南京房地产业与国都地位的关系

南京的房地产业，与其都城的政治地位有着极密切的关系。

1858年，中英《天津条约》将南京辟为对外通商口岸，外国人在南京也承租了一些土地，但没有建立租界，也没有专门经营房地产业。因此，南京外商在房地产业的影响微不足道。房地产业的发展过程，主要集中在1927年国民政府定都南京到1937年抗战前夕。

南京国民政府定都后，大量军政要员携资而入，人口猛增，对土地的需求急剧增加，地价暴涨，最集中地表现在新街口——市中心区，每方丈地价1922年为20元，1926年为80元，1930年为400元，1931年达到最高峰，为640元。短短9年，上升31倍。

南京定都后，“首都计划委员会”曾在市内划定过中央行政区、市行政区、住宅区、商业区等，作为南京城市建设的规划。不少政要人物乘机窥测形势，争占土地，或向私人低价收买，或向政府申请缴价承领，一些亟待开辟的繁华地段或幽静地区的土地，尽以低价落入官员之手。如新街口中山南路两侧的大片土地，俱由国民党元老张静江、李石曾、曾养甫等割据。开辟新住宅区时“放领公地”，因所定地价极低，又非一般人所能染指，故名为价领，实属瓜分，住宅区内每段土地大都由军政要人化用别名低价领取。如国民党元老王伯群、中央党部宣传部长梁寒操等人都未用自己的真名价领土地。还有一些人价领土地后，有的高价转让，有的从国家银行低利贷款建房，用于自住或高价出租，并收取巨额押租。但不论哪种情况，贷款都是长期低息分期偿还，有的款未还清即因抗战爆发而中止，直到抗日战争结束后，才继续清偿。如原铁道部财务司长朱启蛰于1934年承领宁海路21号土地980平方米，只缴付地价706元，向地政局登记土地所有权后即从银行贷款8，000元建造房屋，贷款直到1947年才归还。[38]

开埠后南京也出现过类似天主教堂、金陵大学（现南京大学）、马林医院（现鼓楼医院）等新式建筑。但大规模的城市建设还是在1927年国民政府定都以后。按建造时期划分这座城市的建筑物，明清时代建的有258万平方米，占21.8％；1912年至1949年建的有926万平方米，占78.2％。[39]

从1927年开始，国民政府连年大兴土木，在清朝两江总督府内建起了“子超楼”，“五院”“八部”中的行政、司法、考试等院以及外交、交通、铁道、财政、教育等部都建了办公楼，同时国民大会堂、国史馆、中央美术馆、中央研究院、中央博物院、中央医院也相继建成。中国、交通等银行和邮政储金汇业局、保险公司等均建了新厦。还有各地方财政、官僚、实业界投资的金城、大陆、盐业、中南、上海、国货等金融建筑，以及中央商场、中央饭店、福昌饭店、大华和新都影剧院等商业建筑。一时间集中建设的结果，使市中心逐步延伸到新街口一带。

上述资料说明，首都地位，使南京房地产业具有两个特点：一是军政要员、官僚政客抢购土地多，二是政府办公用房征用土地多。必然结果是造成房地产市场供求关系紧张，土地占有者奇货可居，南京地价暴涨和地产投机活动盛行，以1929—1931年最为剧烈。(www.xing528.com)

中央机构入迁与军政要员集聚，使这座城市的居住条件悬殊，两极分化十分明显。

城南的秦淮、建邺两区，是古城南京的发源地，明清时代的繁华所在，约有250万平方米砖木结构的老式住房，这些住房的建造年限少则50年，多达百年以上，因为无力更新，年久失修，不少已破旧倾斜。

而在花园洋房的公馆区，则是另一番景象。“首都计划委员会”原计划在颐和路一带开辟4个住宅区，抗日战争前已开辟了2个。第一住宅区已建住宅287处，第四住宅区计划建住宅295处，但只有少数动工，即因抗战爆发而停建。

第一住宅区中，每幢房屋设计独特，很少雷同，有西班牙式、荷兰式、意大利式、英国式，也有摩登式、小型宫殿式等，装修华丽、设备齐全，并配有花园庭院、门卫室和汽车房，有的还有暖气设备。从市貌上观察，南京还建有一批中西合璧、具有中国传统建筑风格的“大屋顶”式政府机关用房，虽不属商品房屋，但构成南京城市面貌的一大特色。

总之，推动南京房地产业的直接动因是国民政府在此建都。因此起步的时间较晚，主要在1927年以后。而且，房地产投资来源与政府官员直接有关，1932年上海“一·二八”事变后，军政人员工资减少，对地价有很大影响。由于缺乏深厚的经济基础，南京房地产业发育很不充分。

以上是对崛起较早或特色较为鲜明的6座城市房地产业史的纵向回顾，其他如福州、杭州、北平等城市，因种种原因，与1927年前的南京基本类似，房地产业并不发达，因此不一一论述，第8章从地价角度再做分析。