不同区域城乡房地产泡沫的收入效应实证分析

1.实证模型形式

同样地，构建如下空间面板数据模型研究城乡之间房地产泡沫收入分配效应。

Inc=α+β1Pop+β2ur+β3CPI+β4∑contit+μit

其中，cont表示控制变量，εit表示随机误差。常用的空间面板模型有空间杜宾模型（SEM）和空间滞后模型（SLM）。根据hausman检验可选择随机效应和固定效应；根据效应检验方法，可选择空间固定效应、时间固定效应和时间空间双固定效应模型进行实证检验。

对数据进行hausman检验，固定效应比随机效应更优。根据效应检验，时间空间双固定效应最优。因此，本部分同时使用空间杜宾模型（SDM）和空间滞后模型（SLM）进行对比分析。将分别对含有时间固定效应和空间固定效应的收入差距函数进行实证检验，并将时间空间双固定效应模型纳入分析。东部、中部、西部地区实证结果如表3-7所示。

表3-7　时间空间双固定效应

注：括号内为稳健标准差，***、**、*分别代表1%、5%、10%显著性水平。

2.东部地区实证结果及分析

如表3-7所示，时间空间双固定效应下，空间杜宾模型（SDM）和空间滞后模型（SLM）R2均有所下降，拟合度降低。在空间杜宾模型（SDM）之中，房地产泡沫系数对城乡收入差距影响系数显著为正，即存在显著房地产泡沫收入分配效应，房地产泡沫的膨胀将会加大东部地区城乡居民收入差距。产业结构对城乡收入差距影响系数显著为负，说明产业结构的完善有利于缩小东部地区城乡居民收入差距。社会保障程度影响系数显著为正，社会保障程度的提高将会加大城乡居民收入差距。城镇化率、消费者价格指数和人口自然增长率对收入差距的影响系数不显著。就空间相关关系而言，周边地区城乡居民收入差距受本地区房地产发展的影响较大，本地区房价的上涨将会加大周边地区城乡收入差距。城镇化率和社会保障程度对周边地区城乡居民收入差距影响系数显著为正，城镇化率的提高和社会保障程度的提高将加大周边地区城乡居民收入差距。而产业结构的发展对周边地区城乡居民收入差距影响系数显著为负，这说明产业结构的完善有利于缩小周边地区居民收入差距。

在空间滞后模型（SLM）之中，拟合度优于空间杜宾模型（SDM）。但房地产泡沫系数、城镇化率、居民消费价格指数、人口自然增长率、社会保障程度对城乡居民收入差距影响系数均不显著，这说明这些因素对东部地区城乡居民收入差距的扩大影响较小。产业结构对城乡居民收入差距影响显著为负，产业结构的完善有利于缩小东部地区城乡居民收入差距。

考虑到地区房地产泡沫波动对周边地区的影响，本章以空间杜宾模型（SDM）为例，分析房地产收入分配效应的结果及原因。

就东部地区而言，存在显著的房地产收入分配效应，房地产泡沫的膨胀将会加大城乡居民收入差距，且房地产泡沫对周边地区城乡居民收入差距影响显著，即房地产泡沫对周边地区城乡居民收入差距影响同样较大。东部地区房地产价格为我国房价最高地区，房地产泡沫也较为严重，说明房地产市场发展已较为成熟，城镇中投机现象较为严重，因此对城乡收入差距影响较大。房地产价格的上涨能够提升房产价值，而对于投机者来说，房价的上升显著地增加其财产性收入，住房的刚性需求和改善性需求不明显。因此房价上涨时，投机者迎来获益机会，通过转卖房产获取较大的经济利润，增加收入。而农村地区，房地产市场尚未发展起来，农村居民自有住房不参与市场交易，农村居民也无法享受房价上涨所带来的收入。因此，城乡居民收入差距扩大。

产业结构的发展对东部地区城乡居民收入差距的缩小起到了促进作用。东部地区的发展离不开第三产业的发展支持，第三产业的发展能够提供较多的就业岗位，吸纳劳动力。传统农业生产具有耗时长、边际生产率低的特点，从业者收入较低；第二、第三产业劳动需求大，边际生产率较高，从业者收入较高。第二、第三产业的不断发展，使得大量农村劳动力由从事传统农业生产转换为从事第二、第三产业的生产制造，获得较高的收入。农村居民在这一过程中，收入实现了大幅度上升；城市居民较农村居民先进入第二、第三产业的生产经营中，收入增速有限。因此，城乡居民收入差距减小。而产业结构的发展也将有利于周边地区城乡居民收入差距的缩小。产业结构的完善会产生外部效应，对周边地区的发展也有影响。本地区第三产业的发展吸引周边地区城镇居民和农村居民进入该城市地区发展和城市居民跨省份发展，带动收入提高，缩小收入差距。此外，产业结构的发展也将带动周边地区经济的发展，发挥正的外部效应，地区快速发展的工业化、信息化等将带动一部分周边地区资源的高效利用，增加地区居民收入，因此缩小周边地区城乡居民收入差距。

社会保障程度对城乡居民收入差距影响显著为正，社会保障程度的提高将会加大城乡居民收入差距，与预期结果相反。随着社会保障程度的提高，越来越多的城市居民被纳入保障，将降低未来不确定性风险。东部地区经济发展速度快，社会保障制度也较为完善。随着社会保障程度的提升，社会保障范围和社会保障种类的扩大，城镇居民防范意识强，不断增加参保种类和途径，社会保障度高，面对未来风险时，能够降低支出。而农村居民防范意识弱，其收入多用来生活消费和储蓄，仅仅购买社会基本保障，受保障程度弱，支出较多。因此，城乡居民收入差距不断加大。

