11城市地价比较：哪个城市更有性价比？

经过繁复而又必不可少的地价评介，接着必须要做的是将11个城市地价进行综合比较和分析。

比较的标准应该是一致的，即在同等条件下，如同一年份、同种地价、用同样的统计方法。但这些最起码的条件，在近代中国地价统计上是完全不具备的，只好尽可能选择时间接近，价格一致且可比的数字。

进行比较的项目是各城市最高地价和平均地价。各城市最低地价基本都是农地价格，一般每亩100元至300元上下，没有比较的必要，但农地价格的意义在于它是市地价格的起点，它与市地价格之间的差额，是研究城市土地价格增长率的重要依据。

最高地价的比较是研究的主要内容，各城市的最高地价虽带有偶然因素，不具备普遍意义，但它有两个特点：第一，代表一个城市地价的最高水平，这种最高水平是以该市的整个地价水平为基础的，往往既是历史上的最高水平，又是某一时期全市空间分布上的最高水平。第二，最接近市价，大多数最高地价来源于市价而不是估价，因此具有相对真实性。由于这两个特点，最高地价的比较能够成为了解各城市地价相对地位的重要依据。

关于比较的时间，本书选择1930年前后，因为大多数城市地价资料，集中于1928年至1936年之间，其中30年代初年的材料更为集中。

表8-40中广州与厦门地价相同，广州的是估价。考虑到估价一般低于市价，其实际价格应该高于18万元，所以将广州列于厦门之前。福州与昆明地价相同，年份不同，估计福州地价到1936年会超过1930年价格，所以将福州列在昆明之前。汉口的地价显得略低，而厦门略高，但没有其他资料来更正，只好如此。总之，表8-40基本反映了各城市地价最高水平及其在国内的相对地位。

表8-40　20—30年代11城市最高地价比较

资料来源：根据本章2—9节数据编制。

平均地价的比较，是最棘手的一项。第一，在推算各市平均地价过程中，除直接引用资料中已有的平均地价外，本章根据城市地价分布特点，选择了“众数”作为平均数字的依据。因此平均地价的准确性是相对的，推算的层次越多，准确性就越低。第二，各市市区范围的划分大不相同，含农地多的，平均地价就低，反之则高，往往不能准确反映出地价的一般水平。但是，平均地价作为一个城市地价水准的标志，是进行学术研究必不可少的依据。故推算表8-41，以供参考。

表8-41　20—30年代11城市平均地价比较

资料来源：根据本章2—9节数据编制。

表8-41对上海、汉口、天津3个城市平均地价的推算，采用了算术平均数的方法，即在各国租界平均地价与华界平均地价基础上再平均。因为通过比较，只有这种方法能够减少3个城市，尤其是上海和汉口过多农地在平均地价中造成的误差。

11个城市最高地价之间差额十分悬殊。列第二位的广州最高地价相当于上海的40％，而天津相当于上海的17％，南京仅相当于上海的9％，北平与上海最高地价则差44倍之多。

各市平均地价之间的差额比较接近。厦门、广州、汉口都相当于上海平均地价的1/2左右，天津相当于上海的1/3，福州相当于1/4，南京相当于1/6，而北平只相当于上海的3％。上海与北平的平均地价相差27倍。

在上海、天津、汉口3个城市里，外国租界占有重要地位。而租界的平均地价，远远超过华界，如表8-42所示。

表8-42　上海、天津、汉口租界与华界平均地价比较

资料来源：根据本章2—4节数据编制。

需要说明两点：一是表 8-42中上海华界平均地价低于汉口和天津，因为上海华界各区面积很大，包括大量郊区农地，造成平均数偏低，实际上海华界最高地价达到6万元，而天津华界最高为5万元。二是没有将厦门和鼓浪屿公共租界列入表内。鼓浪屿租界平均地价己达7，500元，虽不及厦门华界平均地价，但作为住宅区，已接近天津意租界地价水平。

1840年开辟的上海公共租界和法租界，地价水平在全国租界中遥遥领先，而在其后20年开辟的天津租界和汉口租界，地价水平与上海租界有明显差距。天津租界地价略低于汉口的原因是天津租界面积较大，尚有大量正在开发的土地；汉口租界面积小，市政建设就绪的缘故。

如果将 11个城市地价变动的趋势相比较，发现其一致性十分明显。这种变化可划分为5个时期：1840年至第一次世界大战前夕为缓慢增长时期；第一次世界大战爆发之后至1931年为迅速上升时期，并在1931年左右达到第一个高峰；1932—1934年受世界经济危机与日本侵华影响，形成地价跌落时期；1935—1937年抗战前夕为恢复时期和第二个高峰时期；抗战后至1949年为不稳定时期，战时租界和重庆、昆明等个别地区和城市地价畸形上升，其他大多数城市地价猛跌。

总而言之，通过对11个城市最高地价、平均地价、3个城市租界华界地价，以及11个城市地价变动趋势的比较，得出以下结论：

第一，各城市地价水平的分布很不平衡。这种不平衡正是近代中国社会经济发展水平不平衡在城市土地价格上的反映。各城市的地价水平及其在全国的地位，与该市经济发展水平及地位基本吻合。

第二，各市乃至全国城市地价变动规律，正好与近代中国社会经济发展规律相符合。以对外开放为起点，两次世界大战之间为迅速增长期。这与近代中国房地产业的发展规律也是一致的。在11个城市中，地价最高的上海、广州、厦门，都是在1840年第一次鸦片战争以后被迫开放的，而天津、汉口、重庆在第二次鸦片战争即1860年以后陆续开放，地价水平明显低于前三者。

第三，在租界面积较大、发展比较完备的上海、天津、汉口3个城市中，租界地价水平高于华界。上海租界地价又较天津、汉口遥遥领先。上海公共租界地价为全国地价之巅峰。

关于造成地价区位差与时间差的诸因素，在第9章论述。

[1]上海市地政局.上海市地政，1947：228.

