权而定期获得的收入。例如出租土地获得地租收入，出租房屋获得房租收入，出租设备获得收入，等等。租金水平用租金回报率来衡量。所谓租金回报率，指租金与让渡使用权财产的市场价值的比率。例如，某套房屋现在市场价值为500万元，年房租金额（指扣除税收及其他费用后的净租金收入）为10万元，则年租金回报率为2%。

租金回报率也可以用来衡量投资回报率（但投资回报率不局限于租金回报率，因为财产还可通过价值增值取得投资回报）。拿房产投资为例说，如果房价较低，而租金较高，则说明投资很有价值。例如，我国城镇住房价格大幅上涨以前买进的房产现在来出租，租金回报率普遍较高。比方上海市区一套100平方米的住房在2004年以100万元买进，出租的年租金总额为10万元，则投资回报率就达10%。如果现在房价涨到500万元，租金不变，则回报率就降到2%。可见，租金回报率与租金成正比，与出租财产市场价值成反比。

各种财产租金回报率（下简称“租金率”）是不相同且会变动的。就拿房产租金率为例说，取决于房租和房价水平，但这两者都会随时间和空间而变化。从时间上说，如果随着形势变化，房租上涨慢于房价上涨速度，则租金率就会下降。这是指目前买进房产用来出租。如果从前某个时间买进房产，其房价早已锁定，如果租金在上涨，则租金率就不断上升。房价下跌时，租金率变化情况也要看房产是以前买进的，还是现在买进的，而且还要看房租变动情况。从目前情况看，我国城镇住房租金率普遍较低，例如上海许多房租年回报率只有3%—4%。其原因主要是前几年房价飞涨，至今未有明显下调。通常说来，房租水平能比较真实地反映租房者的消费能力。在这种情况下，租金率偏低只能说房价偏高，有泡沫脱离了消费者的消费能力。再从空间上说，同样100平方米住房在城镇地段好的地区租金就高，在地段差的地区租金就低。这和级差地租是同样的道理。然而，由于地段好的地区的房价也高，因此，租金高不一定租金回报率也高。在商业地产投资中，情况也是如此。投资者务必考虑未来租金和房价可能会怎样变化，才能规避风险，取得良好投资回报率。