（一）销售模式
将住宅增加一部分适老化设计，通过销售来回笼资金，且没有后续运营管理的问题，往往是房地产开发商试水养老地产的首选。
1.优势：资金回流快
国内养老地产尚处初期发展阶段，盈利模式正在探索、政策配套尚未成熟，最大问题是投资回报周期过长，远远大于住宅、商业地产的投资回报周期。尤其养老地产土地问题难以解决的情况下，通过招拍挂获得土地往往导致项目沉淀更多资金，拉长投资回报周期。
因此，在一般情况下，投资开发者更愿意以开发住宅的方式来开发养老地产，通过销售来回笼资金。只要区位得当、周边医疗配套齐全、交通便利、目标客户定位准确，是可以取得较好成绩的，如绿地21城孝贤坊等项目，销售去化速度较快，并不亚于刚需类住宅项目。
2.劣势：无法获得经营和物业增值收入，配套欠缺或影响去化
销售型模式虽然能够很好地实现资金短期回流，缩短回报周期，但是养老地产运营阶段潜在的巨大盈利点却并未获得开发，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。此外，随着中国家庭结构的变化，空巢老年人和4-2-1家庭的增加使老年人面临着在行动困难阶段无人照料的问题，他们在购买养老住宅时很看重配套的养老服务。销售型的养老地产项目欠缺这一部分，可能影响项目的整体品质和去化速度。
3.案例：绿地21城·孝贤坊
绿地21城位于江苏省昆山市花桥镇，占地面积270万㎡，总建面积约630万㎡，总投资近300亿元。包含度假社区、国际社区、尊老社区、青年社区四个主题社区，而孝贤坊就是其中的尊老社区，占地面积4000余亩，建筑面积约占整个社区的1/3，是业内规模最大的养老社区之一。社区内的公寓（40～70㎡）和别墅（154～204㎡）的户型面积都不大，普通公寓总价在28～55万元，适合养老和一部分人投资。客户中30～50岁占比约70%，一是为父母购买，二是为自身投资和以后居住购买。
（二）持有模式
持有型养老社区项目的产权仍在经营者手里，出售的是使用权。专业化、连锁化的养老机构通常选择持有，一方面是战略选择，如乐成养老恭和苑项目，另一方面也常常是受制于土地性质（集体或划拨土地无法出售），如上海亲和源。持有型养老地产目前常见盈利模式有三种：押金制、会员制、保单捆绑制。
押金制。通常是老年人先期缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金在老年人退住时返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少，因此不适合郊外大型养老社区，而是多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。这类机构专业化高、往往是全国连锁品牌，如乐成养老开办的恭和苑全国连锁养老院。
会员制。一般是前期缴纳高额会费，通常几十万到一百万之间，这部分收入一般可以回收一部分建设成本，然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这部分收入是主要利润来源。这种模式之所以受到国内企业的青睐，主要是因为它能够让投资企业在项目运行的前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。相比传统的押金制，会员制在财务、盈利性和经营灵活性方面更有优势。财务上，押金不能算作利润，但会员费用可以较为灵活地计入财务报表；经营上，押金对应的房间或床位是固定的，会员制可以比较灵活安排床位或房间。因其在资金筹措和建设运营中起到重要作用，因此适合定位中高端、规模较大的且因为土地性质或政策限制不能出售的养老社区，如上海亲和源。
押金制和会员制通常由专业运营机构和产业投资者采用，这类经营者的优势是进入养老地产早，专业化程度高，他们寻求成熟的运营模式并实现连锁化经营，但劣势是资金实力较弱。
保单捆绑制。即养老项目的入住权与保险公司的保单挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同，保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。
1.优势：服务水平和管理有效性高，利于保障持续稳定的回报
真正意义上的养老社区项目，地产只是载体，而核心利润点应该在养老物业的长期持有、养老服务的持续提供上。一些养老产业投资者往往倾向于挖掘养老社区后续运营阶段利润，对养老地产进行长期持有。产权保留在经营者手中可以保障管理的有效性和服务的水平，在项目积累一定口碑和知名度后，经营者能获得持续稳定的回报。而且持有型项目通常在前期以押金、会费、保费等形式收取一笔费用，能够实现部分资金回笼。
2.劣势：投资回收期长，前期资金压力大
