外国对中国房地产业投资的宏观评估

本节所指外国在中国房地产业的投资，并不是指外国人从其母国带入资本，主要是其在中国其他行业投资利润转化而来的。因此，这类外资是驻在国房地产业的重要组成部分。把外资与华资分开，是因为受到资料分类的局限。在中国房地产业初兴和发展的过程中，特别是在20世纪二三十年代里，也就是房地产业的黄金时代，外国人的投资始终占绝对优势和垄断地位。

关于外国人对中国房地产业投资的宏观估计，到目前为止，在已见到的统计资料中，吴承明先生所做的估算较为全面系统。吴先生认为，如果连同外国企业所占用的房地产计算在内，房地产投资是外国人在中国直接投资中最大的项目。1929年，英国人估计英国在中国的地产值7，000万英镑，连同各种建筑物值8，890万英镑，占英国在华直接投资的46％。1933年，美国官方估计它在中国的教会财产和侨民财产（其中主要是房地产）值6，500万至7，500万美元，占美国在华直接投资的35％。1938年，法国人估计法国教会和私人在中国的土地价值14亿法郎，占法国在华直接投资的38％。[40]

据各种不完全的材料综合估计，外国人在中国占有的房地产价值（包括外国企业所占房地产），1914年约合22，527万美元，1930年增至72，605万美元，1936年不计日本约值77，468万美元，1948年，除了被收回的日、德、意财产，约值114，152万美元（战后币值）。其中，地产约占4/5，房产只占1/5，如表2-12所示。

表2-12　1902—1948年外国在中国的房地产投资[41]

说明：1.包括企业所占房地产。
2.1948年为战后币值。据测算，1948年美元购买力指数比1936年下降了40％左右。
3.关于日本人在中国的房地产投资，不包括东北三省，截至1936年底，估计约有2，000万日元。其中，房地产企业投资约1，000万日元，专营仓库业的投资约400万日元，其他方面约600万日元。[42]

上述统计均指全国范围而言，其中包括农地，而外国人对房地产业的投资主要集中在沿海沿江城市。为了将研究的范围进一步确准，将外国人在上海、天津、北平、汉口、广州、青岛、哈尔滨7个城市房地产占有情况做一分析，如表2-13所示。

表2-13　外国在中国7个城市中房地产占有比例（1948年）[43]

说明：1.其他国家指资本主义国家。不包括郊区土地和外国兵营。
2.土地比重按亩数计算，房屋比重按建筑面积计算。
3.教会包括学校、医院及其他文化机关。

表2-13说明，英国人占有的土地、房屋比例均居首位，法国人占有的房屋比例也不少，美国和法国人占有土地的比例比较接近。实际上，很多美国人的投资是渗透到英法产业之中的。

英国人所占地产中，企业财产占了近一半。而怡和、太右、沙逊三大集团占上海英国人企业占有土地的 57.8％，兼并土地已成为这些大集团的经常性投资。

教会产业是外国人房地产投资的一大组成部分，美国所占半数以上的土地、1/3的房屋属于教会，而法国教会的土地占 67％、房屋占83％。教会往往将大部分土地用于房地产经营，美国人估计1930年左右法国教会在上海的财产中，有91.1％是用于经营的，只有0.9％为教会自用。[44]单是天主教会上海教区就拥有土地2，000余亩，房屋4，000多幢。[45]

表2-13中，私人、教会、企业所占有的绝大部分房地产用于经营，属商品性房屋，但真正的房地产业所占有的房产，只有英国的达到48.3％，美国占26.5％，其余各国地产和房产比例都在10％上下。

外国人在中国的房地产投资，绝大部分集中在上海一地。外国人估计他们在上海公共租界的地产1869年为527万两白银，1900年为4，420万两，1933年为75，650万两。估计上海法租界的地产1934年为36，700万两，越界区外国人占地价值为17，400余万元。抗战前上述3个区域中，外国人地产共计16亿元，折合5亿5千万美元。[46]这个数字仅是地产一项，已占1936年外国在华房地产投资的 71％，如果加上房产，所占比例还要大一些。

[1]张仲礼，陈曾年.沙逊集团在旧中国［M］.北京：人民出版社，1985：48-50.

[2]张仲礼，陈曾年.沙逊集团在旧中国［M］.北京：人民出版社，1985：42.

[3]张仲礼，陈曾年.沙逊集团在旧中国［M］.北京：人民出版社，1985：59.