[2]罗志如.统计表中之上海［M］.广州：国立中央研究院社会科学研究所，1932.转引自王慰祖.上海市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中国资料中心，1977：50445-50447.

[3]此表估价系根据公共租界工部局土地征税估价册，参见蓝以琼.揭开帝国主义在旧中国投资的黑幕［M］.上海：上海人民出版社，1962：62.

[4]以下数据除注明者外，均参照中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会.上海文史资料选辑：第64辑［M］.上海：上海人民出版社，1990：24-25.

[5]张熏华，俞健.土地经济学［M］.上海：上海人民出版社，1987：330.

[6]张熏华，俞健.土地经济学［M］.上海：上海人民出版社，1987：331.

[7]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：25.

[8]上海市地政局.上海市地政，1947：227.

[9]上海市地政局.上海市地政，1947：227.

[10]张辉.上海市地价研究［M］.南京：正中书局，1935：91.

[11]张辉.上海市地价研究［M］.南京：正中书局，1935：91.

[12]张辉.上海市地价研究［M］.南京：正中书局，1935：91.

[13]张辉.上海市地价研究［M］.南京：正中书局，1935：29.

[14]王慰祖.上海市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中国资料中心，1977：50444-50445.

[15]张辉.上海市地价研究［M］.南京：正中书局，1935：29.

[16]张辉.上海市地价研究［M］.南京：正中书局，1935：29.

[17]实业部中国经济年鉴编辑委员会.中国经济年鉴：第三编［M］.北京：商务印书馆，1936：40-41.

[18]王季深.上海之房地产业［M］.上海：上海经济研究所，1944：64.(www.xing528.com)

[19]张辉.上海市地价研究［M］.南京：正中书局，1935：8.

[20]王季深.上海之房地产业［M］.上海：上海经济研究所，1944：64.

[21]王炳勋.天津市地价概况，1938：3-9.

[22]根据天津档案馆存档，旧字101-1-2248推算。

[23]王炳勋.天津市地价概况，1938：8-9.

[24]根据天津档案馆存档，旧字101-1-2248推算。

[25]王炳勋.天津市地价概况，1938：9-14.

[26]王炳勋.天津市地价概况，1938：14-15.

[27]根据天津档案馆存档，旧字101-1-2248推算。

[28]王炳勋.天津市地价概况，1938：15.

[29]根据天津档案馆存档，旧字101-1-2248推算。

[30]房师文.天津市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中国资料中心，1977：42954-42955.

[31]房师文.天津市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中国资料中心，1977：42976-42979.

[32]房师文.天津市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中国资料中心，1977：43013-43017.

[33]天津县实业局调查处.天津县实业调本报告.不详，1925.

[34]梅光复.汉口市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中国资料中心，1977：44536-44588.

[35]高尚智，陈德炎.武汉房地产简史［M］.武汉：武汉大学出版社，1987：23-24.

[36]厦门市房地产志编纂委员会.厦门市房地产志［M］.厦门：厦门大学出版社，1988：71-73.

[37]林传沧.福州厦门地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43608-43613.

[38]据土地委员会福建省研究报告第七章编制，不包括鼓浪屿在内。

[39]实业部中国经济年鉴编辑委员会.中国经济年鉴：第三编［M］.北京：商务印书馆，1936：43-44.

[40]实业部中国经济年鉴编辑委员会.中国经济年鉴：第三编［M］.北京：商务印书馆，1936：42-43.

[41]高信.南京市之地价与地价税［M］.南京：正中书局，1935：7.

[42]根据资料编制。高信.南京市之地价与地价税［M］.南京：正中书局，1935：8-20.

[43]高信.南京市之地价与地价税［M］.南京：正中书局，1935：41.

[44]陈岳麟.南京市实习调查日记.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：53848-53852.其中1928、1930年为调查价格，1931、1932年为买卖申报价格，1934年为估价。

[45]高信.南京市之地价与地价税［M］.南京：正中书局，1935：44.

[46]陈岳麟.南京市实习调查日记.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：53848-53852.

[47]实业部中国经济年鉴编辑委员会.中国经济年鉴：第三编［M］.北京：商务印书馆，1936：54.

[48]魏树东.北平市之地价、地租、房租与税收.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：40463-40464.

[49]魏树东.北平市之地价、地租、房租与税收.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：40463-40464，40478-40479.

[50]周源久.杭州市办理地价税之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：40080-40084.
实业部中国经济年鉴编辑委员会.中国经济年鉴：第三编［M］.北京：商务印书馆，1936：44-45.

[51]实业部中国经济年鉴编辑委员会.中国经济年鉴：第三编［M］.北京：商务印书馆，1936：45.

[52]林传沧.福州厦门地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43533-43534.

[53]林传沧.福州厦门地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43567.

[54]林传沧.福州厦门地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43660-43602.

[55]董国祥.重庆地价与房租之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：41284-41323.

[56]董国祥.重庆地价与房租之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：41284-41323.
邢长铭.重庆市一年来地价之变动.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：44315-44374.编制。其中1926-1936年地价是根据旧契证和房地产经纪人介绍情况减去房价求得的，1936-1938年地价是作者实地调查，并参照银行报价推算的。

[57]王盘.昆明市房屋问题.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：49349.

[58]董国祥.重庆地价与房租之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：49403-49404.

[59]王盘.昆明市房屋问题.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：49398-49399.