如何计算投资性房地产的初始价值？

投资性房地产的后续计量无论是采用成本模式或公允价值模式，其初始计量均应当按照成本进行核算。

1.账户设置

采用成本模式计量的企业，应设置“投资性房地产”账户，比照“固定资产”“无形资产”账户进行核算，反映投资性房地产的成本。

采用公允价值模式计量的企业，应当在“投资性房地产”账户下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细账户，其中“成本”明细账户，反映投资性房地产取得的成本。

2.投资性房地产初始计量的会计处理

（1）外购的投资性房地产。

企业外购投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。采用成本模式进行后续计量的，企业应当在购入投资性房地产时，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”等账户；采用公允价值模式进行后续计量的，企业应当在购入投资性房地产时，借记“投资性房地产——成本”账户，贷记“银行存款”等账户。

【例8-2】20 ×8年8月，A 公司计划购入写字楼用于对外出租。8月20日，A 公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将写字楼出租给B 公司使用。租赁期为5年。8月31日，A 公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计25 000 000 元。即日按照租赁合同出租给B 公司。

假定A 公司采用成本模式进行后续计量。(www.xing528.com)

假定A 公司采用公允价值模式进行后续计量。

（2）自行建造的投资性房地产。

企业自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。采用成本模式进行后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”或“开发产品”账户；采用公允价值模式进行后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产成本，借记“投资性房地产——成本”账户，贷记“在建工程”或“开发产品”账户。

【例8-3】20 ×8年1月，A 公司从其他单位购入一块使用年限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20 ×8年11月，A 公司预计厂房即将完工，与B 公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给B 公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20 ×8年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000 元，至20 ×8年12月5日，土地使用权已摊销累计额165 000 元；两栋厂房的实际造价均为10 000 000 元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权划分的依据。假定A 公司采用成本计量模式进行后续计量。

A 公司的账务处理如下：

土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产的成本

＝9 000 000 ×1/2＝4 500 000（元）