自产经营：房地产企业的全方位经营

所谓自产经营，是指房地产企业对自己拥有的产业的经营，包括土地买卖、投资建房、房屋出租、维修养护等。其中，土地买卖与房地租收入常常构成利润的主要来源。

上海房租之高，历来居全国之首。据上海《地产月刊》1930年第5卷第30期记载：“1930年前，投资房屋利润可得年利九厘至一分四厘。”这仅指房租带来的盈利，不包括地价增值带来的利润。

1920年，业广地产公司股东大会记录中，有一段关于增租的决定：“1918年物质条件有了改进，劳动力可以获得较高的工资，小商店业主也获得相应的利润。我们利用这一点，从1919年2月份起，对大部分中国房客增租，与 1918年相较，增加总数达13万两。由于1919年情况继续好转，我们在1919年12月份又作再次增租。”1927年该公司投资建造浦西公寓，土地及建筑的投资为59.5万元，建成后每年房租收入为11.3万元，除去20％的管理费用，净收入9万元，利润率在15％以上。[15](www.xing528.com)

天津的住房供求不像上海那样紧张，物价稳定时很少增加租金，所以，房地产商设法以良好的服务质量招揽住户，消灭空房。先农公司有一个惯例：每年对房屋内部粉刷一次，每3年将门窗油漆一遍。不仅保养了房屋，而且对住户是一种优惠。所以公司与房客之间纠纷较少，欠租率较低。该公司1906年全年实收租金127，035两，年终欠租2，686两，计2.11％。1916年全年实收租金158，346两，年终欠租3，289两，计2.08％。1929年全年实收租金最低估计1，105，949两，年终欠租20，113两，计1.81％。1934年全年实收租金最低估计889，807元，年终欠租38，349元，计4.31％。[16]

关于房屋的建筑与修缮，中外房地产商大都采用招标与承包的办法。对于建房和大的修缮工程，不只考虑投标者的报价，也非常注重工程质量，以维护企业信誉。小的修缮项目，一般通过估价由承包商承担，公司只负责监督施工和验收，不配备专门的维修队伍，基本上利用社会化服务机构。这样，有助于提高整个行业的工作效率。