上海房地产业的先期繁荣

在回顾上海房地产业历史的时候，我想先剖析几位上海滩上最早投身这一产业的外籍商人。这批冒险家的发迹史，对了解和研究当年中国房地产业是如何起步的，或许有所启迪。

上海开埠后，最先到来的外商聚集在外滩一带。上海的南京路，地处上海租界的心脏，是外商势力的发祥地，其地价之昂贵，增长之迅猛，始终居全国首位。因而，在房地产业史上，这条街占有十分独特且引人瞩目的地位。当年上海滩外籍房地产商的沉浮，无不和南京路的兴盛史联在一起。

最先在这个生意角逐场上立足的是英商史密斯（Edwin Maurice Smith），他在上海创设德和洋行，英文名称 Shanghai Real Estate Agency，可译为上海房地产代理行。1860—1862年间，他因建房出租赚了大笔资产，被称为“土地问题的预言家”。1869年他在南京路上占有土地131亩，为沿路地产的1/3左右。直到1880年，史密斯一直是在南京路拥有地产最多的人，成为上海早期大房地产主之一。

与史密斯同时出现在上海滩的英商托马斯·汉璧礼（Thomas Hanbury，1832—1907），在南京路地产大户中也曾显赫一时，1883—1903年一度位居第二。今汉阳路，当年曾被命名为汉璧礼路。除此之外，还有英商亨利·雷士德（Henry Lester，1840—1926），以及霍格三兄弟（William Hogg，James Hogg & Jenner Hogg），都是这一行业中的风云人物。

然而，上海外国房地产商占地最多、影响最久的，还是沙逊家族和哈同。从1880年起，沙逊家族成为南京路地产第一大户，并保持这个地位达35年之久。1916年，哈同取代沙逊，在南京路的房地产位居第一，并把这个纪录保持到1949年。

沙逊家族（Sassoon Family），是一个国际知名的家族，起源于中世纪从西班牙逃难到巴格达的犹太人家族，有“东方的罗斯柴尔德家族”之称。1832年，大卫·沙逊（David Sassoon，1792—1864）在孟买建立沙逊洋行，他秉承了犹太人擅长经商的传统，通过向中国贩运棉纺织品和鸦片，很快成为印度地区的首富，并加入英国国籍。1880年前后，鸦片贸易衰落，沙逊家族及时地转入房地产业和工业投资，并把上海确定为发展重点，在长达 70余年上海地价上升最急骤的时期，不惜一切手段，实行垄断，其经营方式和管理水平高人一筹。

无独有偶，同样出生于巴格达的哈同（Silas Aaron Hardoon，1851—1931），也是犹太人。1873年他只身来到上海时，不过是沙逊洋行的一名小职员。在效力沙逊洋行的同时，他工于心计，积蓄财产，套购土地。到1901年，哈同脱离沙逊洋行时，已成百万富翁，同年独资创办哈同洋行，专营房地产。由于兼任英法租界当局董事职位，他总是信息灵通，提前获悉租界筑路规划，抢先在筑路要冲地段低价收购沿路土地，待地价上升后坐食其利。

1916年，他在南京路上的地产已超过沙逊家族，到1933年，竟占整个南京路地产的44％，仅就房租一项而言，据说哈同只要睡过一夜，即可获租金7，000两，其聚敛财富的能量足令世人侧目。

中国的房地产市场，不是从传统社会中自发产生的。翔实的史料说明，这一产业从诞生的社会条件到经营管理方式，都是从西方直接借鉴的。无论从史实还是从逻辑分析，外国房地产商都是作为创始人活跃在这个行业之中并占垄断地位。在鸦片贸易渐趋衰微之后，他们发现了房地产这个东方古国还未唤醒的潜在市场，在上海滩开始了第一轮淘金式的开发。这些西方冒险家具有以下特点：

一是具有现代经济意识。在当时中国封建官员眼里，未经开发的上海滩的农田，不过是几斗租米，而在来自西方的商人眼里，这些港湾边的土地则是一片黄金。

二是在中国沿海沿江城市相继开埠后，外商逐步从野蛮的殖民掠夺转向资本主义市场经营。

三是利用外商在租界的特权和政治身份攫取土地，早期侧重生地的开发，20世纪二三十年代转入熟地再开发阶段，依靠地价升值坐享其利。

最具代表性的沙逊家族，从1926年起，先后成立了华懋地产公司、上海地产公司、东方地产公司、汉弥尔登信托公司等专业机构，在房地产业务上的一个突破性进展，就是利用已经占有的地价昂贵地带，兴建高层建筑，攫取高额利润。

