上海法租界地价的变化与影响

上海法租界分为新旧两区，旧区为1849年开辟的租界区，北邻公共租界中区，以今延安东路为界，南接旧上海县城（今人民路），东临黄浦江，西至今西藏南路。新区是1900年后开辟的，比旧区晚半个世纪，面积比旧区大16倍左右。范围大致在今延安中路、华山路、肇家浜路、徐家汇路、西藏南路构成的街区之内。

由于未发现上海法租界土地估价的系统资料，只能通过各地段地价变化的零散材料来推断其概况。

1.法租界旧区。法租界干道爱多亚路（今延安东路）外滩转角处土地估价如下：[9]

1881年　0.45万两

1921年　10万两

1928年　14万两

1930年　15.8万两

1933年　18.5万两

从1881年至1933年的52年间，增长40.1倍。

据上海市土地局1931年调查，公馆路（今金陵东路）外滩转角处的土地1921年每亩估价为10万两，1931年为18.5万两。[10]霞飞路（今淮海东路、中路）与龙华路口，1921年为3，600两，1931年为18，000两，1934年为34，000两，1921—1934年上升8.4倍。[11]

整个法租界旧区土地每亩最低估价如下：[12]

1881　500两

1927　1，500两(www.xing528.com)

1930　3，500两

据《地产月刊》所载的市场交易价格来看，1931年法租界旧区最高为每亩19.5万两，最低也达10万两左右。[13]

2.法租界新区地产估价如表8-5所示。

表8-5　1929年前上海法租界新区六处地产估价[14]

至1929年，新区估价最高每亩2万两，最低8，000两，这个估价偏低，但缺乏其他可以参照的史料。

《地产月刊》所载1931—1932年法租界新区地产交易价格，普遍高于表8-5的估价，最高每亩市价9.5万两，最低每亩1.5万两。[15]1931年是上海市地价较高的年份，这个交易价格反映的情况是切合实际的。

为了能够进行比较，现将法租界公董局（与英租界工部局职能相似）1930年地价册所载估价及土地面积按照新旧两区进行比较，如表8-6所示。

表8-6　1930年上海法租界新旧两区地价估计[16]

表8-6显示，旧区平均地价相当于新区的4倍多。新旧两区地价差别如此之大，原因有三：

第一，旧区地理位置优越，东临黄浦江，为重要码头所在地。公共租界地位上的便利条件，旧区都具备。

第二，旧区毗邻公共租界中区的金融商业中心，爱多亚路（今延安东路）、公馆马路（今金陵东路）和外滩一带，商业繁盛。受地价较高的公共租界中区影响，地价也随之高涨。

第三，新区比旧区开辟推迟50年左右，当新区开辟时，旧区已相当发达了。虽然上海公共租界与法租界自开辟后地价均在上涨，但因建设时期不同，地价高低不等。