地价的类别及其意义的分析介绍

地价作为一种数量概念，是进行定量化研究的重要依据。

地价有如下类别：

1.收益地价。收益地价也称为真实价格或产出价格，即根椐收益推算出来的价格。收益地价的推算公式为：

土地纯收益÷利息率=收益地价

收益地价不仅仅是一种理论存在，亦是以下几种地价的基础和核心。

2.交易地价。交易地价也称时价或市价，即市场买卖价格，也就是在土地所有权转移时发生的价格，常常随着市场供求关系变动而上下波动。这种地价是土地市场行情的晴雨表，也是土地价格最现实的表现形式。

3.申报地价。这是由业主向政府自行申报的土地价格，由于政府要求民众申报的主要目的是征税，所以人们为少交地价税，往往低报地价。申报地价常常低于收益地价。

4.调查地价。调查地价是指地政机关或其他专业人员通过向业主、地保、不动产经纪人等知情人了解情况后得出的地价。这种地价往往作为评定或估定地价的重要依据。(www.xing528.com)

5.估定地价。近代中国估定地价有两种情况：

一是政府机构为征收地价税，成立专门的土地价格评定估价组织，由各方面的代表参加，对所辖范围土地进行分等定级，最后估定各区段不同的地价标准，公布于众，作为征税依据。这种价格也称标准地价。此种地价常常低于交易地价，并不能随交易地价的变动及时调整，往往隔一段时间统一调整一次，具有相对的固定性。

二是由中外房地产企业及政府地政机关对准备出售、出租、典当、抵押及征用的地产进行的估价，这种估价与双方利益关系极为密切，为求公允，常常请专业估价师出面，所估价格比较接近交易价格。

交易价格是土地商品价值的实现价格，因此，它是最重要的研究依据。但是，由于土地交易大多并不公开，业中人讳莫如深，真正的交易价格资料并不多见，而且许多地段一旦被某一业主占有，有时几十年不曾易手，所以也无交易价格可言，要想得到其地价升值情况，只能通过估价。

目前所能收集到的地价资料，大部分属于估定地价。估定地价普遍低于交易地价（上海公共租界估价一般比市价低20％—25％，其他城市情况不一，大多数更低一些，有的甚至只及交易地价的一半），但当交易地价因某种原因暴跌时，又高于交易地价。因此，它对地价变动反映的敏感性差，精确性也不够理想。但估定地价的优点在于它的历史资料的全面性，在一个市或一个区范围内，各类土地均包括在内；在时间上也成系列，往往有连续多年的统计记载，便于分析。特别是1937年以前，由于时局相对稳定，调查工作认真，所估地价被认为比较接近交易价格。所以估定地价不失为地价研究的一项重要依据。

有一点需要说明，在搜集到的地价资料中，虽然抗战后至 1949年10月前夕的估价占大多数，但经比较，发现这一时期因政局剧变与恶性通货膨胀的影响，地价波动很大，估价与交易价格相去甚远，即便是交易价格也极不稳定，对于研究地价变动的一般规律价值不大，因此舍弃不用（地价的计量单位见本书说明）。