第一幢落成的高楼是沙逊大厦。它雄踞于上海地价最高的地段——南京路外滩北口，这块地的估价1924年为每亩20万两，1933年为每亩36万两。1926年动工，1929年9月落成，其造价及装修、设备等费用共计5，602，813两白银，1935年换算成法币为7，836，013元。沙逊大厦共12层，底层及1—3层大部分出租给商店、银行及沙逊家族办公使用；4—9层为高级饭店和舞厅，客房分别按美国、日本、中国、英国、法国、西班牙等不同风格布置，极为豪华，每套日租金 20至70两白银；10层以上由维克多·沙逊（Ellice Victor Sassoon，1881—1961，沙逊家族第四代，汇丰银行创始人之一，香港的沙宣道就是为纪念他命名的）自用。1929年至 1938年，沙逊大厦底层、夹楼、1楼、2楼及3楼一部分房间的租金总收入共达380万元左右，加上其他楼层的收入，估计不到10年就可收回全部成本，而这种建筑起码能用80年以上。

沙逊大厦的矗立，不仅显示了沙逊家族的实力，也是上海房地产业进入鼎盛时代的一个突出标志。沙逊大厦建成之后，沙逊家族又陆续建造了河滨大厦、都城饭店、汉弥尔登大厦、华懋公寓、格林文纳公寓。1949年以前，在上海28幢10层以上的高层建筑中占了6幢，账面价值为3，604万元，占沙逊家族1941年上海房地产总值8，689万元的41.48％。[1]

沙逊家族在1921年以前44年间，在上海房地产业投资获利2，219万两白银，平均年利润率高达24％。[2]同一期间，仅房租净收入就达1，098万两白银。此后陆续建成的高层建筑，大大增加了房租收入，1921—1941年间房租净收入为4，745万元。[3]直到上海解放时，沙逊家族在这座城市占有的土地面积与房屋面积数量始终居外商及全行业之首。

这一阶段，不仅以沙逊家族为代表的专业房地产公司的业务大获进展，其他许多外国洋行也纷纷兼营，加入房地产业的竞争。1882—1920年英商亚细亚火油公司在上海购入土地共有13处，而1921—1930年10年间就购进16处，1931—1937年购进达22处，如表2-1所示。

表2-1　1882—1948年英商亚细亚公司在上海兼并地产[4]

上海外商房地产公司还利用发行公司债，纷纷向社会集资，扩大对房地产业的投资。1926—1934年间，几个主要外商房地产公司发行的公司债共计7，668万元，如表2-2所示。

表2-2　上海各主要外商房地产公司公司债发行情况[5]

续表

资料来源：1.沙逊档案中有关资料。
2.《民国三十年外商股票及发股公司之调查》。
*为沙逊集团的附属企业或有投资关系的企业。(www.xing528.com)

根据 1949年统计，11家主要外商房地产公司在上海占有土地3，440亩，房屋面积2，321，017平方米，建筑物12，080幢，如表2-3所示。

表2-3　上海各主要外商房地产公司1949年房地产占有情况[6]

上海华商的房地产公司在20年代初开始出现，由于抗战前外商势力在这个行业始终处于垄断地位，上海华商房地产业真正发展是在1937年抗日战争爆发后。此前，华人在房地产业投资一般是以房地产业主的身份出现。

所谓房地产业主，是指拥有大量房地产，只收土地与房屋租金，不从事其他房地产经营，也不参加行业组织的人。这类产业所有者成分十分复杂，大多数是从地主、军阀、官僚、政客、买办、商人、职员等转化来的。他们拥有大量钱财，却不善经营工商业，看到上海地价上涨，外商借此发财，便把资金投入房地产，置产后除留少量房屋自己用外，大多出租。一般是自设经租账房或请专业房地产公司代理经租，坐食租金。无论地租或房租，较之在农村置产收入要优厚得多，旱涝保收。特别是在租界，可避免政治动荡的风险，所以被视为最理想、最稳妥的保值增资方式。这些人有的兼有其他身份，但多数人把房地产租金作为主要生活来源，实质上是一批城市地主。除上海外，在其他城市也大有人在，投资量大小不等，但十分普遍。这些人占有的房地产总和，比专业公司占有的还要多。这种现象是传统土地关系向现代土地关系过渡的一个标志，也是在农业资金奇缺、工商业投资不足的背景下，财富过于集中于房地产业的一种畸形社会状况。

最早投入到房地产业的华人中，买办总是得风气之先。

说到上海滩上的华籍房地产商，就不能不提沙逊洋行的大买办程谨轩。他供职洋人，深谙其道，自己也开始购置地产，然后以此为抵押，借款之后再置新地，如此循环，终成上海地产大亨，拥有房地产价值千万银两，人称“沙哈（沙逊、哈同）之下，一人而已”。这种情形，也出现在其他城市，如天津怡和洋行买办梁炎卿、太古洋行买办郑翼之、汉口立兴洋行买办刘歆生，无不成为当地的“房地产大王”。因此，中国的房地产业主中，买办是一个重要阶层。

除“近水楼台”的买办之外，一些在农村富甲一方的地主富绅，也携资进入城市，在房地产市场上寻找投资暴发的机遇。

素有“四象”之称的浙江南浔帮，即张、刘、邢、庞四家，原是南浔大地主，并控制着当地的丝茶市场。他们进入上海租界除继续经营丝茶贸易外，最主要的投资就是购置房地产。其中刘姓一家在公共租界中心的福州路、广西路一带，买地建房，拥有10多条里弄，著名的会乐里、会香里、洪德里、贻德里等里弄住宅都是刘家的产业，为了管理出租的大量房地产，刘家自设经租账房。后来兄弟分家，其中刘景德一房，分到里弄住宅近700幢，抗战以前，每年房地租收入达5万多银元。[7]

