农房产权流转与抵押融资研究

(一)农房产权制度研究

我国农房与城市房屋实行的是不同的产权登记制度,具体反映在财产权利表现形式上存在不同。农房产权主要有如下特点：①农民对房屋享有完整的财产权,但是对其宅基地使用权的处分、转让和抵押等流转没有完整权能。②农房宅基地使用权的获得实行限额审批制度,按照“一户一宅”的原则,具有福利性质、无偿性和使用权长期性。③农房的产权流转有制约。我国法律规定除同一农村集体经济组织内的成员间(且受让方必须是无住宅的农户)可以自由转让农房外,其他情形的农房产权流转均受到法律限制。总体而言,农房产权具有“残缺”性。

一直以来,由于历史原因,我国农房产权管理存在诸多问题,如权籍管理机构不完善、机制不健全,农村集体土地房屋产权产籍管理法律法规的缺位,农房流转、抵押贷款以及产权制度改革等管理机制体制相对滞后。在城乡统筹发展、乡村振兴的改革背景下,做好农村土地和房屋产权的确权登记、建立规范的产权流转交易市场、合理设定收益分配办法以及完善配套制度等方面显得尤为关键。

针对农房产权的流转市场机制,业界普遍认为在厘清农房产权流转中存在的错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈障碍的前提下,应突破各类意识瓶颈,围绕明晰产权,厘清现有的法律法规政策,以加快培育规范的流转交易市场。同时,结合地区的经济发展水平和农民产权流转意愿,调整完善现行宅基地制度。

(二)闲置农房调查研究

随着我国新型城镇化进程的加速推进,农村人口转移规模不断增加,导致闲置宅基地和农房问题逐步显现。主要表现为两种情况：一种是宅基地占而不用,指的是能够用于农民建房的土地却闲置不利用或者低效利用,即宅基地闲置、荒废；另一种是农房建而未住,指的是宅基地上的附属物即住房等闲置、废弃或荒废。

目前,闲置宅基地和农房的调查统计,国家暂无统一规范,相关的闲置情况主要来源于部分区域性调查。从分布规律来看,偏远地区的宅基地和农房闲置现象较严重,城郊农村的闲置较少,且这种现象在我国经济发达的东部地区较常见。主要有两方面的原因：一是偏远农村经济基础薄弱,农民外出务工较普遍；二是由于进城务工的农民无法承受城市的高房价,必然会寻求生活成本更低、离城市较近的地方,导致城郊房屋和土地较为稀缺,因此不会出现大量闲置。

(三)农房闲置原因研究

农房闲置的原因主要有以下几个方面：

(1)城镇化推进导致农村人口流失,增加农房闲置。在城市化进程中,大量的农业人口向城市流动,从事非农产业。一部分在城市长期工作并购房定居,使得农房长期闲置；另一部分以短期流动的方式,使得农房“季节性”闲置。

(2)农村经济发展和家庭结构变化导致农房更新速度加快,增加农房闲置。一方面随着农民收入不断增加,对居住环境、住房品质等有了更高的要求,农民建新房的需求增加；另一方面农村家庭小型化发展趋势日益明显,已婚子女婚后大多选择新建住房,与父母分居,而父母仍居住在老宅,当老人去世后,老宅便闲置下来。

(3)现行法律制度规定制约闲置农房处置。我国《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”,使得宅基地和农房的受让对象受到限制,从而制约了闲置农房的流转,闲置农房未得到充分有效利用。

(四)农房流转研究

国外农房及土地制度主要为私有制,与我国集体所有制有较大差异,因此鲜有关于“农房产权流转”的研究。特别是国外市场经济体制形成较早,具有清晰的房屋产权基础,权利人自由处置土地及房屋(买卖、租赁、抵押等)基本不受限制。(www.xing528.com)

国内学者对农房及土地流转的研究主要围绕概念、流转必要性、流转实践等领域展开,并提出诸多促进农房流转的政策建议和意见。

农房概念研究方面,学者普遍认为农房即为“农村农民、集体经济组织基于生活、生产以及农村公益事业的目的,在农村集体所有的土地上建造的建筑物及其他附属设施”。

农房流转必要性研究方面,学者普遍认为农房流转对于住房资源合理配置、提高资产经济效率、改变城乡二元结构、保护人民财产权益等具有重要意义。健全农房流转制度是维护公民合法产权、盘活存量资源、助推农村市场经济发展、促进城乡统筹协调发展、创建和谐社会的重要举措。

农房流转实践现状研究方面,主要是针对各地农房闲置及流转状况等开展实证研究,研究发现东部发达地区的农房流转普遍较为活跃,私下自发已形成了隐形市场；而西部等偏远地区,虽然大量农民外出务工有部分农房闲置,但法律对宅基地流转的严格限制等原因,农房流转相对较少,造成农房闲置较多。

(五)农房抵押融资研究

农房抵押主要包括房屋所有权的抵押和宅基地使用权的抵押。在我国现行法律制度下,对是否允许宅基地使用权抵押问题,学术界还未达成一致意见。大多数学者从农地产权改革的角度出发,对农房所有权及宅基地使用权抵押提出了以下主要观点：

(1)开展农房和宅基地抵押业务具有必要性和可行性,对于缓解农民资金困难、推动农业发展等具有重要意义。随着我国农村土地和房屋产权制度改革的深化,逐步放开农地抵押限制所需的客观条件已经初步具备。

(2)由于当前农民认知程度不高,传统的抵押制度使得农房抵押业务的开展受到限制和约束,使农房抵押难以真正落到实处。

(3)农村金融体系不够发达,农村土地和房屋也很少能够作为有效的抵押品而获得金融支持,土地产权制度对金融系统的吸引力不足,加之缺乏有效的价值评估体系和相应的贷款产品,导致农房财产权抵押贷款在欠发达地区的推广难度更大。目前规模较大的农场或者大型农业生产基地以土地产权作为抵押所取得的贷款通常具有规模经济性,但普通的农民却较难通过农村金融市场得到充分的金融支持。

(4)开展农房财产权抵押贷款与强大的资金实力、政府的支持和完善的管理制度有着极大关联。农房财产权抵押必然会引发风险,包括外部的风险和内部的风险,要逐步搭建交易平台和风险分担机制,加快金融产品创新。

(5)为了最大限度地降低金融机构的风险,地方政府应设立风险基金、专业的农房价值评估机构,健全中介服务体系、加强农村信用体系建设,建立抵押人、债权人、村集体、政府等共同分担的机制。

(6)宅基地抵押流转可由农村集体、保险公司和其他农民对抵押贷款农民的债务提供担保,金融机构将贷款的部分资金按风险度及系数划转给担保人,而担保人有权将被担保物有条件地进行处置。

2009年,借助城乡统筹综合配套改革平台,成都和重庆先后进行了农房抵押贷款试点探索,并在示范区开始了农村土地和房屋的确权登记颁证工作。实践证明,完善农房产权抵押政策机制,特别是对农村宅基地使用权能否抵押进行明确并建立制度,加强农房保障建设和完善农房流转收益分配机制是推动农房抵押快速发展的主要手段。