天津房地产业：外资的主导地位

天津比上海开埠晚20年，房地产业起步略迟，但发展过程大体相仿。20世纪初，9国租界的设置和扩充，使天津可供开发经营的土地成倍扩大，房地产业成为潜力极大的新兴行业。一些具有经营意识的外国人率先组建房地产公司，开发低价获取的租界土地。20世纪先后成立的外资公司主要有：

英商先农工程股份有限公司（1901年成立）、德商德兴公司（1902年成立）、英商河东兴业公司（1903年成立）、美商泰隆公司（1903年成立）、日商东京建物株式会社（1903年在天津设立分部）、比商义品公司（1907年成立）、瑞士商人的陆安公司（1926年成立）、英商永昌泰有限公司（1935年成立）、意商立多利信托房地产股份有限公司（1938 年成立）。

其中，创立最早、规模最大的外商房地产企业，是英商先农公司（英文全称Tientsin Land Investment CO.LTD，直译为天津土地投资股份有限公司）。这家公司的产生、发展和衰落过程，可称为近代外商在天津经营房地产业的缩影。

1900年7月30日至1902年8月15日，天津处在八国联军组成的“天津地区临时政府”即“都统衙门”的管辖之下。先农公司的创始人丁嘉立（美籍）就是都统衙门的总文案，即汉文秘书。丁嘉立生于美国马萨诸塞州，出身于传教士家庭，本人获博士学位，是个“中国通”，担任过李鸿章的英文家庭教师。1901年，丁嘉立把自己在法租界紫竹林和西开（今和平区滨江道及西开教堂一带）所获取的数十亩荒芜低洼的茔地，充作投资资本，凭借他的权势，集合了一些有势力的官员和商人，创办了先农公司。经换算，丁嘉立交出的土地共约80.85亩，以每亩800两纹银作价。由于法租界发给其产权契证时，按手续收回原始买卖土地的契约，因此，最初的业主及地价已无从追溯。

1901年3月22日，先农公司召开第一次发起人会议。当时公司虽规模不大，但从发起人身份来看，对公司业务有很大影响。他们是：[15]

丁嘉立（C.Tenney），当时任天津“都统衙门”总文案。胡佛（H C Hoover），当时是开平矿务局工程师，1927年任美国商务部长，曾是美国第31届（1929—1933）总统。田夏礼（Charles Denbey），当时为“都统衙门”秘书长，1902—1905年为袁世凯顾问，1907—1909年曾任美国驻上海总领事。林德（A De Linde），海河工程局顾问和总工程师，后为煤气公司负责人。狄更生（W W Dickinson），曾多年担任英商总会的董事长，海河工程局名誉会计，并担任英工部局董事会董事长9年之久，先农公司的第一任董事长。克森士（R A Cousins），怡和洋行总经理，曾是英商总会董事长和英工部局董事会董事长。赘克（C Drake），英国商人，先农公司的第一任经理，1907年前后为董事会董事长。

会议决定创办该公司的资本额为105，000两，每股1，000两，共计105股。各发起人承担的投资额为：

丁嘉立　　　　66股　　　　66，000两

田夏礼　　　　10股　　　　10，000两

狄更生　　　　10股　　　　10，000两

胡佛　　　　　5股　　　　5，000两

林德　　　　　5股　　　　5，000两

克森士　　　　5股　　　　5，000两

赘克　　　　4股　　　　4，000两

先农公司是天津市第一个以股份有限公司形式出现的房地产企业。它主要的获利来源是倒卖土地。先农公司的产业大部分都是在1901—1920年之间购置的。八国联军入侵后，一度社会局面混乱，地价很低，先农公司以每亩几十两银子的低价，买进了大批荒地、荒坟和坑洼苇塘，其中大部分在法租界，并且几乎囊括了连同今劝业场、渤海大楼在内的今吉林路以西、山西路以东、长春道以南、哈尔滨道以北的几百亩土地。到20世纪30年代，这一带畸形繁荣，成为天津市最繁华的商业中心，人称“小巴黎”。特别是劝业场商厦俯临的今和平路、滨江道十字路口，成为天津地价的顶点。1937年先农公司将地处今和平路、滨江道交口的交通饭店地基2.485亩，以150，000元脱手，比先农购入时的每亩800两，高出53倍。[16]先农公司董事中有人任英租界工部局的董事，利用职务之便，事先了解租界建设规划，抢先占有即将被开发的土地。先农公司1917年年会报告记载：“天津为一发展中的港口，必须多掌握土地。英工部局计划由‘海河工程局’把一些坑洼荒地吹泥填平。应将英法之地卖出，低价买进该项土地（今马场道、睦南道、大理道、重庆道、常德道，即“五大道”一带），将来时机一到，可得厚利。”[17]所以，他们高价出售了英租界大沽路东西段的一部分土地，低价购买了正准备吹泥填平的墙子河外租界的几百亩土地，仅靠倒卖土地，1925—1926年两年就获利1，233，360元。[18]

