厦门房地产业：市政建设的领先者

厦门房地产业的发展过程与广州多有近似。

1840年后，厦门虽为第一批对外通商口岸，但外国人建立的租界面积不大，只有鼓浪屿一个小岛作为公共租界，受地理条件的限制，没有像其他城市那样有过大规模的扩展，房地产业起步较晚，主要以华资为主，伴随着20—30年代大规模土地开发、市政基础设施建设发展起来。厦门是闽南华侨出入口岸，由于与内地交通不便，福建省境内在民国初年至抗战前社会不安定，华侨不敢携资回乡，往往在厦门消费和投资，厦门金融业大受其利，房地产业也因此而发展。

20世纪前，厦门市区的房屋大都依自然地形兴建，当时的居民和市肆，都集中在现市区北部的古“厦门城”，即今新华路市文化宫的周围。市区各处遍布沟、池、河、溪，形成一片片的水陆间隔地带，居民往来绕道迂行，极不方便。市区住宅大多为平房，商业中心的店铺，亦不过是两层砖木楼，建筑简陋，又没有地下排水系统，污水难以排泄，若遇雨季一阵大雨，街道和屋内立成泽国。随着厦门海外贸易的兴盛，陈陋的旧貌既有碍观瞻，又不适应对外通商的需要。在这样的情况下，厦门的房地产业起步势必要以市政建设领先。

1920年春，厦门地方人士林尔嘉、黄亦住、洪晓春等人，倡议开山填海、填池、填河造地，以改造旧城面貌，并发动本地殷商巨贾和海外各埠华侨投资，由工商学界社会知名人士组成“厦门市政会”，筹款集资进行建设。同时，政府相应成立“厦门市政局”，在开发土地的同时，同步进行城市规划和市政建设，兴建新型的街道、楼房、商场、货栈和码头。厦门土地开发的特点主要是挖山填海。削平临海岩崖，劈凿阻道山丘，打通市区与厦港之间的通道。各处开挖的土沙石块，一部分用于填海造地筑海堤，一部分用于填平散布于市区的七池、八河、十三溪和低洼地段，使市区土地面积增加近2，000亩（130多万平方米）。所开发的土地进行出售，前后获得近2，000万银元，款项全部用于市政建设（如筑堤修路、挖沟通涵和地下水道等）。[31]

1920—1933年，厦门总计开发土地30处，面积为116万平方米。加上原有土地面积293万平方米，使得市区土地总面积达到410万平方米左右。[32]

与此同时，鼓浪屿也进行填海填河、开拓土地和兴建房屋，单龙头路至黄家渡一带，1924年填海填池、新建的房屋就有130多间，大部分用作商业店铺。1926年再次填海造地，越南华侨黄仲训独资兴建黄家渡，使这一带的旧房屋尽被收购拆除。

到了1932年，昔日污秽的溪池河沟，几乎全部填平，建成市肆街道，住宅建筑鳞次栉比。至此，厦门建造马路40多公里，市区主要街道62条，总长52，467米，街道外的小巷27条，总长46，995米。此外还建造大小码头19个。如此工程浩大的市政建设，为新兴的房地产业创造了十分重要的条件。

在厦门房地产业兴起的过程中，侨资的作用比在广州更为突出。抗战前，华侨和银行业投于厦门房地产的资金“总计不下8，000万（银）元”。厦门“地产市场之活跃，较‘九·一八’以前之上海，并无多让。”[33]20年代未30年代初，侨资兴建的一大批楼房落成，市区面貌发生巨大变化。诚如当年《厦门市政府公报》所说的：“查厦岛自开辟马路，改良新市区，旅外华侨不惜以多年勤劳累积之金钱，返回投资。重金购买地皮，建筑新式房屋，繁荣市区，提高厦岛地位。虽然政府提出有方，如非华侨热心桑梓，踊跃投资，则建设新厦门恐非易事。”

这期间，内地殷商富户军阀官僚，也争先恐后到厦门、鼓浪屿购地建房。(www.xing528.com)

与广州沙面英租界不同，鼓浪屿公共租界内允许华人购地建房。根据鼓浪屿公共租界工部局年度报告提供的数字，20—30年代，鼓浪屿的房屋与厦门本岛增长同样迅速，十几年间，仅华侨就在鼓浪屿兴建各式楼房1，014幢，如表2-11所示。

表2-11　1924—1936年鼓浪屿公共租界工部局颁发建筑执照统计[34]

20世纪20—30年代，厦门与鼓浪屿公共租界建筑房屋的资金来源，侨汇占75％。关于侨汇在房地产业中的作用，第六章将做专门论述。

20世纪20年代，随房地产业的兴盛，民营房地产公司纷纷出现在这座面貌焕然一新的滨海城市里。如1922年成立的兴兴地产公司，专做土地开发与土地出售。该公司资本额30万元，成立后招纳股份3万余元，股东31人，至1925年9月增股7万元，股东100余人。当时除兴兴公司外，尚有德兴、龙群、鹭江等地产公司，分别向政府承揽成片的土地进行开发，而后零星划块出售。政府的售地所得随即转入市政建设部门（市政局、工务局），用于全市各项公共设施的建设（包括兴建中山公园等）。土地购买者则及时建房出售，有的原地转售、出租，有的割块出售、出租。随着土地的开发及城市建设的不断发展，地价上涨，经营地产业的年利率达1.5分至2分。于是海内外资金涌至厦门。房地产交易频繁，有的地产晨购夕售，日易数主，市场异常活跃。1932年因受世界经济危机的影响，东南亚华侨工商业凋敝，厦门侨汇减少，房地产市场趋于萧条。

概括起来，厦门房地产业有如下特点：

第一，厦门房地产业起步晚，发展速度快。主要发展时期集中在20世纪20至30年代初期，仅十几年时间。虽然房地产企业资料不够充分，但从市貌观察，房地产业的发展以及其带来的城市变化显而易见。厦门地域并不大，无论鼓浪屿租界区，还是厦门华界市区，新式建筑的质量与规模均可与国内几大城市相媲美。

第二，厦门房地产业起步的基础，是大规模的土地开发和市政建设。移山填海工程浩大，并能运用经济手段进行管理，在当时难能可贵。

第三，厦门房地产业的资金主要来自侨汇，它是一个以吸收侨资为来源的消费城市。所以，厦门房地产业的兴衰与世界经济形势的关系更为直接和密切。