闲置农房和宅基地的利用与管理

鉴于我国农村宅地不分离的实际,加之我国农房建设与管理相对粗放,建设不规范,房屋使用寿命较短,对农村闲置房的相关研究多集中在农村闲置宅基地上。

当前农村闲置宅基地的认定,在法律层面和学术研究层面都尚未形成统一的认识,狭义的闲置一般是指宅基地闲置或废弃,未能有效发挥任何作用；广义的闲置一般是指除宅基地完全闲置外,还包含宅基地地上建(构)筑物的闲置等情况。现实中我国农房的闲置往往伴随着宅基地的闲置。

广义的闲置主要包括三种情况：一是由于农村人口外流,农房实际使用率低,导致农房和宅基地闲置；二是因农房年久失修,实际不能居住,导致宅基地闲置；三是超标准占用的宅基地,出现一户多宅现象,导致部分农房闲置。

结合农村闲置农房和宅基地实际,我们将在一定时间内无人居住或使用导致的农房和宅基地闲置及低效利用界定为闲置农房和宅基地。依据不同的标准,闲置农房可作如下分类：

1.按闲置原因分类

按闲置原因可分为以下四类：

①危旧型闲置,指原有住房年久失修或周边环境太差,不能满足基本居住需求而导致的闲置。

②人口迁移型闲置,指外出务工等原因导致人口外流和减少而造成的闲置。

③建新不拆旧型闲置,指异地新建农房后导致原有住宅闲置。

④其他原因型闲置,指农村风俗习惯及管理等原因造成的闲置。(www.xing528.com)

2.按闲置程度分类

按闲置程度可分为两类：整栋闲置和部分闲置。

3.按闲置时间分类

按闲置时间可分为两类：长期闲置和季节性闲置。

4.按合法性分类

按合法性可分为两类：合法闲置农房,即依法获取的农房闲置；违建闲置农房,即在违法占用的宅基地上修建的农房闲置。

闲置农房分类如表1.1所示。

表1.1　闲置农房分类

从闲置农房盘活利用的角度,我们重点关注闲置时间和闲置程度两个维度,聚焦于长期整栋闲置农房。