社会政治因素对地价的影响：租界与华界的表现

19世纪德国著名的经济学家弗里德里希·李斯特（Friedrich List）在他的著作《政治经济学的国民体系》中指出：“土地价值的高低，是测验国家繁荣程度的最可靠标准，这方面的波动和恐慌，应该认为是能够降临到一个国家的、毁灭性最大的灾害之一。”[21]他的话精辟地概括出地价在反映一个国家政治、经济状况方面显示出来的敏感性与强烈程度。大量地价资料的分析表明，地价变动的最深厚、最本质的原因，源自整个社会的政治、经济因素。

社会经济发展水平对地价的影响之大，是毋庸置疑的。因为土地商品化本身就是经济发展到一定阶段的产物。被迫开放后的中国已经与世界资本主义经济融为一体，因此，国内与国外的经济趋势在地价上均有所反映。如果细细阅读第8章对各城市地价的分析，就不难发现这种规律，即近代中国经济增长最快的年份，也是城市地价稳步上涨的年份。抗战前，全国城市地价最普遍、最严重的一次下跌，就是来自30年代初世界经济危机的打击。但是，第一，由于社会经济对地价以及房地产业的影响与其对其他行业的影响并无二致，本书不拟专门论述。第二，近代中国社会背景十分复杂，政治、经济因素往往互为因果，交织在一起，因此，分析政治因素对地价影响的同时，对涉及的经济因素一并论述。

众所周知，1840年至1949年，中国经历了历史上政治动荡最为频繁的一页。其不安定的程度，为几千年历史所罕见。遭受的外来侵略有两次鸦片战争、甲午战争、八国联军入侵以及日本侵华引起的东北“九·一八”事变、上海“一·二八”事变、卢沟桥“七·七”事变等；与此同时，来自国内的动荡因素有小刀会起义、太平天国运动、义和团运动、辛亥革命、各系军阀混战、北伐战争、政府机构频频更迭，国共两党分裂，红军与国民党军队的内战，以及各地区恶势力的袭扰。如此等等，使得整个中国内外战争不绝，处于极端紊乱之中。仅以湖北宜昌为例：1911年辛亥革命使宜昌市一度动荡；1920年10月19日、1921年4月28日，又发生两次兵变，全城洗劫一空，工商业停业；1923年因北伐军与川军作战，略受损失；1927年南京发生惨案，反帝运动，风靡全国；红军壮大，占据鄂西，市面大受损失；1929年，围剿红军的战事又起；1931年万宝山案件发生，影响所及，市面更衰，一直到1936年，国共两党合作，市面稍事安定；1937年，抗日战争全面爆发。从1911年至1937年的35年间，大小动荡从未间断。[22]

房地产不像黄金那样可以随时转移，它不可移动性、投资量大、周转期长的特点使之对环境安全有特殊要求。一旦发生动荡，地价的波动最为显著。林传沧曾专门论及政局对福州、厦门地价的影响。“福建自民国成立以来，历经四次之政变：第一次为民十一（1922年）粤军之入闽，第二次为民二十（1931年）刘卢之战争，第三次为民二十一（1932年）红军之攻陷漳州，第四次为民二十二（1933年）‘人民政府’之叛变。在此四个混乱时期，福厦人民迁徙避难之唯恐不及，奚暇顾及土地哉？……未投资土地者，裹足不前，已投资者，纷纷脱售……一方面心理恐慌引起资本之逃避，民二十一（1932年）华侨由厦门提款去香港或南洋者，据说有二千万元之多，民二十二（1933年）之‘闽变’亦赶走几百万元之存款；另一方面，因治安之不靖，招致资本之逃避与商业之倒闭，使旺盛一时之地产市场，亦遭受无情之打击，房地产无人过问，地价一落千丈……”。[23]

四川省自辛亥革命后，有大小四百余次战事，各次战事无不以重庆为争夺目标，直至1926年，刘湘率领21军，战败其他派系，一军独占重庆多年，重庆治安方才稳定，开始建设，地价逐年增高。1934年红军大败21军主力，占据川北，突破嘉陵江，全蜀震动，惶惶不安，引起地价一时性下跌。

天津华界地价在1925年的一次下降，也是由于奉系将领郭松龄倒戈引起的恐慌导致。

社会政治因素对地价的影响在租界与华界之间表现得最为突出。租界地价普遍高于华界的一个重要因素，就是投资安全的保障。由于上海、天津、汉口租界当局依仗不平等条约赋予的各项权利，将其租界置于中国政治、法律权力之外，成为国中之国，可以免受中方任何袭击和干涉。在动荡不安的岁月里，这些租界便成为人们求之不得的避难所，一有战事，就有大批人口涌入租界。因此，华界地价下降的同时，往往是租界地价上升。这已成为一种规律。

回看近代中国房地产业史，正是1853年小刀会起义及1851—1864年的太平天国运动引起大批人口避入租界，成为上海租界房地产业萌发的契机。1911年清政府的倒台和20年代前后的政府更迭，亦为天津租界带来了大批官僚房地产投资。1912年，袁世凯指使曹锟发动“壬子兵变”洗劫了天津华界商业中心北大关和宫北大街一带。1920年的直皖战争、1922年和1924年两次直奉战争，又使这一带刚刚复苏的商业连遭兵燹掳掠。为求安全，华界商业中心开始向租界迁移，促成法租界劝业场商业中心区的形成。

