大理市乡村民宿客栈规范管理方案

案例导入：

我市出台《大理市乡村民宿客栈管理办法（试行）》

为加强乡村民宿客栈管理，保护生态环境，规范经营行为，促进乡村民宿客栈健康有序发展，2018年6月13日，市政府结合我市实际出台《大理市乡村民宿客栈管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。

《办法》共6章33条，从规划管理、审批管理、建设和经营等方面作出规定，规范乡村民宿客栈管理。《办法》规定，乡村民宿客栈的建筑面积不超过450平方米，建筑总层数不超过3层，建筑总高度不超过12米，单栋建筑的客房不超过14间（套）；管理应当坚持“环保优先、科学规划、体现特色、注重品质”的原则，实现生态效益、社会效益和经济效益的统一。

规划管理方面，《办法》规定，乡村民宿客栈经营场所的布局应当符合土地利用总体规划、城乡规划的要求，按照禁止发展区、限制发展区、适度发展区实行分区管理。其中，苍山海拔2200米以上范围、洱海生态环境保护蓝线和绿线区域、饮用水水源地一级保护区陆域范围、基本农田保护区、湿地保护范围、法律法规规定的其他区域内，禁止发展乡村民宿客栈，鼓励经营者自愿退出和依照相关法律法规迁出。此外，饮用水水源地二级保护区陆域范围、洱海生态环境保护红线区域、洱海湖区内的岛屿、洱海主要入湖河道堤岸两侧各30米范围内、法律法规规定的其他区域内为限制发展区，按照“总量控制、只减不增”的原则进行管理，并进一步整治和规范。

审批管理方面，《办法》规定，对利用农村居民合法住宅设立乡村民宿客栈的，应当征得产权人及相邻利害关系人的同意，由村民小组、村（居）民委员会对相关情况进行核实，出具意见，并通过乡镇政府（办事处）的核实。经核实符合要求的，经营者可向市场监管、公安、消防等部门申请办理相关证照。

建设和经营方面，《办法》规定，乡村民宿客栈所使用房屋应当符合房屋质量安全要求，持有合法有效的不动产权证书；符合消防安全管理标准，依法取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；建筑风貌符合相关法律法规和文件规定以及历史文化名镇名村保护规划的管控要求；取得环境保护行政主管部门的审查意见，按照规定配套建设符合标准的污水收集处理、垃圾收集等环保设施设备；防止噪声污染，未经批准不得设置KTV、演艺吧等经营性娱乐场所；未经许可不得开展旅行社经营业务。

《办法》还对相关法律责任做出规定。《办法》自2018年7月13日起施行，有效期至2021年7月12日。

（来源于张德松、杨可珠《我市出台〈大理市乡村民宿客栈管理办法（试行）〉》，搜狐网，https：//m.sohu.com/a/235985951_99894005，2018-07-23）

问题：大理市出台《大理市乡村民宿客栈管理办法（试行）》意味着大理民宿的发展终于步入有法可依的道路上来。《办法》的内容要点是什么？

大理市出台的《大理市乡村民宿客栈管理办法（试行）》，共六章三十五条。其内容要点如下：

首先，《办法》规定了民宿客栈禁止发展的区域为：苍山洱海国家级自然保护区内，苍山海拔2200米以上的范围，洱海生态保护蓝线和绿线区域，饮用水水源地一级保护区陆域范围，基本农田保护区，湿地保护范围，以及法律法规规定的其他区域等。民宿客栈限制发展区为：饮用水水源地二级保护区陆域范围，洱海生态保护红线区域，金梭岛、南诏风情岛、小普陀，以及法律法规规定的其他区域。以上区域按照“总量控制、只减不增”的原则，禁止新增民宿客栈，存量民宿客栈根据经济社会发展和环境保护需要逐步外迁。

其次，《办法》规定，民宿客栈内不得设置KTV、酒吧、演艺吧、网吧等经营性娱乐场所，不得产生噪声污染。民宿客栈管理办法规定，乡镇人民政府（办事处）区域内民宿客栈数量超过20家的，应当推动民宿客栈经营者成立行业协会，并按照程序到民政部门办理登记，发挥行业自律的作用。

