投资养老社区的注意事项与资源整合

投资养老社区牵涉到选址、土地、融资、建设、定位、运营管理等各项环节，每一环节都不可忽视，投资者需要结合企业自身实际情况，把控好每一环节，具体来说应把握好以下几点。

1.寻找细分市场，找准市场定位

投资养老社区时，需要对养老市场，尤其是对老龄化程度、身体状况以及收入水平进行市场调查，找出潜在目标客户群体。根据养老需求与目标客户群，有针对性地设计产品。

2.控制土地成本，采用复合型用地模式

养老社区属于重资产投资，而获取土地的方式，很大程度上决定了养老社区投资的成效，采用低成本的复合用地模式为养老社区成功奠定基石。在目前养老产业土地政策尚未明晰的情况下，通过合理的用地组合，减少用地成本，是养老社区拿地之前必须考虑的重要因素。

建设用地与非建设用地的组合。当前的养老社区已经很少采用单一养老住宅的模式开发，而是与旅游、农业、林业相结合整体开发，打造复合型的产品。要灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。

不同建设用地类型的组合。目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。

3.控制融资成本

融资策略有三方面：一是获得长期、低成本资金；二是通过合作建立长期、稳定、成本合理的资金渠道略；三是通过市场解决短期资金供应。

4.选择合适的运营开发模式，并学会创新

当前有四种形式，企业应根据自身情况选择合适运营模式：一是销售模式，开发企业在较短时间内将产品全部出售，回笼资金，获得利润；二是自持模式型，开发企业以持有养老社区产权，只租不售，通过长期经营，获取长期利益；三是会员制模式，采用会员制方式，以租代售，如经营得好，开发企业可在较短时间内通过会员方式出售物业使用权，收回投资；四是销售加自持模式，开发企业在建成养老社区后出售部分物业收回投资的同时，保留部分物业和设施，长期经营。(www.xing528.com)

5.管理策略

直接运营，指养老社区建成后由开发商直接运营管理，为业主提供后续服务；委托管理，指引进专业化公司进行养老服务的管理与运营，包括为老年人提供医疗、康复、人文关怀等专业化服务。

6.金融创新与资本运营

寻求多方渠道突破养老产业融资瓶颈，包含银行贷款、信托融资、上市融资、项目融资、金融租赁、房地产证券化等方式。如中信医疗与人保投资控股有限公司成立了规模达到300亿元的产业投资基金。同时解决老年人的支付能力问题，也决定了必须进行金融创新。以租换租、以旧换新、倒按揭、房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金（REITs）上市、信贷、企业债、政府债等都可成为中国养老社区发展的经营手段。

7.加强自身服务能力

由于养老社区与普通居家住宅养老不同，运营周期长，其中需要投资者不断在设施和服务上进行更新投入，提供相应的设施设备和精心打造专业管理服务团队。

8.资源整合

不管是房企、险企还是基金，养老社区都是一个新的发展领域，要独立构建整个养老服务体系，既面临着巨大的挑战，又承担更大的风险。尤其是开发大型综合性养老社区项目，更需要运用资源整合理念，与国内外的专业康复医疗、人力资源、社区养老服务、养老设施运营、互联网营销等资源建立合作，提高项目品质和运营能力。

9.争取政策优惠

目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，目前开发养老社区尽力在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面，向各级政府争取优惠扶持政策。