社会资本的利用和管理模式优化

(一)内涵

社会资本主导盘活利用是指具有一定乡村旅游特色的村镇,引进有经济实力和市场经营能力的公司或企业,通过租赁、合作、征收再利用等方式,对闲置农房进行统一规划、打造的闲置农房盘活利用模式。当前重庆市以社会资本为主导的盘活利用模式,主要采用征收再利用或租赁方式,闲置农房经依法处置给企业后,再由企业进行盘活利用,如武隆区的归原小镇和天坑地缝项目,以及奉节县的卡麂坪项目。

(二)特点

一是盘活利用以企业等社会资本为主体,政府提供政策、资金支持。二是适用于农房分布较集中且整栋闲置量大的区域,具有一定特色的村落比较适合这种模式。如石柱县中益乡整栋农房闲置量大,而且拥有成片保存较完好的土家特色民居,适宜由企业主导进行民宿打造。三是组织形式以企业自主盘活或“企业+合作社”盘活为主,开发成本和品质较高,产品多为民宿、田园综合体等。四是具有资金来源稳定、管理模式清晰、配套设施完善、容易形成产业链和规模效应等优势。

(三)问题

一是闲置农房征收及公开处置标准确定缺乏依据。当前在征收过程中多简单地采用农村复垦标准补偿农户。二是盘活利用成本高。一方面征收资金压力较大,制约了盘活利用的积极性；另一方面企业一般选择整栋闲置的农房来盘活利用,并且对改造完成后产品的品质要求较高,因此增加了改造费用和建设成本。例如奉节县的卡麂坪项目,开发成本达到了1万元/平方米。三是征收利用前置条件较多,农房征收需要编制村规划,符合“两规”,并且企业在对闲置农房进行盘活利用时多存在改扩建问题。四是产权纠纷较多,部分农户缺乏契约约束意识。如武隆归原小镇项目,随着项目的推进,部分农户不断提出新的补偿要求,影响了项目的推进进度。五是抵押融资办理困难。由于部分闲置农房产权不清晰,导致抵押融资办理困难。六是利益联结机制不完善,农户收益主要来源于农房租赁、餐饮及土特产品销售等,收益相对较少。六是乡村本土文化传承受到影响。由于当地居民是传统村落的灵魂,随着当地居民大量被迁出,乡村本土文化的传承在一定程度上受到影响,缺乏村落生活气息。

(四)典型案例

1.武隆归原小镇

(1)项目概况。

归原小镇位于重庆市武隆区仙女山镇荆竹村,距离武隆城区车程40分钟,距离仙女山国家森林公园约50分钟,如图4.7所示。归原小镇主要是通过征收农房的方式开发的集农业、乡邻、文创融合发展的乡村休闲项目,项目总占地面积1 163亩,实际建筑面积6.2万平方米,容积率0.9,建筑密度40%。项目主要包括36栋民宿建筑,其中25栋为新建民宿,11栋由原闲置农房改造而成。目前已有山里工作室、接待中心、茶室、民宿、青年旅社、农事体验工作坊等投入运营。

图4.7　武隆归原小镇项目区位图

(2)主要做法。

目前企业通过与村集体协商,对11栋闲置农房进行盘活利用。闲置农房农户均已迁出。闲置农房盘活利用主要用于山里工作室、接待中心、茶室、民宿、青年旅社、农事体验工作坊等,如图4.8至图4.10所示。闲置农房周边的耕地、林地等也租赁给企业,用于农事相关项目打造。

图4.8　武隆归原小镇图

图4.9　武隆归原小镇山里工作室(左)、接待中心(右)图

图4.10　武隆归原小镇民宿现状图

(3)资金来源。

企业盘活利用闲置农房的成本主要包括：获取闲置农房费用、改造装修费用、基础设施和配套设施费用、农地租赁费用等。对于闲置农房征收补偿费用,主要是参照目前重庆市地票和增减挂钩的有关标准进行。改造成本大概为3000元/平方米。资金主要是由企业筹集。

(4)取得的成效。

一是提升了企业(社会资本)下乡投资的积极性。社会资本只有与农村沉睡资源深度融合,利用其优势,才能有效促进农村资源变资产、资金变股金、农民变股东。归原小镇项目将集体建设用地征收为国有后,确认给企业(社会资本)进行盘活利用,有效地解决了盘活利用过程中存在的农户毁约、抵押融资困难等问题,提升了社会资本进入农村盘活利用闲置资源的积极性,同时也为社会资本下乡投资提供了可靠保障。

二是促进了农民致富及产业融合发展。这种模式,农民的收益主要来自租金收益和产业融合发展收益两个方面：一方面农民将闲置农房周边的耕地、林地等租赁给企业,获取租金收益；另一方面通过以当地的老物种和作物为原料,衍生农副产品深加工业,引入农业休闲和文创体验等产业业态融合发展,为农户提供就业机会,促进农户增收。

