邀请招标和通报的相关知识，及物业服务费纠纷案例分析

一、单项选择题（共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.关于邀请招标的说法，错误的是（ ）。

A.招标人不使用公开的公告方式

B.投标人是特定的

C.实施程序是非公开的

D.招标人只有对投标人在数量和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功

2.三级资质的物业服务企业注册资本为人民币（ ）万元以上。

A.50 B.300

C.200 D.500

3.某物业管理公司各级组织对重要问题提出见解和处理办法时，应使用的行政公文文种是（ ）。

A.通知 B.报告

C.意见 D.请示

4.下列关于前期物业服务合同的表述中，错误的是（ ）。

A.前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议

B.前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据

C.前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主

D.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同

5.物业管理机构更迭时，管理工作应移交的合同协议书是指（ ）。

A.各类值班记录

B.对内对外签订的合同、协议原件

C.设备维修记录

D.对内对外签订的合同、协议原件或附件

6.物业服务企业在向当地的房地产主管部门申请资质时，可不带的资料是（ ）。

A.营业执照 B.企业章程

C.资质申请书 D.企业法定代表人的身份证明

7.物业销售之前，应由（ ）制定临时管理规约。

A.业主委员会 B.建设单位

C.物业服务企业 D.业主大会

8.学校绿化管理中，对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域，应采用（ ）管理。

A.自然式 B.规划式

C.精品式 D.监督式

9.物业管理档案的分类方法中，具有保持全宗内文件在来源方面的联系，客观反映各组织机构工作活动的历史面貌，便于按一定专业查阅档案特点的分类方法为（ ）分类法。

A.年度 B.组织机构

C.季度 D.事件

10.通报的正文主体构成不包括（ ）。

A.结论 B.结语

C.事实与评析 D.依据

二、多项选择题（共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

11.物业服务企业的主营业务利润是指主营业务收入减去（ ）后的净额。

A.其他业务支出 B.财务费用

C.管理费用 D.营业税金及附加

E.营业成本(www.xing528.com)

12.在早期介入时期，可行性研究阶段的内容包括（ ）。

A.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式

B.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

C.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议

D.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准

E.根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准

13.下列各项目，既可采取招标投标方式，也可采取其他方式选聘物业服务企业的是（ ）。

A.新建商品住宅区 B.新建写字楼

C.新建工厂集体宿舍 D.新建部队营房

E.新建教学楼

14.物业管理常用的档案分类方法有（ ）。

A.年度分类法 B.季度分类法

C.组织机构分类法 D.事件分类法

E.管理期限分类法

15.当物业管理服务过程中发生火灾事故时，正确的处理措施是（ ）。

A.事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主提高安全意识

B.了解和确认起火位置、范围和程度

C.清理通道，准备迎接消防车入场

D.先抢救重要物资，后疏散人员

E.组织义务消防队

三、案例题（共10题，第16至25题，共80分）

案例一

某小区已经入住3年了，业主投诉：①小区内防火防烟门经常处于开启状态；②部分屋顶漏水；③小区周围治安环境乱。

物业公司接到业主投诉后及时进行了调查，就业主投诉问题提出解决措施，使投诉事件得到了圆满解决。

问题：

16.简述物业服务企业处理业主投诉的一般程序。

17.物业管理人在受理业主投诉时有哪些要求？

18.对于上述业主投诉的问题，物业公司应如何解决？

案例二

2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。

问题：

19.物业服务企业这样回答对吗？物业服务企业怎样避免开发商的工程遗留问题？

20.刘某拒缴物业服务费的行为是否正确？说明理由。

21.业主与物业服务企业可以采取什么形式约定物业服务费用？其财务特征是什么？

22.物业服务费的成本构成包括哪些？

案例三

某小区新安装的电梯投入使用后，发生了电梯困人事件。物业服务企业及时采取措施，使问题得以解决，保障了业主的安全。

问题：

23.电梯的种类有哪些？

24.针对电梯困人事件，物业服务企业应采取哪些处理措施？

25.电梯系统日常管理工作的主要内容是什么？