公共租界：上海地价的高峰区

公共租界地处上海核心地带，由于它开辟最早，发展最完备，所以平均地价水平最高，上升速度也最快。所谓上海地价暴涨，常常是指公共租界而言，这里不仅是上海地价高峰区，也是全中国地价最高地区。根据公共租界工部局为征收地捐所做的土地估价，1865—1933年这69年中，上海公共租界估价面积扩大了4.18倍，估价总值扩大了132.2倍，每亩平均地价增加了24.7倍，每亩平均增价率2，570％，如表8-1和图8-1所示。

表8-1　1865—1933年上海公共租界平均地价估价[1]

图8-1　1865—1933年上海公共租界平均地价变动趋势（单位：银两、亩）

上海公共租界内分为中区、北区、东区、西区四个行政区域，各区由于所处地理位置及土地利用方式不同，地价也不尽相同，甚至悬殊，如表8-2所示。

表8-2　1903—1930年上海公共租界各区土地平均估价[2]

表8-1、表8-2的数据是一致的，可能根据同一出处。张辉的《上海市地价研究》一书中，根据 1930年公共租界工部局地价册（Land Assessment Schedule）所载各区估价数，制作了一份统计表，其数额比表8-1、表8-2普遍高出约30％，但各区高下差别比例则是相似的。由于目前没有足够的材料做一步核实，只能将这个表也列作参考，如表8-3所示。

表8-3　1930年上海公共租界各区地价估价　单位：元、亩

张辉根据当时上海公共租界各区地产交易市价与工部局上述估价核对，认为上述估价再加20％，与当时市价大体相符。因此，这样推算的结果是：1930年公共租界各区平均地价：

中区　181，055元

北区　63，536元

东区　19，913元

西区　34，334元

以上图表说明，上海公共租界中、北、东、西四区地价，以中区为最高，北区次之，西区更次之，东区最低。

中区地价趋高，原因十分复杂，最明显的是两点：一是地理位置好，处于英、法租界乃至全上海中心，东临黄浦江中心江岸，水运交通方便，为其他各区所不及。二是中区为金融商业中心，全上海各大银行、洋行、重要的公司及大的批发零售商店，均集中在此。

北区地价高于东西两区，主要是由于交通运输条件好。北区毗连沪宁、沪杭甬两条铁路经过的火车站——上海北站，为陆路交通要道，这是北区独具的优势。(www.xing528.com)

西区地处僻静，适于住宅，加上中区商业逐渐向西区扩展，交通日益便利，成为高级住宅区，30年代初住宅建筑激增，房租腾贵，地价随之升高。

东区水运交通也很方便，但大部分为工业用地，工业集中区域往往不及商业区地价高，由此可为证明。

以上为公共租界各区地价平均水平，如果考察一下其中几处较为知名的特殊地段，地价上升速度则更为惊人。1890—1933这44年间，在外滩和南京路最繁华区位，地价上升30—40倍，如表8-4所示。

表8-4　1890—1933年上海公共租界外滩、南京路七处地产估价变动[3]

注：全丘是指该地产面积范围。

上海公共租界乃至全上海地价最昂贵的地区主要集中在横贯中区的南京路及南京路外滩一带。南京路的地价一直处于近代中国地价史的巅峰。其特点是：[4]

第一，地价总水平最高。根据公共租界工部局估价，1933年南京路沿路地产价格平均每亩白银24.4万两，较中区平均估价高出62％，其他各区更无法与之相比。

第二，地价上涨速度最快。从1869—1933年，公共租界工部局共进行了19次地价评估。对南京路沿路地产的估价是，1869年平均每亩1，616两，到1933年为21.4万两，上涨132倍。如果将19次评估地价的统计一起分析，可以看到：每次涨价幅度在25％以下的有4次，25％—50％的有11次，50％—100％的有1次，100％以上的有1次，下跌的只有1次。南京路沿路地产估价上涨幅度最大的是1907年，比上一次 1903年估价上涨达 172.9％，1911年虽然比 1907年下跌13.64％，但较1903年仍上涨135.68％，其后更是逐年猛增，一直涨至1933年的顶峰。

上述统计是以1869年为起点。事实上，从上海开埠的1840年到1869年，南京路地价已经上涨了几十倍至上百倍。以处于地价巅峰地位的沙逊大厦（今和平饭店北楼）的地基为例，1844年11月，美商琼记洋行（一说英商义记洋行）向农民吴襄等人永租这块土地时，其押租（即买价）每亩只有42两。1869年工部局估价时，每亩6，000两，已上涨143倍。1877年10月31日，沙逊洋行以8万两的价格，将这块11.892亩的土地连同地上建筑买进，每亩约合6，730两。与1876年工部局估价6，500两很相近。1902年每亩估价3万两，1906年为10万两，1925年为17.5万两，1933年为36万两。从1844年每亩42两到1933年的36万两白银，90年间增长8，570倍！[5]有人算过，如用36万两白银换成银元平铺在这块基地上，大致可以铺满。

第三，地段差价悬殊。南京路外滩转角处，即今中山东一路与南京东路的丁字型交叉口，是上海地价的最高端。沙逊大厦和汇中饭店（今和平饭店南楼）如双峰对峙，矗立在这个核心地段上。从这里沿中山东一路即外滩向北向南，沿南京路向西，地价呈渐趋下降平缓之势。

由于南京路从东向西开发，开发时间有先有后，繁荣程度不同，同一条街东西各段地价相差很大。1933年，沙逊大厦每亩估价36万两，由此沿南京路向西至浙江路交叉口的先施公司（今上海时装商店）和永安公司，每亩估价22.5万两，比沙逊大厦地价低37.5％，再向西至国际饭店，每亩估价12.5万两，比沙逊大厦低65.3％。而跑马厅一带，每亩估价仅6万两，又比先施公司和永安公司同期地价低73.4％，比沙逊大厦基地低83.4％。[6]

这种东高西低的地价趋向，愈是租界开发早期愈为突出。1869年南京路外滩至四川路一段平均每亩估价5，260两，而西边贵州路至西藏路一段平均每亩仅232两，相差22倍多。1874年后，两段相差10倍。到1933年，前者平均每亩30万两，后者18.34万两，已相差不到1倍。[7]

1934年至抗战前夕，由于时局动荡，经济不景气，地价上涨较缓，在此期间，中区平均上升30％—40％；东区（吴淞江口以北）平均上升10％—20％；西区因为住宅区，上升较快，为50％—70％。[8]