最后，《办法》规定还包括民宿客栈的建筑面积不超过450平方米，建筑总层数不超过3层，建筑总高度不超过12米，客房数量不超过14间。承租农村居民及农转城居民合法住宅开办客栈应有其产权人同意该住宅增加经营性用途的证明等内容。

《办法》所称乡村民宿客栈，是指利用当地闲置资源，依托农村居民及农转城居民的合法住宅，以及村集体用房、农林场房，为消费者体验乡村生活、游览观光、休闲度假等提供住宿接待服务的经营场所。

这意味着，大理民宿的投资开发将被划片区、设限制，这对大理的生态环境保护起到了很好的作用，特别是对近年来因大理旅游业过度开发、大理民宿管理不到位而加速污染的洱海来说，可以真正地从“源头”开始治理。

【知识拓展】

大理民宿还有什么想象力？

我常觉得，大理的民宿，太不具备参考性。

苏浙沪民宿正以惊人的速度形成方法论，而大理民宿却面目模糊，基数庞大，难以分类。新移民开民宿，位置隐秘，精神多元，体量不一，还自带选客标尺，这不算少数；随着前两年大理知名度高涨而出现的一大拨民宿，审美和趣味一般，胜在会揣度大众游客心理（甚至善于文化挪用），聚拢过一把景观民宿的潮流；也有一些稳扎稳打的中端民宿，默默地狠抓OTA，本身十分“不大理”，但也在前两年大理民宿最火的时候活得很不错。

有意思的是，在这个过程中，大理作为一个典型的全国（全球）客源型目的地（而非仅为周边游目的地），却一直缺乏高星酒店的竞争。2012-2014年，邻居丽江不断地新开张国际高星酒店，甚至2006年中国的第二家悦榕庄就已经在丽江试营业。而直到2015年，大理才有了第一家高星酒店希尔顿，接着过了一年低调地迎来英迪格，再又是国际品牌在此地的沉寂。这其中当然有大理开发难度和云南本地开发商布局的原因，但这也确实让大理民宿得以更随性、舒展和懒散地发展。

在市场、技术和人的影响下，发展得良莠不齐的大理民宿，还有哪些值得讨论的地方？我觉得，尚有一些坚持用扎实的内容打开了业态多维探索的民宿品牌，也许值得用定性分析的方式讨论一番。

1.大理喜洲“喜林苑”

2008年，“喜林苑”在大理喜洲开业。彼时，中国基本没有“Boutique Hotel”（精品酒店）的概念，因为创始者美国人林登的教育、工作背景带来的海外客群，也因为早期合伙人蕾蕾在打造精品酒店体验式旅行上的眼界，“喜林苑”很快成为Trip Advisor上最受欢迎的中国小型精品酒店之一。媒体说老外修缮老宅的故事（西方式的东方想象）给“喜林苑”做了赋能，可这恰恰只是最表面的一层。“喜林苑”最有生命力的地方，在于不断拓展打开传统的新方式。比如，在地教育实践。目前，“喜林苑”在大理经营有三个老宅，2011年完成修缮的杨卓然院专门用作教学基地（非教育项目时间段，也作为民宿）。从2012年开始，杨卓然院持续和多家国际学校（包括美国前总统奥巴马女儿就读的西德维尔友谊中学）合作举办教育实践项目；如今，“学员多的时候，也会有一部分住到宝成府”。我格外喜欢“喜林苑”针对初高中生发起的专业影像教育，本是社会学理论范畴的在地社区研究，在这里被表达得很轻盈。比如，某期教学项目里，学员们把喜洲粑粑（大理喜洲的传统食物）及传承人的故事用纪录片和定格动画两种影像艺术形式交替呈现，很有意思。“喜林苑”的现任总经理玉江曾在美国芝加哥大学研究城市发展问题，他带的年轻团队大多有海外教育背景，这也让“喜林苑”在运营民宿和实践在地教育中找到了开放的连接点：运营民宿构架了社区关系的基础，而不同视野交叉的在地教育实践结果又作为内容反哺到酒店运营里。

