上海公共租界地价评估方法

实行地价税的难点在于确定地价。

各国租界开征地价税（或称地捐）均早于华界，积累了一定的经验。上海公共租界工部局为课税计算地价的方法有两种：利息还原法和购买年法。利息还原法：先计算某地段若干区地面上所有建筑物每年的总收入，从中减去一切行政开支费用（如水、电、巡捕捐等），再减去建房利息，其余作为纯收益，再除以8厘利率还原，即为该地段的地价，其计算公式为：

实践中因8厘利息率还原计算起来十分麻烦，为求简便，更多采用的是购买年计算法，即将利息还原法中得出的纯收益一项，不再除以8厘利率，而是乘13（13即为预期的购买年。一般人购买土地，目的是在购买数十年间的土地收益，此年数为购买年。公共租界指定上海租界土地的购买年为13年。此为英国流行的计算方法），所得结果即为该地地价。其计算公式如下：

某地地价=（房租年收入总和-一切开支）×13（购买年）

这种估价方法较为准确，经与市场买卖价格核对，大约低20％。[32]为便于征收房捐，工部局对自产自用的房屋的租金也制定了如下测算公式：[33]

房租=地价利息+造价利息+折旧费

汉口的三个租界区收回较早，虽然没有留下计算方法，但从地价等级差别观察，可以断定各租界估价方法均为比较评价法。如两面临街的路角地价高于一面临街的地段，路中段地价高低与距路角远近成一定比例。繁华街道与偏僻街道之间地价渐次下降，此外还有不规则地段估价法、分段估价法、三角地段估价法、三面沿路角地段估价法、中间地段估价法以及部分受路角影响的中间地段估价法等，均被酌情采用。当时国外流行的美国式的根据临街面宽度与进深度指数，推算普通地段及路角地段地价的计算方法，虽然颇为复杂，但在租界土地测量与地价推算中已开始吸收和尝试。(www.xing528.com)

1930年《土地法》对土地估价的方式规定过于简单，即业主报价，照价收税。实际上很难避免业主少报、漏报，因此无法实行。

总之，1949年10月以前，为实行地价税所采取的评估地价方式主要是估价、评价、仲裁相结合。先由地政部门估定地价，再由政府组织各方代表参加的土地评价委员会评定之后公布于众，纳税人如有异议，可请求复议，之后再由土地委员会进行仲裁，最后结果公布标准地价作为纳税依据。

地政部门进行土地估价之前需要编制地价调查表，由受过训练的调查员向业主、邻居、保甲组织、地产商人等各个方面搜集材料，对每一块土地的地段、环境、地址、亩数、地形、执业凭证、收益、近几年平均价格以及对每座地面附属建筑的年代、折旧、式样、材料、租金逐项指标一一登记核实，作为估价依据。然后，按照不同区段的繁华程度将土地分为若干等，每等之内再分级，规定出每一级的地价。如1928年上海凡通大道的为甲等，通小路为乙等，不通道路的为丙等；再如，1937年汉口地价评议完毕，将全市划分为342个地段，其地价划分为155个等级。有的宅基地两面临街，计算时按最高一面的地价，或将两街地价相加求平均数。北平、南京也都采用了此类划分方式，基本上属于比较评定法。后来，尤其是抗战后，划分的等级越细，评定的结果越接近市场价格。关于地上附属建筑的估价方法，有地板面积、墙基面积、纵横线、立方尺、单位计算法、混计法、净计法5种方法。至于评定工作的质量，则因时因地因人而异，极不平衡。

随着城市地价上涨，需要定时或不定时地调整已经估定的地价，以便将土地涨价的利益及时回收，归全社会所有。

1865—1933年，上海公共租界共重估地价19次，平均每3年或4年重估一次，也就是增税一次。1865年第一次收取地捐（同地价税）时，土地估价面积仅4，310亩，每亩平均估价为1，318两，1933年估价面积增至22，330亩，每亩平均估价为33，877两。不到70年间，每亩平均估价上涨了25.7倍。[34]1872—1934年，上海法租界约每3年重估一次地价。

《土地法》规定地价每5年重估一次，地价有重大变动时除外。抗战前，各城市刚刚完成初次评估工作，个别地区已进行了两次，如上海市；也有许多地方根本没有完成。除上海、广州、汉口、杭州抗战前已开征地价税外，全国范围的地价评估和税收是从1946年起正式开始的。由于抗战后物价飞涨，不动产价格变化极快，1946年、1947年、1948年连续进行了3次普遍性的地价重估，但因时局动乱，评估的质量难以保证。