厚朴养老产业研究中心的研究表明养老社区的运营收益率在8%～12%，收益率并不是很高，一般投资回报周期会较长。因此，持有型养老地产模式的最大问题是回报周期太长，致使投资者资金压力大。(www.xing528.com)
3.案例
（1）案例一：北京乐成恭和苑老年公寓（押金制）。恭和苑养老公寓是乐成老年事业投资有限公司的直营连锁养老品牌，已经在北京、上海、广东、浙江等经济发达地区投资兴建连锁项目。恭和苑与传统的养老机构相比，具有鲜明的优势与特色。它位于中心城区，老年人离家近，子女探视方便，并便于及时就医；单体项目规模较小，房间不超过300套；安排24小时全天候医护人员值守，并与大型医院直接建立绿色就医通道；推出个性化“健康管家”服务，为每一位居民量身定制全方位的健康管理计划，建立个人健康档案，开展综合评估，对慢性病居民给予生活方式干预，委托医疗专家长期跟踪，开展系统科学的功能康复训练。
恭和苑养老公寓是旗舰项目，处于北京CBD区域南侧，项目规模较小，只有两栋楼：北楼是医院，南楼是养老院。养老院采用出租的方式，有159套房，最多能接纳318位老年人。入住前期需交付几万元押金，月租金9800元起，护理费每日80～220元不等，入住老年人多为八九十岁的失智、失能老年人。
（2）案例二：上海亲和源（会员制）。上海亲和源是中国首家会员制高端养老社区，距离上海市中心人民广场17千米，建设投入约6亿元，2008年投入运营，由16栋建筑组成，共设838套居室，可供1600位老年人居住，年运营成本约0.2亿元。受制于土地性质，无法出售产权，因此会员制是其缓解经营压力、回笼资金的一条捷径。入住者须缴纳会员费和年费，会员费用来回收建设成本，年费和服务费作为长期盈利点（表8-1）。目前除上海外，亲和源项目已扩展至营口、黄山、海宁、青岛、北京、武汉等地。
表8-1 亲和源会员卡收费情况说明
（3）案例三：泰康之家（保单捆绑制）。2012年6月，泰康人寿旗下的第一家养老社区“泰康之家”在北京市昌平区开工，占地约17万㎡，总建筑面积约30万㎡。泰康之家一期可容纳约800户。区别于普通社区，泰康之家提供了约1.8万㎡的公共服务设施，文化、健身、餐饮、医疗设施一应俱全。社区还规划有约8000㎡、可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢性病管理等服务。此外，养老社区周边有6家医疗机构，均可在30分钟内到达。
与这一社区绑定的是泰康保险的“幸福有约终身养老计划”。该计划是一款高端养老年金产品，缴费起点为200万元人民币，分为趸缴（一次性付清）和十年期缴两种，消费者可以根据自己的需求，选择在65岁或70岁时开始按月领取年金。
（三）销售加持有模式
这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得长期稳定的收益。
租售组合型综合养老社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是土地方面可采取灵活策略。在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。
1.优势：回款较快，兼得前期销售收益和后期运营收益
这类项目通常滚动开发，且用于出售的住宅占绝对比重，因此可以较快地收回投资成本，并可以支持后续自持部分的开发和建设。而自持的老年公寓作为整个项目的配套设施，一方面，能够吸引更广泛的潜在客户，促进住宅部分的销售；另一方面，可以在投入运营后获得长期稳定的经营收入。
2.劣势：自持部分对服务和管理水平要求高
自持部分要获得持续稳定的收益需要项目能达到较高的入住率。较高的入住率首先要求项目投入运营后具备专业的经营能力、较高的服务水平以及协调医疗、休闲等各种社会资源的能力，而传统的住宅开发商往往欠缺这方面的资源和积累。常见的做法是聘用一家专业公司来进行管理，或者借助多家专业机构的资源，如保健、餐饮、医疗等。无论哪种做法都将产生较高的管理成本。
3.案例：万科随园嘉树
万科随园嘉树项目依托良渚文化村，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地，40年产权，万科从产品设计、服务配套以及样板区的体验入手，将此产品打造成了市场上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。项目采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权，户型75～110㎡，均价14000元/㎡，再按月收取2500～3500元的服务费。剩下的房源，以自持的形式进行出租运营，见表8-2。
表8-2 万科随园嘉树租售模式
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