间接投资对软环境的影响效益

政府在治安、消防、卫生防疫、行政管理、文化教育方面的投资与基础设施方面的直接投资相比，对地价的影响是间接的。但由于它有助于创造一种安全、文明、舒适的工作和生活环境，对房地产业的影响亦不可低估。

人们对不动产投资时，首先考虑的就是财产安全。居安避危，人之常情。所谓安居乐业，其乐从安而来。现代城市管理把治安放在首位，此项开支比重极大。从1855—1941年，上海公共租界巡捕房（租界治安机构）的经费占公共租界工部局年度预算的40％—50％。[16]租界当局与华界政府在治安方面投入的力量也大不相同：20年代末汉口华界平均每一名警员与被保护人数的比例为 1∶253，而曾为德租界和俄租界的第一、二特别区比例数为1∶75、1∶72。[17]1930年上海华界平均每一警员与被保护人数之比为 1∶378，而公共租界为 1∶207，法租界为1∶256。[18]租界警员不仅人数多，而且工作效率高。而华界警力弱，工作态度因循敷衍，所以华界治安不如租界，就不足为怪了。上海租界非法在华界越界筑路，道路所到之处警权紧紧跟上。

火灾是直接威胁不动产的祸患之一。因此，消防能力对于房地产安全特别重要。近代中国火灾事故非常频繁，究其原因：一是木结构建筑居多；二是华界多数市区使用油灯照明，由此引起失火；三是消防设备落后。福州房地产业较厦门落后，与其建筑易燃及消防能力差不无关系。1936年秋，福州东街鞋店的艺徒在楼上烘鞋，不慎火烧板壁，因当地无自来水，消防设施又简陋，火势愈演愈烈，3小时之后共烧去店铺37家，损失数十万元。[19]1935年4月至1936年3月，仅1年重庆火灾116起，延烧3，573户，损失房间5，405间，平均每月火灾10起，延烧298户，其比例恐怕要高于全国任何城市。[20]地方政府虽有成立消防联合会等举措，但终因财力所限，奏效不显。而厦门配备了新式灭火装置，自来水设施齐备，灭火迅速，火灾较少。天津、汉口、上海等租界也是一样，建筑物相对安全，房地产投资就相对活跃。

人口的迅速增加，使环境卫生成为一大课题。西方国家在大学里开设垃圾分析学，把垃圾作为该地区经济水平的依据之一。其实，早在1899年，上海公共租界工部局就对上海与伦敦垃圾的15项成分做过详细的比较分析。在租界建立过程中，形成了一整套卫生制度。为杜绝华人随地倾倒垃圾和便溺的不良习惯，各国租界均规定每天倒垃圾的时间，并修建了各类防鼠防蝇垃圾箱。1864年，工部局在上海始建公共厕所，至1907年共建成大小52座。1891年11月22日至28日，工部局曾对界内 1座公共厕所的使用人次进行统计，平均每天3，440人次！若无这一设施，租界内卫生状况就另当别论了。

天津英租界每期年报中都有卫生防疫总结，分析界内每1例病亡原因，及时进行病后处置，预防疾病传播。30年代，土地问题调查员来到厦门鼓浪屿公共租界，对那里的卫生状况颇有感慨：“吾人不得不赞美厦门鼓浪屿工部局公共卫生管理之完善。举凡住宅之清洁、街道之涤清、上下水道之排泄、公共市场之保持卫生状态，新旧公厕之积极改善等，无一非根据科学方法，讲求卫生，以保全公众之健康。”[21]随着工业发展，城市空气污染日益严重，上海租界工部局利用建筑章程，对工厂烟囱的高度做了规定。至1900年，上海的许多烟囱平均高度已由35英尺增至70英尺以上。[22]

政府对文化教育机构及公共生活设施的投资颇能提高土地价值。据说上海华界某地主，鉴于其所处偏僻，地价甚低，便将其土地一部分捐赠作大学校舍。学校设立后，交通开辟，人口集聚，地价也因之腾贵。1891年，上海公共租界工部局决定在虹口建造一座容纳700个摊位、造价24，213两白银的大型公共菜市场。谋求周边地价上涨之利，一位房地产商不惜以每亩2，000两的低价将今向阳路与塘洁路的6亩空地出让给工部局。[23](www.xing528.com)

无论是租界工部局还是华界政府，在城市管理方面最大成果之一，莫过于建立了一种崭新的社会秩序，引进了西方城市文明，使其居民树立了“市民”的权利、义务观念。这个过程是在租界当局与华人社会的暴力或非暴力的冲突中完成的。

工部局兴办筑路及公共建筑工程时需要迁墓平坟，华人则因坟墓风水等观念与之冲突。在交通管理之初，华人认为“车马可行，人岂不能行？”不肯与车马分途，硬是不走便道而行于路中。工部局不得不在路上悬挂“马路如虎口，当中不可走”的标语，以示警告。车夫、摊贩在路上随处摆摊或停车瞌睡、阻碍交通，或恃主人势力，便以为可以不守规则，更有人不断将药渣泼在路中，让众人践踏，以为“病乃易愈”。公共场所的绿化植物，也常因华人风俗而遭破坏：清明时，人们攀折杨柳，插于门前或用来洗脸，认为可以明目；夏日折柳枝簪在头上，谓可避暑。据上海工部局年报载，1906年此类违章被罚者就达1，000余人。工部局执意限制中国官员通过租界道路，原因是根据中国仪制，在大员经过的地方，必须洒道清尘、前呼后拥、行人回避。这明显与西方交通原则相悖。左宗棠、李鸿章等大员经过租界时，前后卫队不下几百人，路上中外行人及车马均被士兵用武力驱至路旁，严重破坏了正常交通秩序。在这些冲突中，殖民与反殖民的民族斗争掩盖着新与旧、文明与腐朽的矛盾。然而文明毕竟战胜了愚昧和落后。回看历史，至今不难理解国民为每一小小的历史进步所付出的代价。

最后，也是房地产投资者最为关心的，是政府对不动产所有权的态度。这一点，中西方政府的态度不尽相同。

在西方发达国家，一切立法行政，对于私人财产权利均给予高度重视，不仅承认私有财产的所有者有绝对支配权，可以排除一切干涉，甚至可以其私有权对抗公权的行使。各国租界遵循着“私有财产神圣不可侵犯”的原则，对私人财产给予特别的重视和保护。每逢筑路征用土地，往往给予一笔可观的让路费作为补偿；对于土地买卖投机，甚至垄断居奇，绝对听其自由，以保障所有权为由不予过问；凡房客拖欠房租，均协助房主追缴。而华界的政策往往为顾及全民利益而牺牲私人利益，如房租因时局影响持续高涨时，政府便平抑租金；平民欠租时，政府往往保护平民而牺牲业主利益；因公征用土地时，常常借口财政困难而减少补偿费用。从客观效果上看，造成一般房地产投资者普遍涌向租界，以寻求对其财产权利的庇护。

总之，政府通过间接投资，创造出一种使人们乐居其中的生存氛围，人们不惜承受较高的代价，来享受这一软环境效益，使那些环境最优化的社区显示出较高的价值和吸引力。