(一)内涵
多主体合作盘活利用是指盘活利用主体,包括企业、村集体、农户等,在政府的指导、帮助下,成立新公司,以入股、联营的方式对闲置农房进行统一打造和运营。这种模式是当前国家大力支持的闲置农房盘活利用模式。在中共中央、国务院2017年1号文件以及国务院发布的《全国国土规划纲要(2016—2030年)》(国发〔2017〕3号)中明确提出“探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用闲置农房及宅基地,增加农民财产性收入”。重庆市巴渝民宿集团主导的盘活利用闲置农房开发的巴渝民宿就属于此类情况。多主体合作盘活利用闲置农房对于促进乡村振兴、壮大集体经济组织、增加农户收益等成效明显。政府、企业、集体、农户等各方均获得了良好的社会和经济效益。
(二)特点
一是盘活利用以政府、企业、村集体、农户等主体通过合作等方式共同开展,政府提供政策和资金支持,并配套建设基础设施等；二是适用于农房闲置规模较大的区域；三是组织形式可以为“合作社+企业”“企业+村集体+农户”等,开发成本和品质较高,产品多为民宿、田园综合体等类型。
(三)问题
一是开发成本较高。例如,石柱县中益乡全家院子项目所有民宿是在原址上新建,改造成本为0.8万～0.9万元/平方米。二是均衡各方利益存在一定难度。多主体合作盘活模式涉及农户、村集体、企业等多个主体,在利益分配过程中可能存在难以公平兼顾各方利益的问题。
(四)典型案例
1.重庆巴渝民宿
(1)项目概况。
巴渝民宿公司以扶贫民宿为切入点,在城口、巫溪、酉阳、彭水4个国家级贫困县选定了5个扶贫类项目作为首批开工建设的巴渝民宿示范点(图4.16),建筑总面积为27 238平方米,平均容积率为0.5左右,平均建筑密度控制在30%以内,共70栋房屋,其中以房联营58栋,以地入股12栋。惠及贫困户75户,其中建卡贫困户48户。以房联营的宅基地面积按30平方米/人进行控制,单栋房屋建筑面积在300～500平方米,房型分为三人户、四人户、五人户3种。客房配置以单人间、标准间为主,辅以少量三人间及榻榻米间,总接待房间570余间,每日最大接待人数1 100余人。截至2018年年底,城口龙洞湾、巫溪长红村、彭水丹阳寨、酉阳楠木湾和彭水黄帝峡均已投入使用,具体如表4.3所示。
表4.3 巴渝民宿项目进展情况表
续表
图4.16 巴渝民宿项目分布图
(2)主要做法。
在现行法律政策框架下,巴渝民宿公司与集体经济组织、贫困户通过“共建共享、以房联营、以地入股、文旅融合、网络营销”的方式盘活利用闲置农房,实现利益联结。既显化了集体经济组织的土地价值,壮大了集体经济组织实力,又保障了国有资产保值增值,贫困户实现了增收脱贫。
共建共享,即示范项目农房改造建设费用由巴渝民宿公司和贫困户共同承担,其中贫困户以扶贫搬迁、农房整宗地收储等财政性补助款和自筹资金量化投入,收益分配向贫困户倾斜。
以房联营,即在保障农户自住和尊重农户意愿的前提下,巴渝民宿公司、农户将原址改造多出的住房用于民宿,按照统一标准、规范共同经营、管理和维护,房费收入分配联营农户占80%。
以地入股,即示范点村集体经济组织出地,巴渝民宿公司出资,共同组建项目公司,通过就业带动、保底分红、股份合作等多种形式,促进资源变资产、资金变股金、农民变股东,保障贫困户更多地分享民宿增值收益。
文旅融合,巴渝民宿建设营销中,充分挖掘渝东北山水峡谷景观资源和渝东南民俗文化资源,严守耕地和生态保护红线,保持当地自身特色和历史建筑风貌,设置火塘、读书室、走马转角楼等极富地域文化特征的元素,打造看得见山、望得见水、记得住乡愁的巴渝特色民宿村落,实现“文化+旅游”深度融合发展。