2.大理“海地生活”的白桌白椅，后来成为大理旅行的标志性场景

早于“喜林苑”一年，在2007年于大理双廊开业的“海地生活”，是大理的另一个现象级民宿。扬州人嘉明把海边一栋带着奶牛圈和果树的旧民房改成“海地生活”一号院，随后开了二号院、三号院。那是洱海旅行的第一个社交时代：画家赵青将青石和钢筋玻璃结合，做了天马行空的青庐和太阳宫；本地人赵八旬用“野路子”实验新的民宿设计方式；艺术家沈见华办了农民画社，教白族老奶奶画画。在这样的环境里，“海地生活”几乎是半自觉地开启了大理的风物梳理系统：人（当地人、新移民、房东、员工、义工、客人）、景（苍洱景观、风俗景观、建筑景观）、物（植物、生产工具、运动工具）都极其具象地出现在这个体系里。嘉明善于亲近各种匠人，“海地生活”的三号院，正对洱海处有一个白桌白椅的场景（后来成为大理旅行的标志性场景），便是他和老员工们兴起之下动手完成的。这种看似舶来的画风，放到“海地生活”的风物积累中，确也成了双廊早期风物的有机部分。

3.“柴米多”

在“海地生活”经营到第五家的时候，嘉明和团队开始以“柴米多”为名，在大理古城边上的下鸡邑村恢复湿地，创办农场，举办市集，进行“FARM TO TABLE”的实践。2014年开始，柴米多农场每月举办市集，大量本地新移民和旅行客都参与其中，食材、器物、不同形式的展览演出在市集上更迭。自此，团队梳理的风物体系也逐渐形成了一个可以自我更新的系统。虽然“海地生活”已经关停，但这样的风物系统（尽管它对于全云南的概括力还需要加强），如果出现在柴米多的下一个非标住宿产品里，依然具备很大的能量。

4.“古城既下山”

新近值得关注的例子是2017年开业的大理古城既下山酒店（在大理沙溪也有一家），属于赖国平创办的行李旅宿旗下品牌。古城既下山，最显性的优势是赵扬的建筑设计：尺度、布局、通透性。而这种身体和情绪上的体验感背后，是行李旅宿颇有先见的媒体体系。单说做旅行访谈的公众号《行李》，主编黄菊曾供职《中国国家地理》，访谈做得开阔饱满，甚至刻意消解了结构上的精巧，上万字的采访长文，起承从容，没有废话，能诱着人一口气读完。我印象很深的是《行李》做的云南三江大河漂流专题，以和探险家、环保学者、人文地理学者的对话，很真诚地展现了云南河流的真实生命形态。既下山目前也在推出旅行体验项目，而行李旅宿做的媒体内容，并不直接地与酒店项目发生关系，但这些内容所搭建的绵密网络，为酒店项目提供的认知、审美与价值观滋养，可以想见有多坚实。

大理的民宿不具备参考性，除了因为其整体面目参差，更是因为这些代表性的优质民宿，它们的发展动线和矜傲的做内容的态度，实在需要极大的耐心和长期的跨学科培育。而大理民宿的讨论价值，在于内容和业态的关系：内容不仅带来相匹配的客群，内容本身就形成业态。上面的例子里，从民宿酒店到在地教育，从民宿酒店到区域产品供销，从民宿酒店到旅行服务，这些都不是业态衍生，而是业态共生。许多民宿也强调做内容，但是在民宿的规模和团队意识不足以塑造平台的情况下，如果没有连续性强的自主内容实践，那么成为在地文化入口就只能沦为营销说辞，而敷衍的业态衍生也只能带来暂时的利润。

对于民宿经营者来说，自主内容实践是价值所在，也是发展出具备商业想象空间的新业态的前提。而对于正在积极进入各个旅行目的地的开发商来说，当务之急也许不是急切宣称要做民宿集群和综合业态，而是先搞清楚正在这片土地生长起来的是什么内容。

（来源于《民宿：大理民宿还有什么想象力》，《人民日报》客户端旅游频道，https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1610841778975694764，2018-09-06 15：19）

