地价税在城市财政中的重要地位

按照土地经济学的观点，在现代税收中，财产税占有重要地位。其中最主要部分就是不动产税，它是以土地和建筑物的资本价值为税基而确定的税收。一般来说，地方不动产税约占城市财政收入的2/3

近代中国不动产税收在财政收入中占比重最大者，非上海公共租界莫属。1927年地捐收入在其财政收入总额中占22％，[43]1931年达到26％，1936年为29％，由占20％多增至近30％，如表7-1所示。

表7-1　1927—1936年公共租界地捐收入占财政收入比例[44]

有的研究认为上海公共租界房地产税收占其财政总收入的70％左右，实际上是将地捐与房捐收入共同相加的结果。1921—1936年房捐、地税两项收入合计一直占工部局收入总额的70％左右。最少的是1926年，占总收入的63.7％，最多的是1935年，占75.2％。其中房捐一直相当于地捐的2/3左右。[45]但房捐是按照房租收入的一定比例征收的，属收益税，与按财产价值征收的地价税（内含建筑改良物价税）有原则区别，不应混淆。

工部局的地捐收入虽然达不到支柱产业应有的财政地位，但比起当时全无地捐之说的华界政府的财政收入来说，不仅有数量的而且有本质的区别。工部局一方面投入大量资金进行界内基础设施及公共福利事业的建设；另一方面，又采用不断重估地价、提高税率的手段，将土地涨价的利益收回，形成一种良性循环，反映了近代城市财政的特点。

至30年代初，在中国城市财政收入中，对房地产的征税项目除了古老的契税（即对房地产交易征收的过户手续费）外，新税种主要是房捐。

据说房捐的议办最初是受租界税制的启发，但正式开征则是为了筹措《辛丑条约》规定的赔款。1915年，财政部明确房捐属收益税，并把征收范围由过去的商业用房推广到民宅，无论是自用还是出租，一律征收。于是房捐就在全国各地普及开来。1927年以后，有的城市进行了税制清理与改革，以增加财政收入，所以房捐的地位愈加重要。(www.xing528.com)

与租界做法相仿，房捐的征收也是以自然间为单位，按楼、平、瓦、灰、土各类房屋，由征收机关派调查人员按其时值租价估定捐额，分别按月、季、年向房主征收。各地捐率不尽相同。天津为租价的3％[46]；汉口为10％；杭州店屋按月租的15％，住屋按月租的10％[47]；上海的店屋与住屋捐率分别为租额的14％和12％。[48]

房捐逐渐成为城市财政的重要来源。1928—1932年，天津年平均房捐收入466，645元，占年平均全部税收的12.34％；[49]北平内外城约有房屋119万余间，1927—1932年，年均房捐收入1，069，573元；[50]1931年度上海财政总收入8，217，991元，其中房捐1，909，010元，占总收入的23％；[51]杭州1931年度结算，全年收入1，006，811元，其中房捐473，263元，占全年收入的47％；[52]汉口1934年房捐总额931，094元，1935年增至1，003，993元。[53]总之，30年代开征地价税之前，在一些大城市的财政收入中，房捐已经居首要地位。

广州早在民国初年即开征地捐。1921年，全市财政收入1，969，996元，其中房地捐两项比重最大，共645，045元，占全市税收的1/3。[54]广州当时在全国仅属个例。

1933年，杭州、上海在全国率先试行地价税。1933年杭州市在概算中列入地价税一项为32万元，占财政总收入的22％，在房捐之后，居第2位。[55]但是，由于城市基础设施等环境条件差，地价水平普遍较低，加上民众抗交，实际征收额很少。1934年上海市预计征收地价税115.6万元，实际只征集50余万元。征收额一般只占财政收入的8％左右，有的年份只占5％多一点。[56]大大落后于房捐在财政收入中的地位。

上述不动产税收在财政中的地位，从另一个侧面反映了租界与华界城市现代化及房地产业发展水平的差别。地价税这一现代财政收入的支柱，在租界财政收入中已占1/4或1/3的比重，而大多数华界尚停留在靠房屋租金抽税的近代税种维持收支阶段，地价税的开征刚刚起步。一方面说明华界土地价格水平低廉，另一方面也反映出了土地增值的现象被人认识、再变为法律和政策所必需的时间过程。但无论如何，1949年前，地价税已经跻身于城市财政收入的重要项目。