网络营销,实施线上、线下全渠道营销推广,线下加强与旅行社、经纪人合作,线上借助巴渝民宿官方网站(图4.17)、微信公众号、小程序等自有平台和今日头条、抖音、美拍等社交媒体平台,多维度构筑“互联网+民宿”推广体系。
重庆巴渝民宿现状图如图4.18所示。
图4.17 巴渝民宿官方网站
图4.18 重庆巴渝民宿现状图(www.xing528.com)
(3)资金来源。
开发成本以农户自筹为主,政策奖补为辅。在开发成本方面,现有巴渝民宿属于在闲置农房宅基地上或以宅基地置换方式新建,以已建成投入运营的城口县龙洞湾巴渝民宿为例,民宿开发建设总成本为50万～110万元,其中农户自筹为35万～80万元,包括农户向巴渝民宿公司借款和农户向其他机构借款等渠道筹集；政策性奖补包括农户宅基地复垦补偿款和政策性补助两部分,其中农户宅基地复垦补助金额为1万～10万元,政策性补助金额为8万～11万元,如表4.4所示。
表4.4 城口县龙洞湾巴渝民宿建造成本及资金来源汇总表单位：万元
(4)取得的成效。
根据巴渝民宿网络平台月报统计,截至2018年,城口龙洞湾、巫溪长红村、彭水丹阳寨、酉阳楠木湾、彭水黄帝峡5个已建成投运的巴渝民宿项目,已累计接待游客4.6万余人次,客房收入约为187万元,餐饮及农特产品销售收入约为190万元；城口龙洞湾、巫溪长红村、酉阳楠木湾、彭水丹阳寨和彭水黄帝峡巴渝民宿累计销售额(客房收入和餐饮及土特产收入)分别为164.61万元、115.37万元、31.21万元、16.26万元、49.16万元,如图4.19所示。图4.20所示为城口龙洞湾巴渝民宿特产。
图4.19 巴渝民宿项目运营以来累计销售额情况图(截至2018年)
图4.20 城口龙洞湾巴渝民宿特产图
2.巴渝民宿之石柱县中益乡全家院子
(1)基本情况。
项目位于石柱县中益乡建峰村,距石柱县城车程1小时,距黄水镇车程0.5小时,如图4.21所示。该项目于2018年启动,涉及农户18户、70人。图4.22所示为中益乡全家院子项目图。
图4.21 石柱县中益乡全家院子项目区位图
图4.22 中益乡全家院子项目图
(2)主要做法。
项目采用“共享产权、以地入股、以房联营、‘互联网+营销’”基本操作模式,由恒大地产集团重庆有限公司(恒大重庆公司)、村集体经济组织、石柱农旅融合发展集团有限公司(石柱农旅集团)、重庆市巴渝民宿集团有限公司(巴渝民宿公司)共同出资盘活利用闲置农房,村集体“以地入股”,即原有农户全部迁入居民点,10栋闲置农房改造而成的巴渝民宿由巴渝民宿公司统一经营管理,村集体按股份分享民宿经营收入。
(3)资金来源。
全家院子项目所有民宿是在原址上新建,改造成本为0.8万～0.9万元/平方米。农房改造费用由恒大重庆公司、巴渝民宿公司、石柱农旅集团等共同出资,村集体“以地入股”,同时扶贫专项资金转化为村集体经济组织及村民的量化股权投入,实现“资源变资产、资金变股金、农民变股东”。其中,恒大重庆公司占股51%,村集体经济组织占股20%,石柱农旅集团占股15%,巴渝民宿公司占股14%。
(4)取得的成效。
全家院子项目的预期效益包括村集体收入增加、农户参与改造与经营获取工资收入,同时周边农户居住环境及基础配套设施将得到有效改善(图4.23)。
图4.23 中益乡全家院子项目环境景观图
闲置农房盘活利用四种模式的对比如表4.5所示。
表4.5 闲置农房盘活利用四种模式对比表
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
