地价、房价与房租的关系的分析介绍

房租的构成是：购买土地的投资、建造房屋的投资、经营房屋的费用及上述三项支出的相应的利润。因此，土地价格与房屋造价是房租的重要内容，地价、房屋造价与房租的关系为正相关。

表5-1是1930年上海公共租界各区地价与房租分布情况。

表5-1　1930年上海公共租界各区房租与地价[3]

上海公共租界中区是中心商业区，地价最为昂贵，北区地价次之，西区更次之，东区为工业区，地价最低，房租的分布情况也恰如此，甚至各区地价与房租的比例很相近。

造价相同的房屋，由于坐落区位不同，租金区别很大。汉口租界区内的汉润里、汉安里、同丰里等3开间的平房，每栋月租120元左右，而同类的房屋在非租界区如贯忠里，每栋月租只有80—84元。[4]其租金的差别不是房屋造价，而是地价，即租界地价高于华界地价所致。(www.xing528.com)

关于地价与房屋造价的关系，本书第10章第2节将详细论述。由于土地利用集约化的规律，在高地价区里建筑低质量房屋不仅不经济，而且也为城市建筑规则所禁止。因此，地价与房屋造价的高低分布往往是一致的。

长沙是一个传统的内陆城市，其房租、房价、地价的比例在大多数城市中有一定的代表性，如表5-2所示。

表5-2　长沙市10街道房租、房屋造价、地价比较（1937年）[5]

表5-2清晰地反映了房租、地价、房屋造价三者正相关关系。八角亭、端履街、药王街的地价、房屋造价及房租都是最高的，新住宅中心和新商业中心的这3项指标均为最低。其余5条街道的分布状况为中等，房租与房屋造价的比例关系更为稳定，无论房租多与少，均与造价成1：53上下。有一点需要说明，即地价是1937年的市价，而房屋的造价则是3年、5年甚至10年前的。地价上涨之后，房屋造价并不能像土地那样增值，所以上述10条街道有9条的房屋造价比例低于地价。建筑物的自然贬值与地价的升值呈反向运动，当地价与房屋造价的背离发展到极不相称的程度时，便是房屋必须重新翻造的时候了。