昆明市商业与住宅用地地价变动分析

昆明分为6个行政区，市区地价在统计上分为商业用地与住宅用地。

通过表8-38，对1938年全市各街区地价一目了然，无须逐一赘述。各区比较，除农地外，商业、住宅用地地价均以第一区最高，第二、五两区次之，第三、六区更次之，第四区最低。

在全市6个区总面积中，各区面积所占比例为：一、二两区只占3.7％，显然是人口密集，商业发达的地区；三、四两区共占77.8％，其中有大量农地；而五、六两区共占18.5％，[57]属住宅为主的一般市区。

表8-38　1938年昆明各区商业、住宅用地估价[58]

注：地价以法币元计算。

昆明地价变动趋势可分为四个阶段：1912—1926年，滇省政局不稳，地价平滞；1927—1931年，社会稳定繁荣，地价上涨；1932—1937年，受世界经济危机及国内农村经济衰落的影响，地价下跌；1937—1938年全面抗战后，地价暴涨。(www.xing528.com)

如表8-39所示，1927—1931年地价比1927年前普遍上升1倍左右，商业用地上升幅度大于住宅用地，按区划分，第一、二、五三区地价上升最明显。1932—1936年比上一阶段地价下跌了1/5至 1/4，跌幅仍以商业用地为大，第一、二、五、三区最多。1938年地价比1936年又回升2倍，而且住宅用地增价率大于商业用地。

表8-39　1912—1938年昆明商业、住宅用地平均地价变动[59]

资料来源：（1）1936年度昆明市市政统计。
（2）地政科历次征地发价报告。
（3）财政科管理公地负责人谈话记录。

为了简单明了，表8-39将最高与最低地价略去，只取平均地价。从商业用地的最高地价来看，上述四个时期分别为400元、800元、600元、1，600元，折合每亩地价分别为24，000元、48，000元、36，000元、96，000元。推知昆明市抗战前的1936年最高地价每亩36，000元，1938年达到96，000元。

重庆、昆明20世纪二三十年代地价变动规律与其他城市地价相对照，具有普遍意义，从中可见，经济增长与经济危机对商业用地需求影响最大，住宅用地次之，而战争后人口激增，住宅用地需求明显大于商业用地需求。这种供求变化在地价上的反映是：经济普遍增长时期，商业用地地价增长快于住宅用地；反之，经济萧条时期，其下跌速度也快于住宅用地。而避难人口的增加，使住宅用地地价增长快于商业用地。