起端——私宅出租引发的住宅商品化

出租的房屋主要为两类：商业用房与住宅用房。本章以后者为主要研究对象。

住宅是城市土地利用的主体，分为自有住宅与租用住宅。

自有住宅是指房屋所有者拥有所有权并自己享用的住宅。无论是过去还是未来，自有住宅一直是理想化的住宅占有方式。它对于提高所有者的安全感、稳定感以及由此产生的对住宅所在地区的社会责任感具有重要作用，是东西方各国政策提倡的方向，也是房地产的一个重要组成部分。但从人口与土地、收入与地价的比率来看，它的普及难度较大。

租用住宅是商品化住宅的主体，但并非一开始就是这样。传统社会住房以自产为主。当中国传统社会面临外来商品经济的冲击时，房地产的商品化也悄然起步。大量人口向城市聚集，其中最具流动性的青壮年人口的比重加大，土地私有权的垄断，地价、建材的腾贵以及工作就近等因素，造成了对租用住宅的强大需求，房屋租赁制度便应运而生。

最初提供的出租房屋，并不是作为商品生产出来的，而是作为商品使用的，即将祖遗私宅产业出租出去。因此，房屋的商品化是从流通领域开始的，正像自然经济的产品在流通领域内成为商品一样。1840年以后，土地的现代利用方式，呼唤出了土地潜在的巨大价值，同时也调动了房屋潜在的供给能力。虽然传统城市的建筑格局不能一下子改变，但使用方式开始变化，所有权与使用权发生分离，私宅开始越来越多地加入出租房的行列，在建筑量不变的情况下，增加了商品房屋供给量。这是近代中国大多数城镇房地产业并不发达，但也容纳了大批流动人口的主要原因。私宅出租是传统的自然经济向商品经济过渡这一历史过程在房地产业的表现形式之一，也是城市土地利用集约化的开端。(www.xing528.com)

1937年前后，成都全市商业区、住宅区、贫民区总户数为61，298户，其中自有住宅户9，194户，占上述总户数的15％；自有兼出租房屋户为10，420户，占17％；租人房屋户为41，684户，占68％。[1]这说明成都当时近70％的住户是靠租房度日的，而这些房间是由不到20％的原自有房主提供的。

1938年，昆明全市总户数为14，210户，使用自有房屋的有4，599户，占全市总户数的32.4％；租人房屋的为9，551户，占有67.2％。全市自有及出租房屋总数为93，431间，其中自有房屋为41，475间，占44.4％；出租房屋为51，969间，占55.6％。[2]

以上两个城市房屋建筑的传统格局均未改观，但出租房屋已占大多数，这种情况在近代中国的中小城市和一些大城市如北平、杭州、长沙、福州等地比较普遍，原有私人住宅转化而成的出租房屋成为商品化房屋的主要来源，城市越大，时代越近，自有住宅的比例越小，出租房屋的比例越大。