投资性房地产的范畴是什么？

（一）投资性房地产的概念

房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有。因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权。在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种形式较少。

（二）属于投资性房地产的范围

1. 已出租的土地使用权

已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

【例7-9】 甲公司与乙公司签署了土地使用权经营租赁协议，甲公司以年租金100万元租赁使用乙公司拥有的10 万平方米土地使用权，租期五年。 自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。

2. 持有并准备增值后转让的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。比如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

对于按照国家有关规定认定的闲置土地，则不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。闲置土地应当按照国家《闲置土地处理方法》的规定处理。

3. 已出租的建筑物(www.xing528.com)

已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：

（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。如企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

（2）用于出租的建筑物是指企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。但对于持有的以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构做出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，通常情况下也应视为投资性房地产。这里的空置建筑物，是指企业新购入、 自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将办公楼出租，并向承租人提供保安、维修等日常辅助服务，企业就应当将该办公楼确认为投资性房地产。

（三）不属于投资性房地产的范围

下列各项不属于投资性房地产：

（1） 自用房地产。即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物和自用土地使用权。

（2）作为存货的房地产。通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

在实务中，存在某项房地产的部分自用或出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如果该项房地产按照不同的用途部分能够单独计量和出售的，则应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家超市，已签订经营租赁协议；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，则应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。