[4]吴承明.帝国主义在旧中国的投资［M］.北京：人民出版社，1955：70.

[5]张仲礼，陈曾年.沙逊集团在旧中国［M］.北京：人民出版社，1985：119.

[6]张仲礼，陈曾年.沙逊集团在旧中国［M］.北京：人民出版社，1985：61.

[7]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：15.

[8]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：17.

[9]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：14.

[10]雷麦.外人在华投资［M］.蒋学楷，赵康节，译.北京：商务印书馆，1959：82.

[11]王季深.上海之房地产业［M］.上海：上海经济研究所，1944：7.（抗战后的数字含有通货膨胀的影响）

[12]《新闻报》，1934年10月14日（1934年数字截至9月份止）。

[13]上海市经济学会.上海经济区工业概貌：上海建筑·建材卷［M］.上海：学林出版社，1986：15.

[14]上海市年鉴委员会.上海市年鉴（民国廿四年（1935年））［M］.上海：上海市通志馆，1935：B6-7.

[15]《天津市房地产史料》1988年第1期，第26页。

[16]《天津市房地产史料》1988年第1期，第28页。

[17]季宜勤.天津英商先农公司发家史［J］.北国春秋，1960（3）：97.(www.xing528.com)

[18]季宜勤.天津英商先农公司发家史［J］.北国春秋，1960（3）：97.

[19]《天津市房地产史料》1988年第1期，第28页。

[20]季宜勤.天津英商先农公司发家史［J］.北国春秋，1960（3）：97.

[21]《天津市房地产史料》1988年第1期，第96页。

[22]于俊国，张彩艳.天津城市土地市场与管理的历史［M］.天津市房产住宅科学研究所，1991：25-26.（资料时间截止到1949年）

[23]于俊国，张彩艳.天津城市土地市场与管理的历史［M］.天津市房产住宅科学研究所，1991：25.

[24]天津市文史研究馆.天津文史丛刊：第4期［M］.天津：天津市文史研究馆，1985：99.

[25]城市土地管理体制改革与土地利用规划研究［M］.天津城市科学研究会，1991：第16章第18页.

[26]天津市文史研究馆.天津文史丛刊：第4期［M］.天津：天津市文史研究馆，1985：100.

[27]广州市房地产管理局.广州房地产志［M］.广州：广东科技出版社，1990：20.

[28]林金枝，庄为玑.近代华侨投资国内企业史资料选辑：广东卷［M］.福州：福建人民出版社，1989.

[29]广州市房地产管理局.广州房地产志［M］.广州：广东科技出版社，1990：84-85.

[30]广州市房地产管理局.广州房地产志［M］.广州：广东科技出版社，1990：53.

[31]厦门市房地产志编纂委员会.厦门市房地产志［M］.厦门：厦门大学出版社，1988：63.

[32]厦门市房地产志编纂委员会.厦门市房地产志［M］.厦门：厦门大学出版社，1988：63.

[33]林传沧.福州厦门地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中文资料中心，1977：43663.

[34]厦门市房地产志编纂委员会.厦门市房地产志［M］.厦门：厦门大学出版社，1988：16-17.

[35]高尚智，陈德炎.武汉房地产简史［M］.武汉：武汉大学出版社，1987：9.

[36]高尚智，陈德炎.武汉房地产简史［M］.武汉：武汉大学出版社，1987：6.

[37]高尚智，陈德炎.武汉房地产简史［M］.武汉：武汉大学出版社，1987：7.

[38]南京市房地产管理局.当代南京房地产，1986：14.

[39]南京市房地产管理局.当代南京房地产，1986：7.

[40]吴承明.帝国主义在旧中国的投资［M］.北京：人民出版社，1955：72.

[41]吴承明.帝国主义在旧中国的投资［M］.北京：人民出版社，1955：72.

[42]樋口弘.日本对华投资［M］.北京翻译社，译.北京：商务印书馆，1959：90.

[43]吴承明.帝国主义在旧中国的投资［M］.北京：人民出版社，1955：69.

[44]雷麦.外人在华投资［M］.蒋学楷，赵康节，译.北京：商务印书馆，1959：632.

[45]蓝以琼.揭开帝国主义在旧中国投资的黑幕［M］.上海：上海人民出版社，1962：70.

[46]吴承明.帝国主义在旧中国的投资［M］.北京：人民出版社，1955：71-72.