永租制在媒体中的功效

房地产业诞生的前提是农地大规模转化为市地，土地作为商品进入流通领域。在中国，这一开端体现在租界获取土地的过程之中。

租界建立之初，由于中国官员不明了土地所有权与领土管辖权的区别，误认为土地所有权一经出卖，就等于割让领土，所以坚决反对将中国土地卖与外国人，只同意出租。出于无奈，捷足先登的英国商人为在上海建立立足点，就借用了中国江南早已流行的租地方式——永租制。

这种制度允许土地的所有权和使用权发生分离，业主保有土地所有权，将土地使用权永远租出，其条件是承租人先向业主交付一笔押租——按时交租的保证金，承租后每年秋后向业主交纳年租。押租的数量有的相当于一年的年租，叫“对押对租”；有的多收押租，少收年租，叫“重押轻租”。业主通过永租的方式从土地获得的年租，往往高于其每年向官府缴纳田赋的数额，余额便为业主的年收入。租地人通过永租的方式获得永久性使用权，业主不得擅自索回土地，也不得添加租价。双方的权利均可单独转让他人，互相不能干涉。

这种永租制，在中国土地的传统租佃关系向现代土地买卖关系转变的过程中，起到重要的“媒体”作用。

1844年，最早在上海租地的怡和洋行租地18.6亩，每亩地的押租钱为7，058文，年租钱为7，058文，这是“对押对租”。同年四五月间，宝顺洋行租地13.8亩，每亩的押租钱为99，880文，年租钱为3，574文，这是“重押轻租”。[4]（制钱1，000文=银两1两）

由于每一块土地年租额差异较大，在拟定上海租地章程时，中英双方议定，所有外国人占用的土地应按统一比率交付年租。当时田赋大约为每亩1，300文，[5]中英双方就将年租定为每亩1，500文，并通过“年租减钱一千，增重押租十千”的做法，来补偿原业主由于年租减少蒙受的损失。这样，年租基本与田赋等同，并规定租地人不再将年租交给中国业主，直接交付“官银号”，由英国领事交给中国政府，形式上无异于交纳地税。如此这般，出租便等于出卖，押租相当于地价，中方业主在获得押租后，实际上已与出租的土地割断了一切联系。(www.xing528.com)

这时的“永租制”，已不是原来意义上的“永租制”了。租地人的权利，虽不能与土地所有权等同，也已远远超出了田面权的范畴。这种变了形的永租制成为向土地商品化过渡的一种特殊形式。

除上海英租界（即公共租界）外，采用这种租地方式的还有上海法租界，天津的法、意、奥租界及英、德租界扩展区域，汉口的法、德、日租界和厦门鼓浪屿公共租界。第二次鸦片战争后，外国人收买土地的现象比比皆是，已是既成事实，清政府不得不予以默认。至甲午战争之后，这种形式的永租制开始被直接购买所取代，开辟天津日、比等国租界的章程中，已将“收买”“永租”两词并用，《天津比国租界合同附约》中，还将二者合二为一，称向比利时“租卖”界内土地。《天津意国租界章程合同》规定，界内已为意国占用的原中国盐商所有“盐坨之地”即由意国购买，界内中国业主拥有的土地，意国也可“随时公平购买”。[6]在最后开辟的几个租界和天津日租界的扩展界内，外国人已经直接通过购买方式获取土地。天津开辟俄、意、奥租界时，列强甚至迫使清政府无偿出让中国官地。

还有一种永租土地的方式，即由租界开辟国向中国政府承租该界全部土地，然后再由该国政府把土地分租给本国与别国商民。租借土地的当事人为两国政府。例如《天津英租界土地章程》指出：“租界系指该区域由中国政府永租与英政府，名为英国租界，而可转租于市民者。”[7]划入这一地界范围的中国业主的土地，都必须按官方规定的价格，在租界开辟时全部租出，而租界开辟国往往不把永久使用权转移给租地商民，而是将期限规定为99年，例如，天津、广州等地英租界所发的“皇家租契”，其租借期均为99年。

采用这种租地方式的有天津、汉口、广州的英、法租界等。

综前所述，“永租制”的变形，实际上就是从农地向市地，从佃农与地主之间的封建租佃关系向土地所有者与政府之间的资本主义的税务关系转变的过渡形态。无论这种转化过程如何扭曲，毕竟反映了土地经济运行的内在要求和历史发展趋向。同时，它还证明，土地的所有权与使用权的分离并不妨碍土地的商品化，而且还是其存在的前提条件之一。