养老社区发展中的土地瓶颈及风险

（一）土地问题

土地是制约开发养老社区的一大瓶颈。现在大量的养老社区都是用开发旅游地产、工业地产的思路拿到大面积土地，用居住用地开发老年地产的微乎其微，这不难理解。目前的住宅用地都是通过招拍挂出让，出让方式获取土地开发养老社区大大增加了投资成本。

（二）政策难落实难

养老社区实现盈利比出售商品住宅、经营金融商业要困难得多。而现行的土地、税收、贷款等优惠政策，民营资本难以享受。

（三）定位问题

目前众多投资者发力进入养老社区领域，对于行业客户需求的划分还不是很清晰。企业在进行定位的时候，一定要做好市场细分和客群定位工作，在关注老年人生理需求的同时也要关注他们的心理需求和精神需求，不仅要考虑高端富裕家庭和老年人单纯的住房需求，也要考虑中低收入家庭的养老需求和生活休闲娱乐需求。

（四）传统观念仍有限制(www.xing528.com)

中国人素有家庭养老的观念。健康老年人不愿意换地方也不愿意大量投资，大部分都在家养老。但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。从观念趋势上看，老年人的生活观念和态度正在发生变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理的生活态度。这对于养老社区的发展有着重要意义。

（五）重资产投入，回报期长

完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老社区开发初期必备的要素，这无疑需要长期高额的资金投入。同时，长投资、长回报的特点决定了服务才是养老社区最终的盈利来源，但国内的养老社区处于开发运营初期阶段，前期的成本短期内无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老社区的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。

（六）市场不稳定

养老社区要面对新兴市场所要承担的风险。由于社会大众多对这种业态还不熟悉，所以养老社区需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老社区的投资者可能出现“面对着巨大的消费群体却卖不出房子”的风险，而且出售使用权的项目风险更高。

随着老龄化社会的来临，相应的政策机制、管理体制都将不断完善，相信养老社区市场也会不断成熟，养老社区的发展也会越来越快。