特殊人口与北平地价变化关系分析

人口对土地的需求是绝对的，但需求的数量是相对的，具有极大弹性。因此，人口对土地价格到底有多大的影响，取决于有支付能力的需求——即购买力的高低。不同成分的人口对地价的影响大不相同。富有阶层人口增加会因其对房地产大量投资致使地价上升，而贫困阶层人口的增加对地价上升没有明显的影响，因为在近代这个阶层不但无力购买房地产，而且往往无力租用房屋，只能在棚户区生存，其作用甚至引起与棚户区相邻地区地价下降。

北平在20世纪30年代地价之所以偏低，与其人口成分变化有直接关系。

变化之一是富有阶层人数减少。政府南迁对北平影响极大。1912—1925年，是北平的黄金时代。房租高涨，地价腾飞，主要是由于政府机关及大批高级官吏的消费。1912—1925年，政府机关平均每年在北平消耗的各项经费达2，000万元，而1928年政府南迁后，北平市政府机关经费只有450万元。1914年，北平官吏人数最多，达33，297人；而1928年后，北平市政府职员仅500余人，与其他政府机关职员合计不过2，000人，[5]而且这些人大多数职位低，收入仅够维持家人最低生活水平，其购买力不能与旧时官僚阶层同日而语。

变化之二是贫困阶层人数增多。北平居民以满族为多数。清朝时中上层人士靠世袭爵禄，各旗平民亦月有粮、年有俸，无须靠劳动谋生。清朝灭亡后，粮俸停止。10年之后中上层家庭开始借债维持，继而典卖古董珍藏糊口，中下层则倾其所有换取衣食。这些人成为贫困阶层的来源之一。来源之二是因政府南迁而失业的一般公职人员。其中职位较高的不难再谋职业，职低薪少的，昔日已感生活拮据，一旦经济来源断绝，立即沦为贫民。北平施粥厂逐年增多，1927年为 65个，到1932年为150个，这也从另一个角度证实了北平贫民阶层人数的增加。1931年4月北平市公安局调查，全市贫民168，442人，占全市总人口的1/8。[6]

如此众多的城市贫民构成极大的社会问题，不能不对房地产业产生消极影响，1928年后空房增多，房租地价下跌，便不足为奇了。(www.xing528.com)

北平所失，即南京所得。1928年后北平地价的跌落与南京地价的上升恰成反照，同出一理。依此类推，也不难理解1937年以后陪都重庆地价上升速度快于昆明的原因。不过战时机关迁入、人口增加属暂时性原因，在房地产方面投资大多数为短期行为，租房多，建房少。因此往往由房租上升间接引起地价上升，而不是像和平年代地价与房租交互影响同时上升。

此外，1928年以前政府官员在天津租界、华界大量抢购房地产，引起土地投机，地价激增；而30年代初福建省破产农民流入福州、厦门，从事小商贩、人力车夫等社会下层职业，福州、厦门人口激增而地价并未同步上升，都证明了不同阶层人口对地价的不同影响。

上海地价之所以最高，人口成分的构成是一个重要因素。携资而入的移民浪潮不仅带来了附近农村的资金，而且汇进了全国大、中、小城市的部分资金，形成了强大的投资能力，冲击着城市土地市场。

总之，贫困阶层人口的增加，对地价的影响不大，甚至会出现负相关。一般平民人口的增加往往通过房租的上涨来间接影响地价。富有阶层人口的增加对地价上升的关系最为直接。因为这一阶层对土地的购买力最高，他们不仅把土地作为消费对象，而且作为投资对象来看待。