均质性与邻里效益：城市区域规律及其影响

由于地价影响而形成的城市功能区域，还有一个特性，就是这些功能区域内部的均质性——即保持等质、排斥异质的特性。商业区、住宅区、工业区就是由均质性而造就的均质区域。本节前半部分提到城市功能区域不是环状，而是呈块状分布，主要是因为均质性的规律所致。当然，在均质地域内，绝对的纯净是不可能的。

第一，均质性的保持及其对异质性的排斥，是由于土地价格的作用而自发产生的。均质区域首先是地价相对均等，由此决定了区域的功能。试想，在寸土寸金的南京路上建一座住宅或工厂，成本之大，难以想象。对个人、企业和社会来说，都是不经济的。

第二，均质地域的形成对土地利用来说，是一种巨大的社会节约。金融区的集中便利了商人交易；商业区的集中，缩短了购物距离和时间；住宅区的集中，不仅宁静宜人，还能提高配套的学校、零售商店等服务设施的效率；工业区的集中，可以共享电力、水源以及交通运输的便利，避免污染的扩散。违反这一规律，就会降低土地的功效，从而降低土地价格。

近代中国，在大城市中，均质区域正在形成。贯穿天津英、法、德三国租界的中街（今解放路北段）是北方金融中心所在地，沿街众多的中外著名银行建筑气势雄浑，比肩耸立，素有“天津华尔街”之称。但1927年国民政府南迁之后，金融中心向上海转移，这里的地价便逐渐低于劝业场商业中心地带。

上海地价最高的地区同纽约一样，都在金融区。外滩是上海的“曼哈顿”，银行、钱庄、保险公司汇集在外滩及周围的四川路、江西路、宁波路、天津路一带。到1943年，这里共有银行250多家，加上钱庄达500家左右，无愧于“远东金融中心”之誉。直到临近上海解放时，还剩下银行140家，钱庄80家，外加200余家银号和保险公司，[3]全部集聚在这块方圆几华里的土地上。

商业区集中的过程更为迅速。1933年上半年，广州新开业的商店就达3，646家，比上年同期增加了930家。同年，广州商店总间数达22，178家，资本总额40，461，455元。当时商业繁荣的长堤、太平路、一德路、上下九路一带，商家人口占辖区总人口的30％。[4](www.xing528.com)

天津法租界劝业场一带不仅是商业中心，还是娱乐中心，在极盛时期，除劝业场、天祥、泰康等大型百货商场和其他星罗棋布的各类商店外，还有近60家影剧院、饭馆、舞厅。商业、娱乐业的集中程度，为当时国内其他大城市所罕见。

上海的南京东路、金陵东路、四川北路、西藏中路、淮海中路、福州路等商业街区在二三十年代已经形成。南京东路集中了大批“名店”，闻名海内外的四大百货公司：先施公司、永安公司、新新公司、大新公司竟集中在不足200米长的路段上。由于地价昂贵，在这条寸土寸金、人流如潮的大街上，竞争是十分激烈的，门庭若市的餐馆因巨额收入仍不敷地租或房租支出而倒闭的事屡见不鲜。经济效益低的行业根本无法立足。

各城市工业区有一个共同特点，即一旦形成，地价就再难提高。因为工业区占地大，往往聚集在地价较低的地区。工业区带来的污染使其周围地带不适宜作高档住宅区，也不会伴生高档商业区。相反，与工业区伴生的常常是工人居住的棚户区，由于工人购买力低下，住房简陋，地价也随之下降。因此，上述几种功能区域中，工业区对地价影响最小。

居住是城市最基本的职能之一。在城市的土地利用结构中，住宅区所占的面积最大，一般能达到市区用地总面积的45％—60％。值得注意的是，均质性的住宅区能够产生一种“邻里效益”。

城市经济学认为，生活质量的好坏在很大程度上取决于邻里。“所谓环境宜人者，就是说，有优美的风景，有爽心悦目的环境，有意气相投的邻里，以及其他一切增加生活愉快和舒适的因素”。[5]相同阶层的人往往聚居一处，以求安全感、社交的便利和一种共同的文化氛围。这是城市文明的组成部分，是一种精神财富，并能通过局部地价的提高而转化为物质财富。在现代社会，地价与收入的差别自然而然地把居民划入了不同等级的居住区，客观上却带来了这种邻里效益。漫步在天津的“五大道”、厦门的鼓浪屿、广州的沙面以及上海的沪西花园住宅区，至今仍可感受到一种与众不同的氛围。