1921—1939年9月，先农公司共购入30处地产，总面积264亩，远超过了创办初期1901—1920年购入的117亩土地，如表2-6、表2-7所示。[19]

表2-6　1901—1926先农公司购置房地产情况

表2-7　先农公司经营情况[20]

20年代至30年代中期，是先农公司发展的高峰，1941年被日军强占后便再没有什么发展，且日渐萎缩。直到1954年政府接管时，先农公司拥有土地336亩，占全市外商地产的42％以上；房屋15，000间，包括著名的花园大楼、新泰兴大楼、先农大楼、先农大院、荣华里、先农里等，加上在今开封道、徐州道、大沽路、建设路的一部分房产，约占全市外商房产的44％，[21]而且质量与维护状况均属上乘。(www.xing528.com)

教会产业在近代中国房地产业中是一个重要的组成部分，这一点不光在上海，天津也十分明显。天津经营房地产的外国教会机构共有7家，至1949年占地共1077.312亩，房屋11，825间，在天津外商占地比例之中的55％，房间数中的53％。这些机构以各种“堂”名，进行房地买卖、出租，从中牟利，如表2-8、表2-9所示。

表2-8　天津外商房地产公司及教会占有房地产[22]

表2-9　天津外国教会机构经营房地产情况[23]

除租界外，天津旧城大部分地区仍以自有房屋为主，直到清末，建房出租的情况并不普遍，即使有，一般也采取传统的典当等形式。20世纪初，随着商业的发展，人口的增加，才有人专以“吃瓦片”为生，建房出租。最初，旧城内外每间房屋租金不过几十文，相当于一个劳动力1—2日所得。后来，租金日渐增长，到抗战前，每间砖瓦房每月租金大体相当于1袋面粉（45市斤）。房主所收租金，除用于修缮、交纳房捐地税，所余仍高于银行利息率。由于收入有保障，又无须像经营工商业那样处心积虑，所以，凡是有一定资财的人大都偏好购置房产，除自住外，兼作出租。到1949年初，拥有300—1，000多间（每间约15平方米建筑面积）的大房产主，已有100多人；300间以下10间以上的中小房产主有6，000多人。这些人在天津共占有房屋25万余间，占天津全部私产房屋（包括自有自住的房屋）总数的1/3以上。[24]

天津作为北京的门户和华北最大商埠，其经济政治地位对房地产业的发展都有显著影响，特别是在清末民初至国民政府定都南京之前，天津的政治地位对房地产业的影响似乎更为直接。

1911年辛亥革命后，清政府垮台，不少皇亲贵族、遗老遗少退居津门。第一次世界大战后，国内政局不稳，军阀混战，又有不少下野军阀、失意政客来到天津作寓公，等待时机，东山再起。这些人依仗势力，掠得大量钱财，又不了解天津房地产行情，一味急于购地建房，不问价钱，使一些经纪人得以从中贱买贵卖，大发其财。由此天津租界内外的地价也迅速上涨，在1927—1928年间，华界地价达到历史最高水平。虽然这些人建房绝大部分是为自己享用，只有少部分兼营出租，但这些人人数之多，投资数量之大，所建住宅设计施工质量之精良，占地之广，亦形成对天津房地产业的促动。

有关资料记载，在天津建房的清室权贵及官员不下几十人。此外曾任北洋时期总统的袁世凯、黎元洪、徐世昌、冯国璋、曹锟、段祺瑞在天津也建有一处或多处花园洋房，还有总理张绍曾、潘复，陆军总长鲍贵卿，海军总长刘冠雄以及历任农商总长、内务总长、交通总长等，都在天津置产作寓公。在天津寓居的各省督军、省长、都统就更多了，以张勋、王占元、孙传芳、李厚基等为代表，有20多户。

总之，当时天津的各界名流总数在七八十户以上，一般都占有一两处产业。为求安全与舒适，这些产业多集中在各国租界。意租界和德租界远离闹市，街道安静整洁，交通便利，建筑考究，是理想的高级住宅区之一。法租界今赤峰道，以众多督军住宅得一绰号“督军街”。