三是改善了村容村貌。归原小镇项目利用当地材料,采用“一户一亩田”的设计理念,深入挖掘原乡文化,促进文化的活化。村落基础设施和生活设施,以及周边居民的农房风貌及生活环境等也得到了极大改善,项目实施过程中解决了沿途5个村社共计1500人的饮水问题。

2.奉节县卡麂坪项目(www.xing528.com)

(1)项目概况。

卡麂坪位于重庆市奉节县兴隆镇六垭村,距离奉节县城区约80千米,车程约1小时50分钟,如图4.11所示。卡麂坪古村落旅游项目占地5 800平方米,总投资额约8 000万元,是一个集吃、住、游、购、娱于一体的旅游景区,15栋传统民居被改造成茶社、酒店、咖啡吧、民俗博物馆、会议中心,并修建观景台、农产品集市、蔬果采摘园、狩猎场、露营区等配套设施。

图4.11　奉节县卡麂坪项目区位图

(2)主要做法。

2010年,随着兴隆片区旅游环线公路贯通,奉节县政府将兴隆镇六垭村五社卡麂坪自然村落的高山生态扶贫搬迁工作与传统村落保护与发展工作结合起来,通过异地扶贫搬迁,村民们陆续住上新房,留下15栋闲置农房。2013年,企业通过征收再利用获得该15栋闲置农房的开发权,开始打造以土坯房为主体、以清凉“慢生活”为特色的避暑休闲地,如图4.12所示。

图4.12　卡麂坪农房改造图

(3)资金来源。

卡麂坪古村落旅游项目建设过程中涉及村落基础设施建设、农房征收及改造、周边耕地租赁、环境打造等费用。奉节县政府与企业约定按照政府与企业1∶3的比例出资,截至2017年,企业已投资3000多万元用于农房征收及改造、耕地租赁等,政府已投资1400多万元用于村落基础设施建设。其中,农房征收按照宅基地复垦标准,即12万元/亩,耕地租赁按照500元/亩标准进行,整个项目农房征收和耕地租赁费用大概500多万元；改造装修费用较高,以一号楼为例,其改造和装修投资约300万元,每平方米约1万元,几乎是重建新房的10倍。经改造后,一号楼土坯房原本的土墙和木料没有一点变化,斑驳的墙体和老旧的木梁给人一种岁月的沧桑感。而进入房屋内部,原本的房梁依旧,只是用工型钢架进行了加固,以川东民宿的风格进行装修,随处可见的绑绳、木制墙饰等,给人以回归农耕生活的感受,如图4.13所示。

图4.13　卡麂坪闲置农房盘活利用现状图

(4)取得的成效。

项目从2013年开始,2017年7月11日一期落成,正式对外营业。一期改造农房5栋,一号楼为咖啡屋+书吧+住宿,另外4栋楼,有两栋为住宿,共有客房15间,有一栋为餐厅,还有一栋是茶座,最多能同时接待40人住宿,餐厅可同时容纳200～300人就餐。

3.武隆天坑寨子项目

(1)基本概况。

武隆天坑寨子项目位于武隆区仙女山镇明星村及白果村,面积1.89平方千米,距5A级景区天生三桥约2.4千米,是集文旅融合、生态观光、休闲度假等功能于一体的土家族民族特色旅游综合项目,如图4.14所示。武隆天坑寨子项目由喀斯特地貌天然退化型天坑中石院、下石院组成。其中,中石院已基本完成旅游配套设施建设项目,并于2016年4月底投入运营。

图4.14　武隆天坑寨子项目区位图

(2)主要做法。

武隆天坑寨子项目由重庆市武隆区景乐旅游投资有限公司投资兴建,政府通过征收搬迁将中石院19栋、下石院27栋农房全部处置给该企业,由企业进行闲置农房盘活利用。项目总占地约71.14亩,新建南北游客服务区两座(建筑面积1 685平方米),改造闲置农房19 322平方米,改造进场公路2千米、景区步游道2千米,以及实施了水电配套和环境整治与绿化等附属工程。武隆天坑寨子图如图4.15所示。

图4.15　武隆天坑寨子图

(3)资金来源。

项目总投资约1.39亿元。其中,中石院景区投资约6 900万元,包括新建旅游接待管理用房870平方米,改造传统民居房6 000平方米,新建集散场地4 000平方米、游道2 000米,整治观光车道路1 200米。

(4)取得成效。

天坑寨子中石院景区于2016年4月底投入运营,被重庆市文化委员会(现重庆市文化和旅游发展委员会)授予“重庆文化消费企业联盟成员单位”。公司配备了员工130人(其中管理人员90人、文化展演人员40人),解决当地外遣农耕人员25人；2016年度运营期间传统文化展演3场/天,累计达550场次,年度接待游客6.5万人,经营收入达580万元。