抵押贷款：金融与房地产业联系的最普遍形式

抵押贷款是金融业与房地产业联系的最普遍的形式，是一种间接投资。本书第4章介绍房地产业的经营方式时，也提到抵押贷款，是指外国房地产商运用资金的一种形式，本章特指银行业发放的抵押贷款。

抵押贷款是土地资产投资的主要方式，是土地使用者或开发者为长期购买或租赁、开发土地而举债，将土地所有权作为担保品，暂时转让给债权人，债务一经还清，所有权又回到债务人手中。对于土地使用者和开发者来说，既可以贷到巨额资金，又可以保留财产；对于银行来说，接受土地为抵押品，不但能避免贷款受到损失，还能得到投资收益。

外国银行在中国吸收存款的范围较宽，放款的范围较窄，主要针对外商企业。但仅就房地产业来说，几乎所有的银行都有涉足，而且每家外国房地产公司的背后，往往都有外商银行做后盾。1936年外国银行在中国占有的房地产合13，265万元；8家英商地产公司在银行的透支达其资本额的 54.5％，3家美商房地产公司在银行的透支达其资本额的89.7％。[1]有的银行，如英商沙逊银行，完全是用土地投机的利润创办的，它所占有的地产占该行总资产的75％。外资银行投资土地的最主要方式就是通过抵押贷款。上海的外资银行，如汇丰、花旗、东方汇理等，经常受理外国房地产商的抵押借款业务。汇丰银行放给业广地产公司的抵押贷款数额巨大，1935年达900余万银元。中国建业地产公司1921—1928年的借款，最低额为284万元，最高时达1，115万元。[2]1936年左右，上海外国房地产商在14家外商银行抵押的房地产值达12，128万元。相当于这些银行货物抵押价值的1.47倍。[3]本书第2章曾介绍的上海著名大地产商哈同，正是靠抵押贷款来扩大产业的。

由于外商银行一般不直接承押中国人的产业，它们向华商房地产企业的放款，是通过外国房地产商对中国银行和钱庄来做转抵押的。外国房地产公司向银行借款利息为5—6厘，转手贷给中国人时，利息在8厘以上。由于贷放款数额很大，使外国房地产企业在某种程度上具有金融机构的作用（关于外国房地产企业抵押贷款，详见第4章）。(www.xing528.com)

上海华资银行和大钱庄也十分热衷房地产抵押贷款。1906年福康钱庄的房地产抵押贷款36，500两，占其抵押贷款总额的11.5％。20年代，这个比例增加到20％左右。30年代后，除1938—1939年受战争影响房地产业不景气外，一般占50％左右，1936年占68％，1943—1944年高达97.3％。[4]可见，抵押贷款已成为上海金融界十分普遍的业务。本书第1章提到“道契”就是在这样的背景下成为最受欢迎的抵押品。

1934年上海房屋公会在“呈市参议会意见书”中载：“上海地产房主与内地完全不同，内地业主必有余财，方能置产，贻之子孙，世守其业，且契税较重，转移较少。上海则完全营业性质，以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商抵押六七成之借款……今以30万万之总数（此为美商普益地产公司1933年估计上海全市房地产总值；其中，地产价值10亿元，房产价值20亿元。见第2章第1节）。除少数中外业主及各银行所置产业不需抵押外，其余散户至少占 2/3，平均作六成抵押，已需12万万元之银根，此12万万元借款，无非摊在上海中外行商。”[5]上述对房地产抵押贷款总额需求的估计，从一个侧面证实了抵押贷款对上海房地产业的重要作用。

金融业对房地产业的抵押放款在其他大城市也很普遍。南京的银行界，不是直接投资于土地，就是专做土地抵押。南京益昌地产公司的资本额只有12万元，它能经营60—70万元的业务，全靠浙江兴业银行作后台。因此，它押进的地产，大部分转押给了浙江兴业银行。[6]汉口的中外金融机构，如东方汇理银行、义品银行、汉口邮政储金汇业局、大陆银行、中南银行、四明银行、交通银行、湖北官钱局等，都有较大的抵押贷款业务。其中，湖北官钱局所拥有的332栋房产中，因抵押而取得产权的有285栋，占85.8％，自建的房产只占1.8％。[7]