历史上的二房东现象探析

虽然中下阶层人口构成了住宅承租人的主体，但房地产商却不愿为这些阶层提供住房。原因很简单，一般房地产企业投资建房时，往往出于感情、审美、技术、经济核算、社会影响等多种考虑，愿意兴建中上阶层所需住宅。因为房地产投资周期长，地价高，建造低档住宅显然是不合算的。然而，当中上等住宅供过于求，获利渐微，而低档住宅供不应求时，房地产商仍不热心投资低档住宅，原因在于：房地产商一般不愿以低收入阶层为客户，恐招致管理房屋方面的纠纷，得不偿失；政府常常以各种特殊法令保护贫弱房客，房东利益受到干预，致使低档住宅奇缺，租金偏高，供需矛盾突出。

“二房东”作为房屋租赁关系中的特殊现象，就是在这样的背景下出现的。

上海房地产商所建住宅，大部分是里弄房屋，一般为联排二层楼房，每幢分割为若干小院，每院一楼一底，有客堂、卧室、厨房等，是为一家人单独居住设计的，每个院落独门独户，因此常以院为出租单位。天津的商品房屋大多为平房里弄，每院为一个居住单元，供一家人租用。广州、汉口、厦门的情况也类似，兼有楼房与平房两种住宅建筑形式。

民国以后，城市人口逐渐增多，地价、房租日益昂贵，一般人没有能力租下整个院落，房主又不愿将房屋分开出租。于是，便有人想出了两全办法：由承租人出面将整个院子从大房东那里包租下来，自己住一部分，其余房间再分别租与他人。这样的承租人就被称为二房东，他的租户成为三房客，形成了“大房东—二房东—三房客”的租赁关系。一开始，这样做的目的是既减轻二房东自身负担，又满足财力微薄的小租户的住房需求，不存在从中牟利问题，只是一种化整为零的租赁形式。随着岁月的推移，低档住宅供求矛盾的尖锐化，使二房东演化成大房东之外盘剥房客的中间经营者。

二房东首先要将自己承租的建筑稍加改造，创造更多的居住面积。1937年公共租界工部局调查居住状况委员会报告说，为了增加居住面积，原有的里弄住宅几乎都被改建过。遮盖天井，将客堂分成两间，再搭上阁楼，屋脊倾斜处也改成阁楼，阳台改成房间，使室内居住面积增加了50％，原设计为一家人居住的1幢房屋，可分租给4—9户人家。抗战后，此风愈演愈烈，上海竟有人将2层楼房改成4层楼房，搭建9处阁楼，使原来的使用面积增加了150％。[11]人们形象地称这种住房为“白鸽箱”。

二房东投资数百元将房屋改建后分租出去，起初的盈利可以冲抵自己的房租支出，后来在房荒严重时，二房东奇货可居，不断提高租金，不仅白住房屋，一家人还可依赖这幢房屋转租盈利维持生活。上海长寿路91弄2号楼房1幢，1944年4月至1945年4月期间，二房东每月向大房东付房租134元，而对居住在这幢楼内的占全部面积1/6的亭子间和灶披间的三房客，则每月收租金180元。有的二房东盈利甚至相当于向大房东所付房租的几倍。

上海是二房东现象最严重的城市。据中华人民共和国成立初期典型里弄调查，在抗战前迁入的383家住户中，由二房东手里租房的占67％；在抗战中迁入的1，198户中，占76％；在1948年迁入的568户中，占84.8％。以房屋类型看，二房东经营旧式里弄的占90％，新式里弄的占44％。根据1952年调查估计，上海约有二房东13万户。[12]天津、广州、汉口、厦门等城市，二房东现象亦普遍存在，有的地方甚至还有三房东。1945—1949年，此风尤为严重，造成房租奇昂，租赁关系十分混乱。

在城市化初期，当大量人口急剧涌入城市时，住房短缺，特别是低档住宅极度紧张、条件恶化的现象，在东西方各国都是存在的。因此，二房东现象有其客观的历史原因。从短时间来看，它充分挖掘了已有住房的供给潜力，为更多的居民提供了栖身之所，提高了城市的容纳能力；但从长时期来看，它造成的中间剥削、租赁关系非正常化，又是造成社会不安定的原因；并且从建筑设计的角度看，二房东的分租与非法搭盖改建，对房屋超负荷使用，加倍磨损，实际是对建筑物乃至社会环境的极大破坏。对整个社会来说，是不经济的。

中华人民共和国成立后，二房东逐步被政府取缔。改革开放之后，这一现象又开始出现，应引起社会关注。

[1]佚名.成都市地价与房租之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：40886.

[2]王盘.昆明市房屋问题.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：49457-49460.(www.xing528.com)

[3]每户平均房租数引自王慰祖《上海市房租之研究》，第50193页。时间是根据前后文内容及写作时间估计的。每亩平均地价引自本书第8章第2节。

[4]高尚智，陈德炎.武汉房地产简史［M］.武汉：武汉大学出版社，1987：48.

[5]潘信中.长沙市一年来之地价与房租.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：41719，41731-41732.

[6]建设委员会浙江经济所统计课.杭州市经济调查，1932：621-623.

[7]上海公共租界工部局.上海公共租界工部局年报［N］.上海：上海公共租界工部局，1938：89.

[8]王慰祖.上海市房租之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：50218.

[9]王慰祖.上海市房租之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：50221.

[10]上海公共租界工部局.上海公共租界工部局年报［N］.上海：上海公共租界工部局，1938：93.

[11]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：44.

[12]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：48.