华侨银行在少数城市投资大量房地产，投资性房地产较多

除了抵押贷款外，银行还向房地产业直接投资，扩大自有资产。其原因一是为资金谋求一条既保值又盈利的出路。在近代社会经济不稳定的情况下，投资工商业的风险更大。因此，银行往往将有价证券和房地产作为投资对象。二是为提高商业信誉和社会地位。在竞争激烈的银行业中，是否拥有房地产关系到银行的信用地位。大银行往往以拥有一些知名的建筑物来显示其资产雄厚，以此为招揽顾客的宣传手段。

20世纪二三十年代，是金融业和房地产业的兴盛时期，也是金融业向房地产业投资最为集中的时期。

在华资创办的银行里，“南三行”（浙江兴业银行、浙江实业银行、上海商业储蓄银行）和“北四行”（金城银行、盐业银行、大陆银行、中南银行）对房地产业的投资比较集中。浙江兴业银行，是华资银行直接经营房地产业务较早、规模较大的一家。1928年，该行开始建造住宅出售，1930年1月正式拨款50万元，设计“信托部”，经营房地产业务，包括自建出售、出租、代理保管、收租、设计等，在上海金融界，浙江兴业银行以房地产业务最大著称，成为金融界的房地产大王，至40年代末，已拥有近千幢房屋，占浙兴银行总资本的70％以上。[8]

四行储蓄会是对房地产业影响较大的投资大户。该会由“北四行”联合集资于1923年成立，其目的是利用四行联合的名义，更多地吸收社会闲散资金。该总会设在上海，并在南京、天津租界、天津宫北大街、北平、汉口等地设有9个分会。1923—1936年，四行储蓄会各项储金总额达9，000余万元，成为当时中国最大的储蓄银行。

20世纪30年代后，由于农村经济凋敝、游资大量流入城市，而民族工商业处境不保，为了给资金寻找出路，银行对房地产业增加投资。四行储蓄会在上海、天津的租界及汉口等地购买土地，建筑一些写字楼、仓库、公寓和住宅。影响最大的是兴建上海国际饭店。饭店大厦由四行储蓄会投资，匈牙利建筑师邬达克（L.E.Hudec）设计，中国馥记营造厂承建。历时22个月，耗资500万银元，于1934年6月竣工，12月1日开业。建筑高度83米，共24层，保持“远东第一高楼”地位达30年，作为上海第一高楼达50年之久。半个世纪以来，无论建筑外貌与内部装饰，仍保持当年庄重大方、富丽堂皇的风格，成为上海金融界和建筑界的骄傲。大厦的建成，对提高北四行的社会地位、吸收更多存款作用显著。

由于房地产业是一项专业性、技术性较强的投资，各银行都设有专门部门兼营，从20年代末开始，许多银行成立了信托部，专门负责房地产经营。如四行信托部制定了不动产信托规则，包括代理买卖、代理租赁、代理执业、代理建筑等事项。其他如上海商业储蓄银行、新华信托储蓄银行等，都有订购住宅、建筑贷款等具体规定。陕西省银行1935年设立了房产储蓄部及住宅信托部。1936年成立的西北通济信托公司，房地产投资兴建和买卖占该公司全部营业额的70％。[9]如表6-1所示。

表6-1　1927—1937年四行储蓄会投资结构[10]

注：根据四行储蓄会有关各年决算表整理。

除南三行、北四行之外，四明、国货、新华、中国、中孚、广东、通商、中国实业、聚兴城等银行都在大城市投资房地产，兴建的建筑常常用行名命名，如汉口的四明大楼、盐业大楼、金城大楼、金城里、大陆村、大陆坊、中孚里，以及西安的通济坊、上海的四明新村、上海新村等。

金融业面向房地产业的直接投资，相对集中在少数几个大城市。1927年国民政府定都南京，使许多银行的总行由天津迁往上海，天津地价从此一蹶不振，增长速度缓慢，而上海、南京情况正好相反。1935年，各大银行在南京收买土地，均在百万元以上，其中绝大部分是在1929—1931年间购置的。上海的情况更加突出。1932年，全国 157家银行，有67家在上海，天津12家，重庆、北平各7家，汉口只有5家；实收资本额共27.4千万元，上海一地占47％，天津占10％，重庆、北平、汉口各占2.7％、2.4％、1.3％。[11]抗战初年，各大银行迁往重庆，过于集中的资金又不得不在房地产业寻找出路，对重庆地价形成较大冲击。

