物业服务费中应计入的固定资产折旧与财务管理

一、单项选择题

1.【2011年真题】在包干制下，物业管理的会计主体是（ ）。

A.物业管理项目 B.物业服务企业

C.业主委员会 D.业主大会

【答案】B。

【解析】在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

2.【2011年真题】下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是（ ）。

A.代收的水费和电费 B.代收的专项维修资金

C.代收的房租收入 D.从事代理业务取得的手续费收入

【答案】D。

【解析】物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加、收益环节的所得税等。物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

二、多项选择题

1.【2013年真题】下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ ）。

A.营业利润 B.住宅专项维修资金利息收入

C.投资净收益 D.营业外收支净额

E.补贴收入(www.xing528.com)

【答案】ACDE。

【解析】物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

2.【2012年真题】下列资产中，其折旧可计入物业服务成本的有（ ）。

A.生活水泵 B.清洁用扫地车

C.立体车库停车架 D.客服人员用计算机

E.剪草机

【答案】BCDE。

【解析】物业服务成本主要包括人工费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用、环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、公用水电费用、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、法定税费、管理佣金（合理利润）等。物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。

3.【2011年真题】物业服务企业利润总额包括（ ）。

A.企业所属项目上交的酬金 B.营业利润

C.投资净收益 D.营业外收支净额

E.补贴收入

【答案】BCDE。

【解析】物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。