地价对土地利用的影响：以天津市商业中心为例

土地市场的价格体系是决定和调节土地利用的经济机制之一。在自由竞争条件下，地价通过价值规律的作用，自发完成对城市功能区域的划分。在人为的城市规划极端薄弱的近代中国，这只“看不见的手”，客观上起到了城市规划师的作用。

在土地交易频繁的新市区，价值规律的自发作用比在传统的旧市区更为明显。在土地价格产生的同时，城市的格局也就被决定了。

首先，城市土地价格在交易中形成了多层次的等级差别[1]（以上海公共租界1925年地价为例）：

外滩头等地产每亩25—35万两

头等洋行地产每亩14—25万两

中区大商店地产每亩7—15万两

普通店地产每亩2—13万两

外国住宅每亩0.45—2.5万两

最远至码头沿浦等地每亩0.5—2.5万两

头等工厂地产每亩0.5—1.8万两

普通工厂地产每亩0.2—0.6万两

界外田地每亩0.02—0.3万两

各城市的地价都能列出这样一份等级表。这份等级表同时也是一份土地使用的分类表。不同价格的土地适用于不同的用途。企业和个人向土地投资时，则根据自己的支付能力与需要，选择不同价格等级，同时也是不同使用功能的地段。地价的差别迫使土地利用集约程度高的企业向高级地价区集中，集约程度低的则向边远地区疏散。(https://www.xing528.com)

最初城市选址时，往往聚集在交通最方便处，谈不上功能区域的划分。随着城市的扩大，首先是工业区从中心区分离出来，其次是高级住宅区，最后基本形成商业、金融中心区—一般商业住宅区—高级住宅区—工业区及棚户区—农田的用地格局和功能区域。不过，这些等级在地域平面上的分布往往不是环状，而是块状，其中奥秘将在本节后半部分阐述。由于建筑的固定性和耐久性，格局一旦形成，就会长久保持，对土地利用产生深远影响。

首先从市中心分离出来的是工业区。

19世纪60年代，上海英租界外滩已经是洋行、码头林立，地价比10年前增长200倍。于是，外商开始到北边的虹口地区和南边法租界外滩地价低一些的地段修建新码头。虹口区在1863年并入英租界之后，由于交通改善，地价较低，吸引了大批企业，成为上海最大的工业区。杨树浦水厂选址时，考虑到地价因素，放弃了在英租界中区建厂的计划，在杨树浦购地111亩，于1883年建立了自来水厂。上海自来水公司初建于市中心的汉口路，后来在泥城河购地14.8亩，另建新厂，从成本角度看，也是因为地价的原因。

工业区分布在租界的边缘。除了杨树浦一带外，沪西苏州河沿岸和法租界南面肇家浜一带，也是重要的工业区。棚户区一般紧靠租界外边缘，集中在工业区和码头、车站、铁道附近。一般性住宅和小型工厂散布在市内各处。

上海法租界花园住宅区的形成也是受地价的影响。20世纪初，住在外滩南京路附近市中心的中外高薪阶层越来越迫切地要求扩大居住空间和改善居住环境，而这在地价高昂的中心商业区是不可能的。1914年新扩充的法租界西部广大地区，地价低廉，环境清幽，远离工业区，就自然成为理想的高档住宅用地。

1936年，上海功能区域的划分已经十分清晰了，如图10-1所示，这个格局至今仍是上海城市规划的基础。

图10-1　1936年上海城市土地利用状况[2]

天津因租界国别太多，各自为政，土地利用难免出现比较紊乱的状况。但细细分析，不难看出，由于地价的作用而形成的功能区域的划分，居然打破了租界的界限。

根据第8章第3节对天津地价的分析，法租界与英租界旧区和日租界一部分地段位置最好，成为全市商业中心。临近海河码头的中街（今解放路）成为中外银行集中的金融区。意租界、德租界不在商业中心区之内，但交通便利，环境舒适，地价适中，成为高档住宅区。英租界后来向墙子河南岸扩充的新界“五大道”一带（重庆道、常德道、大理道、睦南道、马场道），恰似上海法租界西区的功能，因地价便宜，可以占有宽敞的绿地，富裕阶层从市中心迁到这里，形成了天津的花园住宅区。天津的工业区除华界的三条石之外，在河东的俄租界和比租界也比较集中，因为这是9国租界里地价最低的地区。同上海一样，天津的棚户区也散布在租界外的工业区、火车站周围。

汉口土地也依地价高低，呈现出不同的功能区域：洋行和银行集中在沿江的租界区内，第一、二两区所在的旧市区是历史上形成的商业、普通住宅区。平汉铁路以北地广人稀，交通不便，地价很低，一直作为农地使用。而临汉水江岸的硚口及宗庙一带，人口稀少，但交通便利，地价也不高，故工厂林立，成为工业区。

重庆的商业中心已在第8、9章中提到过，在重庆市的嘉陵江北岸，即江北地区，因与江对岸市区交通不便，地价偏低，只能发展为工业用地，因而在刘家台、相国寺一带，形成了工业区。

在传统的古城，受封建城市格局的束缚，“看不见的手”的作用一开始并不十分显著。一旦现代经济大规模扩展开来，必然呈现地价决定土地利用结构的不可抗拒的规律。北平、南京、福州、杭州就是如此。