国际租界和华人地价对比分析

1933年天津租界与各国租界地价比较，如表8-15所示。

表8-15　1933年天津租界华界土地估价比较

资料来源：各租界面积见本书第1章第4节。
华界面积：王炳勋《天津市地价概况》，1934年统计，第1页。
华界地价：房师文《天津市地价之研究》，第42978、43016页。

由表8-15显示，从占地面积来看，华界占全市面积85.8％，而4国租界面积总共只占 14.2％，其中法、英两租界共占 10.7％。从平均地价水平来看，法租界相当于华界地价的3.4倍，英租界相当于华界的2.25倍，相差并不太大。

从每亩最高估价来看，华界仅次于法租界，而日、意租界明显低于华界。(www.xing528.com)

从每亩最低估价来看，差别就显示出来了：日租界相当于华界的63倍，意租界相当于华界45倍，法租界相当于华界20倍，英租界相当于华界15倍。这说明租界最低地价远远高于华界，而华界最低地价几乎与农地价格相等。因为根据天津县实业局调查，1925年天津县属农地（1934年划入市区范围）每亩平均地价：八里台130元；土城85元；丁字沽120元；大直沽91元；佟家楼115元。[33]

从各区内的地价差别来看，法租界内地价高低相差37倍，英租界内相差30倍，日租界内相差5.7倍，意租界只差3.3倍，而华界相差500倍，说明华界内地价水平最为悬殊。英租界与法租界之所以比日、意租界高低差额大得多，是因为这两区内均有大面积新开辟地区，有的地段尚为坑地，意租界面积最小，土地使用单一，基本是高级住宅区，所以地价分布也最均匀。

总之，天津地价的分布状况呈马鞍形，即从华界大胡同、东马路，日租界旭街（今和平路）到法租界劝业场一带为一条高地价山脉，地处这条山脉两端的大胡同、东北角一带和滨江道、劝业场一带为两个高峰。全市地价由这一山脉和两峰向四边逐渐降低。沿海河一带、解放路、大沽路也是一条次高峰带，与和平路、东马路走势相同。天津地价高峰地带均为租界、华界商业最繁华地区，其特点为分布地点集中，只占全市极小地区；华界与租界最高地价区相毗连，价格相近；而华界与租界最低地价相差很大。

从天津地价变动趋势看，1927年左右为第一次高峰，1936年形成第二次高峰，形成两次高峰虽有军阀官僚抢购土地等特殊因素作用，但城市经济的自然增长和市政建设的日趋完善仍为最根本原因。