华界地价的历史变迁及地价比较

天津华界地价资料不像租界的那么分散，特别是30年代初期房师文根据大量不动产转移登记材料，对天津华界地价作出估计，至今看来仍为可信。借助其研究成果，参照当时天津市土地局的统计资料，可以对民国初年至1933年天津华界地价状况做个了解。

天津华界1928年以前为天津县管辖，1928年6月天津特别市成立后，将市区划分为5大警区和3个特别区，如图8-3所示。

图8-3　1929年5月天津市区行政区划

资料来源：天津特别市土地局土地行政汇刊——统计类，第2页。

1.华界地价的历史变迁。1860年天津开埠以前，作为华北重镇的天津县城，虽为政治及商业中心，城内地价稍贵于乡间，但多数为自产自住，地价稳定。1860年以后，随着天津成为对外开放的口岸，商务日趋繁忙，人口逐渐增多，近代工业出现。1900年以后，拆除旧城墙，修成东西南北四条马路，加上“华界新区”大经路（今中山路）沿线的开辟，华界地价逐年上升。

1863年宜兴埠村南每亩价值18两，1908年为200两。1898年河东郭庄子一带，每亩不过10两，至1909年即值350余两，11年间增加30多倍。[30]

1912—1933年，华界地价上升速度明显加快，如表8-13所示。

表8-13　1912—1933年天津华界地价变动[31]

1912—1933年这21年间就地价变动规律，可分为3个时期：(www.xing528.com)

1912—1928年，是华界地价迅速上升时期，尤其是1920年以后，除1925年因奉系将领郭松龄倒戈，战端几起，导致地价短时下降外，几乎是直线上升，主要原因是：第一次世界大战期间，天津工商业一度极为繁荣；20年代初军阀混战，东北军队入关，北伐军节节胜利，一般官僚旦夕不保，为作后计，纷纷在天津租界内外购置产业，造成土地投机日盛，地价上升不已，至1928年达到第一次高峰。

1929—1931年“九·一八”事变前，为华界地价波动下降时期。1927年国民政府成立，政治中心从北京南迁，这一事件，对天津地价影响很大，土地投机活动渐渐降温，被人为地抬高的地价跌落下来。

1931年“九·一八”事变，日本侵占东北三省，造成天津人心恐慌，工商业停顿。因此，至1933年，天津租界及临近租界的华界地价又呈上升趋势，而其余华界地价一时陷于跌势。后随大批东北人入关，对华界地价下跌起到缓冲作用。待局势稍稳，地价有所回升，至抗战前又呈缓缓上升趋势。

2.华界各区地价比较。1930—1933年，天津华界五大警区及三个特别区最高、最低、平均地价如表8-14所示。

表8-14　1930—1933年天津华界最高、最低、平均地价比较[32]

续表

根据表8-14，4年期间，第一警区地价最高，特别一区和特别二区先后为第二位，二、三、四警区居中，特别三区与第五警区最低。各区地价高低的原因，主要是因为所处区位及商业繁荣程度不同。第一警区内的东马路、东北角、大胡同、官银号、东南角、南市以及宫南宫北大街、望海楼、金家窑一带，是历史上天津城的发祥地，人口密集，商店林立，又与租界相连接，是华界最繁华的中心地带，地价自然最高。特别一区内虽没有什么商店，但作为高级住宅区，有德租界收回前建设的基础，地价也不算低。特别二区水陆交通便利，为中外商人货栈集中地。第二警区在今南开区范围之内，北马路、西马路、南马路一带商店较多，地价相对较高，而八里台一带则地价很低。第三警区相当于今红桥区范围，其中，针市街、估衣街、洋货街是旧天津华商业集中地。第四警区在今河北区一带，中山路附近机关较多，地价稍高。特别三区及第五警区大体上是今河北区、河东区范围，如小树林、李公楼、唐家口、凤林村、大王庄等，地处荒僻，多为贫民聚集区，地价最低。