合同签订的自主权原则及物业服务中的争议案例

一、单项选择题（共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.下列选项中，（ ）负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

A.城市房地产行政主管部门 B.国务院建设主管部门

C.城市规划行政主管部门 D.省、自治区人民政府建设主管部门

2.物业服务企业有关所管物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料，有关更新改造、大中小修的会议决议的文件、记录、验收报告和技术参数等文件的档案保存是（ ）。

A.15年以内 B.15～30年

C.30～60年 D.无限期

3.当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，这体现了合同签订的（ ）原则。

A.主体平等 B.合同自由

C.权利义务公平对等 D.诚实信用

4.根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准属于物业开发项目（ ）阶段早期介入的内容。

A.规划设计 B.可行性研究

C.建设 D.竣工验收

5.义务消防队员构成中，由具备消防设备操作及维护知识的维修人员担任的组员是（ ）。

A.设备组 B.警戒组

C.灭火组 D.救援组

6.有关物业管理招标主体条件的表述，错误的是（ ）。

A.招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时将招标投标的过程和结果及时向业主公开

B.招标项目为公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门批准、授权

C.招标项目为重点基础设施的，招标人必须经业主大会授权

D.招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规

7.前期物业管理的风险有很多，最主要的风险是（ ）。

A.合同风险 B.专业服务咨询的风险

C.项目接管的不确定性带来的风险 D.物业管理日常运作过程中存在的风险

8.按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上高层住宅不低于售房款的（ ），该部分专项维修资金属售房单位所有。

A.10% B.15%

C.20% D.30%

9.物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经（ ）同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。

A.物业单位 B.业主大会

C.居民委员会 D.业主大会和居民委员会

10.物业管理的制度文书不包括（ ）。

A.办法 B.计划

C.制度 D.公约

二、多项选择题（共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

11.下列收入中，不计征物业服务企业营业税的是（ ）。

A.代收的水费和电费 B.代收的房租收入

C.代收的专项维修资金 D.代收的燃气费

E.从事代理业务取得的手续费收入

12.物业管理方案的关键性内容主要包括（ ）。

A.组织架构与人员的配置 B.费用测算与成本控制

C.管理制度的制订 D.常规物业管理服务综述(www.xing528.com)

E.项目的整体设想与构思

13.前期物业服务合同的主要内容中，物业基本情况包括（ ）等方面的内容。

A.物业名称 B.物业类型

C.管理方式 D.建筑面积

E.坐落位置

14.物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为（ ）等。

A.指挥组 B.设备组

C.警戒组 D.技术组

E.救援组

15.下列档案资料中，需要保存15年以内，不需长期或永久保存的文件有（ ）。

A.业主及业主大会的基础资料、会议决议、决定、请示报告记录等文件

B.有关物业管理工作中的年度季度计划、总结、报告

C.小型设施设备的更新、维修记录

D.有关物业管理服务和运行记录的相关文件和记录

E.与物业相关的附属设施设备（工作寿命在5年以上10年以内）的基本技术和商业

资料，维修维护合同和记录，大中小修、更新改造记录和会议决议等文件

三、案例题（共13题，第16至28题，共80分）

案例一

某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主陈小姐已有好几个月没缴纳物业服务费了。物业公司上门催缴时，陈小姐以不久前自家卫生间屋顶渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业服务费。

问题：

16.陈小姐拒缴物业服务费的理由是否恰当？说明理由。

17.物业服务收费定价形式有哪几种？

18.业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用？

19.物业服务费成本（支出）构成一般包括哪几个部分？

案例二

2011年8月10日，某住宅小区物业服务企业在巡视过程中发现业主李某装修前未办理装修手续，并私自拆改供暖管道。李某称无人告知禁止拆改供暖管道的有关规定，所以便私自拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。

问题：

20.李某私自拆改供暖管道的说法是否正确？简要说明理由。

21.以示意图方式说明物业装饰装修流程。

22.物业装饰装修不予登记的情形有哪些？

23.物业装饰装修现场管理的基本要求有哪些？

24.为了减少物业装修、装饰过程中违章现象的出现，物业服务企业应采取什么措施？

案例三

某市的一个花园小区入住不到1年，其园林设计得了景观设计大奖。但入住3年多后，物业服务企业管理人员发现业主、物业使用人为了抄近路，在绿化带走出了一条小道，尽管物业服务企业多次补种植被，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标志牌及护栏，但依然收效甚微。后来物业服务企业管理人员经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业服务企业管理人员采取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人，又保护了园林景观。

问题：

25.物业环境管理的基本要求是什么？

26.分析案例并结合实际思考小区园林设计的前提是什么？

27.物业绿化管理的内容包括哪些？

28.物业绿化日常管理的主要内容有哪些？