市场需求：多元化养老服务解决老龄化问题

严峻的老龄化形势催生了养老社区的发展，未来养老社区具有极大的发展前景。

（一）人口老龄化催生多元化养老服务需求

联合国《世界人口统计》指出，2010～2050年，全球60岁以上人口将由11%上升到21.9%，而中国则由12.3%上升到31.1%。这意味着中国在未来40年里的老龄化增长程度十分惊人。未来40年，中国将跟许多发展中国家一样，须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，需要建造和发展适合不同老年人不同要求的各种类型的住宅，对养老公寓的需求会不断增长。

（二）“4-2-1家庭”加快养老住宅的发展

中国“养儿防老”“三代、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而“421”家庭的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，不愿意和子女同住，加之家庭养老不能满足老年人的养老需求，养老社区的接受程度不断提高。

（三）社会上的“空巢家庭”逐渐增多，养老公寓的需求不断增长

以高级知识分子为例，“高知”家庭子女多出国留学、定居，这些离退休或者即将退休的高级知识分子大多处于空巢状态。如目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30%，未来10年，“空巢家庭”将成为老年人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90%。如目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4%，其中独居老年人为13%，偶居的占49%。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，这部分老年人对养老社区的需求将更加迫切。

（四）中青年人群对未来养老居住方式的选择会有很大变化

一项针对全国大中城市的调研数据显示，现在的青年人（20～25岁）仅有28.5%，中年人（40～50岁）有42.8%希望将来与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种养老服务设施已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以养老社区的社会需求是逐渐增长的。(www.xing528.com)

（五）我国高净值人群即将迈入老年，将推动高端养老需求

我国高净值人群中40～60岁人群占比超过70%，而未来10～20年该阶层人士将跨入老年，中国高净值人群更加青睐高端养老、高端旅游、高端医疗等服务，围绕这三个主题的开发增值服务更容易让高净值人群满意，而精英阶层对高端养老服务的需求将在未来10～20年迎来拐点。虽然这部分需求仍然属于小部分，但针对这块的养老项目的供应仍然不足。

（六）对于日益紧迫的养老问题，国家频出政策鼓励加快发展养老服务业

2014年4月23日，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，规定对于营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主，出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。这意味着建设性养老用地有了国家规范；出让或租赁建设用地使用权可以抵押获取资金，拓展融资渠道，减缓资金压力。

（七）盈利模式日益明朗化

养老社区不同于普通地产，其最明显的特征在于其后期运营和配套服务。但从国内养老社区开发实践来看，单一的持有经营模式由于投资大、回收期短、运营成本高，目前基本都处于亏损状态。完全销售和销售持有相结合类型的养老社区符合地产开发商的盈利模式。经营性物业可以不取得土地所有权或利用其他性质的土地以降低成本，出售的商品房则通过土地市场取得使用权，既可以实现资金的较快速回笼，又能享受到土地升值的利益。

如亲和源的“社区化养老”、绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”。这些先行者们通过几年的试水实践，给中国式养老社区发展模式提供了很多有益借鉴。