人口对土地的需求，是造成地价上升的最直接、最基本的因素。
城市是经济活动高度集中的场所，人口密度大大高于周围地区。单是人口的集中，就会导致地价上涨。城市化起步时期，人口集中的同时是技术与资金的聚集，结果产生了城市特有的“聚集经济效益”。这种效益使城市土地的预期收益大大提高，因而加快了土地的升值。在人口向城市转移的历史过程中，家庭结构也在发生变化。传统的几世同堂、已婚弟兄聚族而居的复式家庭结构开始分化，向只有夫妇两人及其未婚子女为一独立单位的核心家庭结构转化。这一变化的直接结果是增加对住宅的需求，间接刺激地价上升。
美国芝加哥人口与地价变动趋势证明，地价与人口数量的变动方向是相同的，地价的变动大于人口的变动。1840—1894年的54年间，芝加哥人口增加334倍，而每1/4英亩地价增加832倍。[1]
上海公共租界人口增加与南京路每亩地价上涨的对比，也说明同样的规律：1869—1927年的58年间，公共租界人口增加了8.4倍，而南京路地价增加了45倍。[2]
天津华界（5大警区与3个特别区）的人口与每亩平均地价变动比例是：1912—1933年，22年间人口增加了1.1倍，平均地价增加了8.7倍，如图9-1所示。
以上是对人口与地价关系的纵向考察。从横向考察来看，即为人口密度与地价的关系，结果也是毫无二致：人口密度越大，地价越高。华界的地价最能说明这一规律，因为华界许多高地价区的主要优势就是人口密度。例如：
天津华界各区中，第一区（即东马路、东北角、南市一带传统商业中心）人口密度最高，1933年平均每亩37人，平均地价也最高，每亩7，174元；而特别第三区（即旧俄租界）人口密度最低，平均每亩仅5人，平均地价也是全市最低，每亩1，404元。[3](www.xing528.com)
汉口第一、第二区为华界中心所在地。1934年两区面积共占全市面积的8％，而人口占全市人口的66％。在华界的8个区内，第一、二区平均地价最高，每亩约5，000元，第三至八区每亩平均地价只有100—500元。[4]
上述各例说明两点：第一，人口与地价的关系，无论纵向或横向来看，人口与地价的关系均为正相关关系。第二，地价的上升速度大大快于人口增长速度，其间必然有其他因素，需要做更加深入的分析。
图9-1（A） 1912—1933年天津华界人口变动趋势
图9-1（B） 1912—1933年天津华界平均地价变动趋势（单位：元/亩）
资料来源：房师文.天津市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43083-43085.
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