很多大官僚，也是大房地产业主。清代末年，李鸿章、盛宣怀就是这方面的代表。李鸿章之子李经迈、孙子李国超，都在上海房地产大业主之列。除了里弄建筑外，著名的枕流公寓、丁香花园都是李家的产业。在盛宣怀的产业中，土地多于房屋，在闸北、沪西占地1，000余亩。民国时期的大官僚以孔祥熙为代表。为掩人耳目，他的产业往往利用化名，有中文的、英文的、家属的、公司的、堂名、商号等各种名义，中华人民共和国成立后在上海查清的有20余处房地产，其中不少是豪华的公寓大楼和花园别墅，如淮海中路的诺曼第公寓、培文公寓，武康路的密丹公寓，南洋路公寓、南京东路的迦陵大楼等。1946年，他还以高价从沙逊家族买进了号称上海建造单价最高（每平方米317元）的“依扶司”别墅。此外，还拥有高级里弄住宅500多幢。宋子文在上海的房地产，不如孔祥熙多，但也有相当数量。[8]

上海的几大帮会头目，以黄金荣和杜月笙为代表，利用特殊势力，占有大量房地产。黄金荣的产业在八仙侨一带。杜月笙的数量更多，在北京西路、宁海西路、崇德路等有许多里弄房屋。

据统计，中华人民共和国成立前夕上海华人拥有1，000平方米以上房屋的房地产业主有3，000多户，共拥有近6万幢、1，000多万平方米房产。其中个人占有1万平方米以上房产的有160多户，占有3万平方米以上房产的近30户。[9]

上海由于其优越的地理位置加上外国租界的“保护”作用，成为20—30年代国内外投资的重点。美国经济学家雷麦曾经指出：“至于1929年至1931年上海土地价值的增加，一半是由于上海的自然发展，一半是由于中国内地一般经济的紊乱。”[10]这种分析是不过分的。上海对外贸易的增加与工商业的繁荣，形成了自身的经济实力，是这座城市房地产业发展的基础。同时，由于其他地区的落后状态，加之军阀割据，内战不绝，各地游资为求安全，也大量流入上海，很大一部分资金，并不投入工商业，而是投向房地产。这时上海房地产业的特点是投资增长极快，投机也十分严重。据美商普益地产公司调查，30年代初，上海全市专营兼营房地产的企业，至少在300家以上。其中包括许多银行经营房地产，如买卖土地、建筑房屋、抵押地产，为数亦不在少。由于城市迅速发展，地价增长很快，一般握有一定资本的往往从事这一行业。而且租界内政治势力极端稳固，投资安全有保障。所以，房地产投机十分盛行，致使地价一涨再涨。

1931年是上海房地产业在近代发展的顶峰。1932年初在上海发生“一·二八”事变，日军轰炸闸北，造成极大的恐慌，对房地产业打击很大。1934年世界经济危机的影响波及上海，商业不景气，地价下跌，房地产业再受挫折。1935年成交额只占1931年的7％，虽然下半年因币制改革稍见转机，但不久抗日战争爆发，上海房地产业基本处于停滞状态，如表2-4所示。

表2-4　1930—1943年上海房地产交易额[11]

房地产业的蓬勃发展，使整个上海为之改观。租界的建筑投资在二三十年代始终居高不下，如表2-5所示。

表2-5　1925—1934年上海公共租界和法租界建筑投资额[12]

1927—1930年间，上海建筑事业蒸蒸日上，除公共租界和法租界外，由于“大上海”计划的实施，华界建筑事业亦达到前所未有的水平。1931年华界大上海区的建筑总值已达全市各区总值的1/4。虽然这部分建筑大多属公共建筑工程，但对上海房地产业及建筑业的繁荣是有刺激作用的。

大规模的建筑投资，使上海出现了众多的高楼大厦和密集的里弄住宅，改变了上海的城市面貌。1919—1931年，全市房屋数量空前增长，仅公共租界就增加房屋5.5万幢，平均每年增加5，000幢左右。[13]上海市目前仍然保存的主要高层建筑，包括南京路和外滩一带的多数大厦，都是在此时期建造的，如汇丰银行大楼建成于1923年，沙逊大厦（和平饭店北楼）建成于1928年，海关大楼建成于1925年，上海大厦建成于1930年，著名的远东第一楼——上海国际饭店也在1936年落成。

关于全上海的房地产总值，1921年有人估计为50亿银元。1933年美商普益地产公司估计为30亿银元，其中地价10亿银元，旧建筑15亿银元，近8年的新建筑5亿银元。[14]

总之，二三十年代房地产业发展达到了历史上的最高水平，形成了沿用至今的上海城市风貌与布局结构，奠定了上海这座气势恢宏的远东现代工商业都市的物质基础。