【复习思考题】

1.简述大理民宿的现状。

2.分析大理民宿的存在的问题。

3.探究大理民宿的发展策略。

4.案例分析题：

他用11年从一无所有到在大理盖了18000平方米的房子

三十几岁，城里人忙着存票子买房子换车子的年纪，他在云南大理种地，盖房子，养牛，办集市……以及，每日坐看洱海潮起潮落。

那个曾经高歌诗与远方的男孩子，用了11年时间在大理打造了一个乌托邦帝国，把诗和远方都幻化成了活脱脱的现实。

走的城市越多，他说自己对大理就越依恋。

“大城市里大家过着差不多的日子，而在大理即使颠倒了也能继续进行，科学家变农夫，程序员当木匠，流浪歌手不再流浪。”(www.xing528.com)

然而，被大家唤作“全大理最靠谱文青”的嘉明，11年前，却是老妈嘴里的“二流子”。

“你个二流子。”老妈冲着我白了一眼。

十多年前，又一次背包离开家门时候，我妈半开玩笑半生气地送了我这个称号，似乎有点恨铁不成钢。以文艺青年自居，整日“游来荡去”，没有稳定的工作，没有车，没有房……

就像我妈说的，除了诗和远方，我的确一无所有。

也不知道是不是被妈妈的话激到了，我发觉总飘着也不是个事儿。

虽然只有肩上的双肩包和脚下的自行车，但让我憋屈在城市的各种固化纲条里……想来想去，好像也只有南下去开旅社，至少可以“面朝大海，春暖花开”嘛！

2007年大理洱海边的双廊，还没多少游客，整个村有一半的人不会说汉语，所以我找到了翠花。我总是猜想，翠花听得懂汉语……那时候，双廊家家户户都还在石头房里养奶牛，唯一的水稻田还没有被填盖。

潮湿的海风穿过石头砌成的房子吹进来，我一个激灵，醒了。那年夏天的傍晚，我决定在这里盖一所房子。

这个放在院子里面朝洱海的白椅白桌，如今已是洱海必到的地方。

图2-2　白椅白桌

每天骑自行车绕过河湾低洼处的水稻田，一路和从本主庙出来的白族人打招呼，然后到洱海边取造房子的材料。洱海水位上涨淹没村路的时候，村民们会用渔船一边载着我和我的土狗，一边运输改造所需的木材水泥。将牛圈改成厨房，将房子的内部改成木制结构……这个过程像一个小男孩搭建积木一样。看着自己的房子一点点起来，那种感觉是不可思议的。

没想到，我，一个不靠谱的文艺青年，竟然也可以干出这么靠谱的事儿。

建好的“海地生活”一号院，借着“海地生活”赚来的小钱，我这一激动，又开了海地生活二号、三号、四号院……

村里人也乐呵。双廊村民善良，喜欢同外地人打交道，“海地生活”一开，他们自发成了引路者。他们说这个沉寂已久的小渔村，太久没有这么欢腾了。

然后就有了这一通电话。那个本该酣睡的下午，我在洱海边酝酿了个把小时，然后拨通了妈妈的号码：“妈，不如你和我爸来大理吧，来这里养老，我管你们。”虽然我妈对我这个“二流子”的转变很是惊喜，但一说让他们离开扬州老家，妈妈就一连串地说不，理由是舍不得村里那片地里种出的青菜，“嫰，鲜，好吃。”就这个事儿啊，那我们自己种不就好了。

这就是“柴米多”农场：这个湖本来已经消失了。为了一个完整的农场自然生态，我恢复了这片名为神佛湖的湖泊，它曾在1968年被人为填平，现在又被我给找回来了。

老爸来了，老妈来了，老婆也来了，一家人在农场里倒腾。一不小心，“柴米多”农场的产量就超标了。吃不完啊！该怎么办？办个集市呗，正合我意。

农场工作人员已经跃跃欲试了，说是集市，这帮人哪里只是来买菜的啊。法国人，美国人，阿根廷人，巴西人……大朋友，小朋友，这里简直成了一个狂欢的地方。

这边的人还在挑土豆，那边的人已经做好了馍馍，对着洱海的日头射箭，坐地上咬个文嚼个字，或者，咱来吹拉弹唱，隐居在大理的皮匠、银匠、木匠、泥匠、皮匠、工匠、画家、作家都跑出来了……