1860—1941年，上海公共租界和法租界在动荡的社会环境中，基本保持了一个稳定的政治局面，这是它能吸引投资的重要原因，也为房地产业正常发展提供了最起码的社会保障。1932年1月28日爆发的日军袭击闸北的“一·二八”事变以及抗战后租界成为沦陷区中的孤岛，均造成了租界地价上升，华界地价下跌的局面。在第8章第2节，已分析了上海公共租界与法租界、华界地价的差异。同在上海市，同临黄浦江，地理位置没什么差别的情况下，华界与租界地价差别之大，社会安定是一个重要因素。因此，中国社会政治混乱，导致的投资不均衡是促成租界畸形繁荣的主要原因。

如果说租界地价高于华界还有许多其他因素使然，那么越界筑路使地价升高的原因，主要就是在于安全上的保障。越界筑路，顾名思义，就是越出租界修筑道路，这是对中国主权的进一步侵犯。天津、上海租界都有这种现象，以上海最为多见。1900—1925年，公共租界越界筑路共39条，总长度150华里。[24]起初，沿路人民普遍反对，后来则变成欢迎，唯恐路线不经过自家的土地。因为道路一通，租界警权即到，沿线地区治安改善，地价上升。沿路土地虽未划入租界，却能享受租界治安保障。这是越界筑路后地价上升的主要原因。

总之，近代中国社会政治的动荡是房地产业发展的一个致命障碍，也是影响地价的最主要因素。西方学者认为对地价有决定性影响的，第一是区位、第二是区位、第三还是区位。在中国，还有比区位更重要的，那就是社会安定的保障。

在城市化过程中发展起来的现代城市形态，是各个历史时期各种力量共同作用的结果，从任何一个单一的原因来追溯某一个城市地价的演变，都是人为的和荒谬的。由于篇幅所限，本章只列举了影响地价的四个最直接的因素。

概括全章可以看出，决定地价的最深刻、最基本的因素，是城市宏观经济环境。具体表现在：

第一，城市总就业水平与收入水平直接决定城市土地总需求和土地利用的经济价值，凡是收入与就业水平高的地区，对土地的有效需求就高，土地利用价值就大。

第二，区位要素是城市土地最重要的要素。影响区位要素的原因，主要是特定位置上的经济增长水平。增长率越高，土地竞争力就越强，对投资吸引力就越大，从而现在和将来预期的价值就越高。

第三，改善交通状况是改变宏观经济环境，提高区位质量的有效手段。无论是对外交通还是市内交通条件的改善，都会使土地增值。

第四，动荡的社会政治因素是破坏这种宏观经济环境，从而改变城市土地市场供求关系的非经济力量。在近代中国，非经济因素对地价的影响甚至超出了经济因素本身。这可视为考察中国房地产业时不可忽略的国情。

[1]Scheftal.The Taxation of Land Value.转引自房师文.天津市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43081-43082.

[2]自张辉.上海市地价研究［M］.南京：正中书局，1935：37-38.

[3]房师文.天津市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43087-43088.

[4]梅光复.汉口市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中国资料中心，1977：44596-44597.(www.xing528.com)

[5]魏树东.北平市之地价、地租、房租与税收.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：40528-40536.

[6]魏树东.北平市之地价、地租、房租与税收.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：40559-40560.

[7]伊利，莫尔豪斯.土地经济学原理［M］.滕维藻，译.北京：商务印书馆，1982：74-75.

[8]张辉.上海市地价研究［M］.南京：正中书局，1935：52-53.

[9]上海市地方志办公室.上海研究论丛：第1辑［M］.上海：上海社会科学院出版社，1988：107.

[10]房师文.天津市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43180.

[11]Edwin S.Mills.（1984）.Urban Economics（Third Edition）.London：Foresman and Company，P20.

[12]董国祥.重庆地价与房租之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：41282.

[13]董国祥.重庆地价与房租之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：41282.

[14]广州年鉴编纂委员会.广州年鉴·交通［M］.奇文印务公司，1935.

[15]广州年鉴编纂委员会.广州年鉴·土地［M］.奇文印务公司，1935.

[16]林传沧.福州厦门地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43607-43608.

[17]高信.南京市之地价与地价税［M］.南京：正中书局，1935：56.

[18]高信.南京市之地价与地价税［M］.南京：正中书局，1935：56.

[19]陈岳麟.南京市之住宅问题.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：47829-47830.

[20]根据资料推算。张辉.上海市地价研究［M］.南京：正中书局，1935：65-66.

[21]弗里德里希·李斯特.政治经济学的国民体系［M］.陈万煦，译.北京：商务印书馆，1961：208.

[22]陈家鼎.宜昌沙市之地价研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：42089-42090.

[23]林传沧.福州厦门地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43617-43620.

[24]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：164.