总之，华资银行中直接投资房地产的主要是商业储蓄银行。1934年，全国34家商业储蓄银行（四行储蓄会除外）运用资产总额24，632万元，其中抵押贷款占24％，有价证券占22％，现金及银行往来占50％，房地产只占4％。[12]除去办公用房及职工宿舍，作为商品房的投资并不多。

1934—1936年，全国华资银行保有房地产器具约在1.2亿元至1.5亿元以上。如表6-2所示。

表6-2　1934—1936年华资银行房地产器具估值[13]

由表6-2可以看出，在各类银行中商业储蓄银行的房地产保有份额最大，占40％上下。其次为中央及特许银行（交通银行、中国银行、农民银行），占20％—30％。不过，这两类银行，特别是中央银行及特许银行由于分支机构较多，所以，保有的房地产一部分为营业用房。华侨银行分支机构较少，所以其保有的房地产绝大部分可以视为投资性房地产。(www.xing528.com)

各类银行房地产一项总投资额占银行资产总额比例 1934年为3％，1936年为2％。而同期全国银行有价证券投资大约在5亿元上下（其中大部分为国债），加上已列入兑换券准备金项下的另一部分公债，共计 10亿元以上。整个银行业有价证券的投资额与总资产额的比例1934年为23％，1936年为14％。1936年有价证券与房地产投资额的比例为6.61。[14]

关于外资银行对中国房地产业的直接投资，日本人估计1936年外资银行在华财产中，放款占46.8％，有价证券占28.6％，外汇占10.7％，不动产占 7.0％，现金及其他占 6.9％，依照这个比例计算，有价证券投资16，000余万美元，不动产投资大约为4，000万美元。[15]其中包括外国银行的营业用房。

同年，华资银行不动产投资仅占其总资本额的 2％，大约5亿元法币，折合14，750万美元。[16]投资绝对数额比外资银行略高，但在自有总资本中的比例则比外资银行小2/3以上。考虑到华资银行的分支机构要比外资银行多，营业用房占的比重大，直接投资部分的相对比重会更小。

总之，近代中国金融业对房地产的投资状况可概括为：

第一，少数大银行投资多，一般中、小银行投资少。商业储蓄银行、中央及特许银行和华侨银行投资多，专业与地方银行投资少。

第二，在贷款以外的投资项目上有价证券比房地产投资大得多。有价证券主要是指公债，但也包括很少一部分为外商房地产公司发行的股票和债券。

第三，投资时间相对集中在30年代初至抗战初期。这一时期其他行业不景气，使资金向房地产业涌流，形成银行业投资方向的变动，助长了房地产投机。

第四，投资地点集中在几大城市，尤其是上海租界。其他地区投资比例很少。这种投资分布状况是造成房地产业发展不平衡的直接原因。

第五，近代中国银行业通过抵押贷款，普遍涉足房地产业，并且以信托部等机构直接兼营房地产，但始终没有分离出独立的房地产金融机构。对房地产业的直接投资十分有限，主要还以抵押贷款作为融资手段。购买房地产公司的股票和债券的间接投资已经出现，但比重很小。

金融业与房地产业的关系，还涉及利率对地价的影响。按照马克思的地租理论，土地的价格就是地租的资本化，具体计算公式为：土地价格=地租÷利息率，即一定年数的地租总额。实际上，由于投资土地要比在银行存款复杂得多，需要投入相应的管理成本，所以，土地纯收益应比利息率略高。从理论上讲，土地价格与土地纯收益成正比，与利息率成反比。但实际生活中，土地纯收益与利息率并非固定不变，有时两者同增同减，有时一增一减，由于有多种因素参与，两者对地价的影响并不像理论推导那样显而易见。

1931年以后，因“九·一八”事变及农村经济衰落的影响，天津物价指数及生活费指数渐渐下降，而地价则于1931年后渐趋上涨，主要原因就是市面游资充斥、利率低落。汉口一般利率1928年为0.1‰，1932年为0.05‰，1933年为0.16‰，利息率高涨的年份，正是汉口地价狂跌的时期。[17]

有时资金的充裕并不导致利息率的明显下降。为安全起见，金融界宁愿另谋资金运用途径，也不肯降低利率，许多华资工商企业因为负担不起高额利息而倒闭。而银行将房地产作为投资目标的结果，使地价也因供求关系紧张而增高。在个别时期和地区，地价与利息率均呈上升趋势，两者的负相关关系只能在上升率的差别之间寻找。