他们中有人不仅建房自住，也加入了房地产业主的行列，为社会提供出租房屋，建设了一大批里弄住宅和公寓。如湖北督军王占元，在天津租界内外共占有房产3，000余间，江苏督军李纯在今河北区三马路、五马路，南开区北马路购地建房1，404间，在今河东区东兴里拆建扩建平房500间，在泰安道购房150间，全部用于出租，成为天津少有的大房地产主。[25]

天津地处九河下梢，历史上是漕运枢纽，北方商业重镇，旧城里有不少豪门富户，如大粮商、大盐商、船户等。租界房地产业发展起来后，这些富绅也纷纷投入房地产经营，其产业主要在租界以外，主要经营方式是土地买卖出租以及建房出租。这些人财力雄厚，有的原先就拥有一些祖遗房地产。他们有人做了房地产业业主，有人成立了房地产经租处或公司，一般占地都在300亩—1，000亩之间。有代表性的是以下几家：范竹斋、焦涪沂、斋耀珊、李震华和程兴均、“李善人”家族后代等人。其中“李善人”的第三代李颂臣在大经路、天纬路、地纬路购地建造了470多间民房，全部出租。

第一次世界大战后，天津华商的房地产业逐渐形成，到30年代，天津已有荣业、东兴、利津、济安、广兴、广业、和利、宝兴、华兴、德基、德庆、铠记及劝业场等20多家华商房地产企业，如表2-10所示。

表2-10　天津主要华商房地产企业情况[26]

在当时，一般人是很难占有大量土地与房产的，因此，专业的华商房地产企业的出现往往都有一定的背景，不是依靠封建权势，就是依靠外国人的势力，这几乎成为普遍规律。天津的情况正是如此。

依靠传统势力起步的往往是一些前清遗老和旧军阀官僚。荣业公司的创办人和大股东荣源，是清朝末代皇帝宣统的岳父，内务大臣。他创办的荣业公司是天津华商专业公司中最大的一家，房地产集中在今南市一带，其中公司所在的街道被命名为“荣业大街”。和利房产公司的股东多是清室成员，主要股东金肇臣即肃亲王耆善；东兴房产公司股东、江西提督李纯也属与传统势力有关的一类。

另一些是靠外国势力起步的，大多来自买办、汉奸、外商企业高级职员等。利津公司的创办人方若，是日本汉奸，日商洋行买办，公司成立时曾赠送日本人中岛真雄合白银1，500两的股份；安宁公司沈友眉先为比商义品公司的华人经理，后为美商平安公司的副经理；劝业场的股东高星桥是德商井陉煤矿买办；三义里经租处的负责人周振东是天津法租界公务局的捐务科长。

从企业规模看，荣业、东兴等17家企业拥有自产房18，000多间，代理他人房产7，700多间，在国内华商房地产企业中并不算小，而且房屋质量与坐落地点都比较好。

从经营范围看，华商企业不如外商业务广泛，主要以买卖、出租为主，有的只搞代人经租，比较简单，而且在管理方面有着明显的传统色彩。华商房产公司平均每一职工（包括账房、收租员）经营房屋200—300间，职工工资约占房租收入的10％—20％，修缮费、管理费平均每年占房租收入的 10％，除房地产税外，大多数华商企业并不按期从房租收益中提取折旧金，而是由股东分掉，不注重积累和扩大产业。

总之，20世纪二三十年代，天津对外贸易稳步上升，超过广州，仅次于上海，居第二位，工业也开始起步，商业繁荣，城市面貌变化很大，华界与租界中外房地产业都有大规模的发展。1902年袁世凯、周学熙在今河北区中山路沿线主持规划的“华界新区”，经过大规模建设，已成天津华界政治中心。天津旧城周围的四条围城马路，也成为商业中心。尤其是北门外和大胡同以及宫南宫北大街，在20年代后非常繁华。后来由于军阀破坏，特别是“九·一八”事变之后，日本人不断在华界制造事端，华商开始将钱庄、店铺迁入法租界（今劝业场一带）和日租界（今百货大楼和平路一带）。至30年代，在这两个租界内形成了高级商业中心，在英租界内的五大道，法租界的花园路、赤峰道，日租界的鞍山道，意租界和德租界形成了高级住宅区。这种在历史变迁中形成的城市格局，对日后的天津产生了长久的影响。