道契与土地商品化：传统文化与现代发展的碰撞

房地产作为一种特殊商品，最大的特点就是物质上的不可移动性。拿到市场上进行交换时易手的并不是土地房屋本身，而是这种财产权益的法律凭证。为了便于流通，这种凭证必须是科学、简单和明确的。因此，不动产权益的明晰是房地产市场运行的一个必要条件。

这就是我们关注随租界的产生而出现的新型土地契证——“道契”的原因。

在中国传统社会中，买卖土地当然要立契据。经官方收税盖印的，谓之“红契”，有法律效力，否则谓之“白契”，不能生效。经办此事的官方大都为各地县衙。登记税契后，土地所有人保有地契，县衙则绘制土地册籍，又称“鱼鳞册”，作为收赋税凭据。天津市房地产管理局至今保存着一份明代朱元璋时所绘制的天津县“鱼鳞册”，上面记载的鳞次栉比的地产历历在目。延续到近代，官方发放的土地契证名目颇繁，规格式样也不一致。下面以上海地区主要地契——田单为例。

田单，1855年制发，为早期上海民间拥有土地执业权的凭证。这是在当时小刀会起义军焚烧官方土地册籍，失去征税依据的情况下，重新登记造册时发行的。单上注有某保、某区、某图、某圩和某号，面积、亩分和执业人姓名。由于丈量不精确，四至往往含混不清，原业主或为逃税而少报面积，出现“单小地大”，或勾结地保，多报亩分，以侵占他人土地，造成“单大地小”，实际地亩与契纸常常不符。年深日久，保管不善，有些地契水浸发霉，破烂残缺，称为“烂单”。还有的田单，由于家庭成员分家析产，被裁剪成几片，几方各持一片，甚至一角，人称“割单”。也有的田单损毁遗失，另立一笔据为产权依据，称为“代单”。有的土地所有权虽经多次转移，而地契上业主名字从不更改，已无从根据地契来确定土地的归属。

类似的情况同样存在于当时通行的其他土地契证，诸如方单、印谕、部照、县照、司照、节课执照等。各种地契常常真伪难辨，只能凭当地保甲含糊作证，有时还会出现一地两属的现象。在出租、抵押时，买主常常为确认其可靠性大伤脑筋。为此，纠纷迭起，涉讼经年，难以判决。

传统社会遗留下来的上述弊端，成为近代土地流通的一大障碍。梅光复先生曾在20世纪30年代初对汉口市的情况做一调查，描述了如下情景：“即旧市区域，经过辛亥兵燹及继续变迁，至凌乱不清。官厅既无整理土地之详细图册，以资考查，在人民方面仅凭相传老契，以辗转管业，土地四至，多与契据不符，且各种印契，自前清至今，有一二十种式样，各各不一，情形复杂，因之弊端丛生，土地信用丧失。重复典卖之事，时有所闻，四至不符之地，随时发现，正当之业主，不能获得产权之保障，典卖土地者，易滋欺伪之纠纷，故近年银行界，对于汉市土地投资，不愿放款，即土地买卖，亦多不易成交，几视买卖土地，为可畏之途，即或勉强成交，押款卖价均日趋低落，此实由土地信用未能巩固之所至也。”[8]

需要说明的是，在近代中国，房地产的产权主要指土地。地上建筑物，虽视为不动产，但不如土地固定。因此，从清政府一直到民国政府，所确认的不动产产权主要是土地产权，所发给的产权证也只有土地产权的证件。有建筑物的称为宅地，无建筑物的称为基地。在发生产权转移时，如地面上有建筑物，就在契纸上分别标明地价与建筑物价（一般称改良物价）若干，合共价若干，以凭申报纳税。因此，对于房屋产权，没有专门颁发的凭证。

直到1847年，为适应租界的需要，一种全新的土地契证才在上海诞生，就是所谓“道契”，即永租契。

道契是中国官方为解决外国人在上海租界永租土地所需，制作的一种特殊契证，因为此证只有上海海关道有权制发，所以俗称“道契”。道契的样式于1847年由中外双方共同认可，办理道契的手续是：由租地外国人与原业主商定地价，原业主将执业田单或方单交给外方，同时，双方订立永远出租契两纸，并由当地值年地保证明，附带草图，划出地形，详载四至，再由租地外商呈请领事馆转换道契。领事馆一面将此件送中方办理道契机关查核，一面咨照租界工部局丈量出图样一纸，交租地外商查看无误后，由领事馆备文给中国办理道契机关，并附契纸三张及地图，中方核实后，在此契纸上盖印。这三张契纸左角分别注有“上、中、下”字样，以中契存中国机关，上契存领事馆，下契由租地外商保存，手续方完毕。

道契依照西方现代立契方式，与中国传统地契相比，有如下进步：

1.采取科学测绘方法，附有精确图纸，四至明确，避免纠纷；(www.xing528.com)

2.交割手续简单，避免了保甲、中证人等含混舞弊；

3.道契证件易于验证，切实可信，很难伪造。

上述特点符合房地产市场的要求，大大便利了房地产流通，一时成为受人高度信任的土地凭证。加上道契作为外商的财产凭证，受到租界特权的保护，持有道契者除向租界当局交纳年租外，没有任何其他税费，比持有田单的中国人负担轻得多。这就使得上海租界内中国业主也希望将自己的田单、方单转换为道契。由于道契只对外国人发放，后来就出现了“挂名洋商道契”，即由外国人出面，挂名代为中国业主领取。因请求转换道契的华人越来越多，代领道契的手续竟然发展为一项专门的营业，涉及的土地也超出了租界的范围，一些外商因从中收取手续费而大发其财。直到抗战前后，道契的身价有增无减。

不仅仅是上海，在厦门鼓浪屿公共租界、汉口的法租界、天津的日租界，也出现了类似的立契方式，只不过有的是叫“县契”，由县衙盖印而已。在天津和广州英租界，则通行用英文出具的租期99年的“皇家租契”。

章乃器先生在《上海地产之今昔》一文中曾经感叹：“上海过去的情形是怎样呢？在半殖民地经济组织下，外商银行负起一大部分中央银行的任务；而外商银行所认可的周转工具，就是‘道契’和外商产业证券。只要你手里有道契或者上海电力公司和上海电话公司一类的债券，资金的周转往往不成问题。钱庄股东只要能拿的出道契，钱庄就不至周转不灵；银行或者钱庄受押下来道契一旦需要资金，马上可以拿到外商银行里去转押。在那个时候，道契的地位，几乎和别国金融市场里的第一流票据或者证券差不多，成为上海金融市场上数量最大而流通最易的信用工具。”[9]

由于道契成了像金条一样受人欢迎的资产抵押物，能随时在银行抵押换钱，便可在市场上畅行无阻地流通了。当时的上海成为国内最活跃的房地产交易市场，很大程度上与道契有关。

道契出现的意义非同一般。它标志着从传统土地契证到现代土地契证的飞跃。

按照土地经济学市场学派的观点，产权明晰的土地凭证，是土地市场有效运行的前提。道契的关键特征，在于它的产权明晰且受到法律保护，具备了作为商品进行自由买卖的前提条件。

在过去的学术研究中，人们只看到道契的信誉高，便于抵押，但还未有人从土地经济学的角度，注意它的这种特征在土地商品化过程中的重要意义。而这一点，恰是本书的关注点。由此意识到，当年中外双方在订立租界土地文契的同时，不仅创造了一种新型的不动产权益凭证，而且引进了一整套从土地申报、测绘到注册等较为科学的地籍管理制度，从而为土地商品流通奠定了基础。