实在有意思，原来在大理有这么多想不到的人，想不到的可能。

“来哟，自家做的茶油酥哟！”

地大人多……

这一闹腾，我就开了“翠田”，我开在田野里的餐厅，也是大理第一家田野餐厅。

透过全透明的落地玻璃，一年四季都能看见眼前的农人田野，这也是“翠田”二字的由来，我很喜欢。野生花树汤、奶油蘑菇汤、迷迭香煎牛排、蔬菜沙拉、各式西班牙tapas等诸多美食，如数家珍，一应俱全。当然，前提是你所在的餐厅得叫“翠田”。

本着就近原则，翠山（第二家餐厅，喝酒吃小火锅的地方）就在隔壁。木石结构，二层小楼，中间有院子，院子有老石榴树，也有楼梯通观景台。除了好吃养身的火锅和香醇可口的美酒，我暂且不提，因为它才刚刚开业，它区别于翠田的妙处在于单从外面看，它是主营火锅的小酒馆，如果进到院子里，则是别有洞天的住宿区，二者以木门相隔。

还有后来的Farm To Table：柴米多农场餐厅……

所有我们吃到的食材均来自农场直供，包括鸡、鸭、鹅、瓜、果、菜、谷、牛、蜂蜜……我相信真正的美味不在厨房而在土地。我认为在这里，最好的生活也应该有一片土地，可以喂马劈柴，放得下我们所有的生活。回想自己在大理待了11年，这11年，大理，对我来说已经不是一个旅途的目的地了，而是一个近乎故乡的存在。

而过去，虽然我对盖房子、种地、餐饮都有了很直接的经验，但是这些项目都较为碎片和单一，所以如果能够盖一座涵盖了之前所有涉足领域农场酒店，完成一个自建的生态系统，那就好了。

这也许就是我为什么要在大理山海之间的田野里，盖一处只属于大理的乌托邦：柴米多农场酒店。柴米多农场酒店位于大理的下鸡邑村，是滇西的中心处，占地共90亩。因为靠近环海西路，距离大理古城只需10分钟车程。这里因地处苍山洱海的田野间，避开了尘世喧嚣，安静又私密。柴米多农场酒店，毫不夸张地说，它将会实现你几乎所有对大理的想象。我们将一座白族四合院改造成了农场野奢酒店，里面共有三间观山套房，每套面积都不小于80平方米。三间房，都将苍山的景和农场的美好裱在了窗里。在农场最大的湖心岛上，这里将会有一间帐篷野奢套房，独享整座小岛的900平方米。

（来源于建筑说《他用11年从一无所有到在大理盖了18000m2的房子》，搜狐新闻，https：//www.sohu.com/a/115152442_433948，2016-09-27 10：49）

思考问题：1.“柴米多”农场主的经营理念有哪些？他在大理民宿经营中做了哪些项目？

2.分析说明“柴米多”农场成功地方有哪些？

案例提示：

1.“柴米多”农场主的经营理念：对诗和远方的追求，有了海地生活民宿；对自然生态生活的追求，有了“柴米多”农场；对“乌托邦”的追求，有了柴米多农场酒店。

2.“柴米多”农场成功的地方有：自产自销到成功外销，再到“柴米多”集市的成功转型。

参考文献

［1］尹绪明. 2016年民宿行业市场现状分析及发展趋势预测分析［R］.百度文库，2017.

［2］张城琳，王苗.浅谈民宿在中国的发展现状与策略［J］.智富时代，2017（01）.

【注释】

[1]龙肖毅.高原湖泊流域民居客栈国内游客生态意识调查研究——以洱海流域为例［J］.旅游纵览（下半月），2014（7）.

[2]胡静春.大理旅游客栈现状及其发展策略［J］.环球市场信息导报，2017（01）.

[3]胡静春.大理旅游客栈现状及其发展策略［J］.环球市场信息导报，2017（01）.