3.中部地区实证结果及分析(www.xing528.com)

如表3-7所示，时间空间双固定效应下，空间杜宾模型（SDM）和空间滞后模型（SLM）R2均有所下降，拟合度降低。在空间杜宾模型（SDM）中，房地产泡沫的波动对城乡居民收入差距影响显著为负，即存在显著的房地产收入分配效应，房地产价格的上涨有利于缩小中部地区城乡居民收入差距。城镇化率对城乡居民收入差距影响系数显著为正，城镇化率的提高将会加大城乡居民收入差距。人口自然增长率和产业结构影响系数显著为负，说明人口自然率的提高有利于缩小城乡居民收入差距；产业结构的不断完善也有利于缩小城乡居民收入差距。居民消费价格指数和社会保障程度对城乡收入差距影响不显著。就空间相关性而言，房地产泡沫的波动对周边地区城乡居民收入差距影响较小，产业结构完善将加大周边地区城乡居民收入差距，其他变量对周边地区的影响不显著。

在空间滞后模型（SLM）之中，房地产泡沫的波动对城乡居民收入差距影响同样显著为负，即存在显著的房地产收入分配效应，房地产价格的上涨有利于缩小中部地区城乡居民收入差距。城镇化率影响系数显著为正，城镇化率的提高将会加大城乡居民收入差距。人口自然增长率、产业结构和社会保障程度对城乡居民收入差距影响显著为负，说明人口自然增长率的上升、第三产业的发展和社会保障程度的完善有利于缩小城乡居民收入差距。居民消费价格指数影响系数不显著，通货膨胀对城乡居民收入差距影响较小。

考虑到地区房地产泡沫波动对周边地区的影响，本章以空间杜宾模型（SDM）为例，分析房地产收入分配效应的结果及原因。

就中部地区而言，房地产泡沫的波动对地区收入差距影响显著，即存在显著的收入分配效应，房地产价格的上涨有利于缩小中部地区城乡居民收入差距。而房地产泡沫对周边地区的收入差距影响不显著，房价的上升不会拉大周边地区城乡居民收入差距。原因可能为中部地区发展潜力大，房地产价格处于上升阶段，房地产市场不断扩大。对于城镇居民而言，房地产价格的上涨增加其房产价值，居民家庭财产性收入增加。中部地区房地产市场投机需求远不如东部地区强烈，居民购房多为满足家庭的刚性需求和改善性需求，因此，当房价上涨时，理性居民不会出售所持有的房产。此外，房地产价格上涨，租房价格也有上涨的可能，对于城镇中依靠租房生活的人群来说，无疑增加了其负担，消费缩减，一定程度上相当于收入的降低。而中部地区房地产市场的不断扩大，房地产市场由城镇扩展到农村，农村自有住房面临拆迁可能，居民可获得收入和房产，农村居民收入显著增加。因此，在居民收入快速增加的情况下，城乡居民收入差距缩小。

城镇化率的提高对城乡居民收入差距显著为正，城镇化的发展拉大了中部地区城乡居民收入差距。中部地区城镇化起步晚于东部地区，城镇化程度低于东部地区，城镇化正处于快速发展阶段。因此，城镇化带动农村居民进入城市，相对东部地区，部分农村居民市民化，通过就业增加收入，享受城市基础设施和公共服务；而继续从事传统农业的居民收入提升缓慢。因此城乡居民收入差距逐渐扩大。而城镇化的发展也使得较多的资源流入城市，农村地区资源较小，造成城乡发展不均衡，影响到城乡居民收入差距。

人口自然增长率、社会保障程度对城乡居民收入差距显著为负，人口自然增长率的提升和社会保障程度的完善都能够缩小中部地区城乡居民收入差距。中部地区经济的发展需要人才的支持，人口自然增长率的提升，使得中部地区青少年人口增加，改善了人口结构，更好地推动经济发展，进而缩小城乡居民收入差距。社会保障程度的完善表现在社会救济、社会福利和社会保险上。社会救济和社会福利对城乡居民收入差距的缩小起到了直接影响，二者通过对低收入家庭进行补贴，增加了低收入家庭的现金和实物补助，缩小了城乡居民收入差距。而社会保险间接影响了城乡居民收入差距。目前，城乡居民医疗保险基本实现了全覆盖，但高收入居民还可购买其他保险，低收入居民仅购买基本医疗保险，在总体上有利于缩小城乡居民收入差距。此外，社会保障的财政支出来自全体劳动者，总体城镇居民群体缴纳税收多于农村居民，而社会保障收益农村居民多于城市居民，进而起到缩小城乡居民收入差距的作用。

产业结构对中部地区城乡居民收入差距影响显著为负，产业结构的不断完善将有利于缩小中部地区城乡居民收入差距。第三产业具有较高的产业关联性，能够拉动许多行业快速发展，提供大量的就业岗位，吸纳较多的劳动人口，总体上增加了居民的收入。第三产业的发展，一些行业进入门槛提高，劳动者加强职业技能培训，增强自身工作能力，工资收入增加。而第三产业发展加快了农业现代化进程，延伸农产品的产业链条，增加农产品销售的利润；信息化增加了农产品的销售渠道，增加农民收入。因此在产业结构的不断完善下，城镇居民和农村居民收入均有增加，总体上收入差距缩小。

4.西部地区实证结果及分析

如表3-7所示，时间空间双固定效应下，空间杜宾模型（SDM）和空间滞后模型（SLM）R2均有所下降，拟合度降低。在空间杜宾模型（SDM）之中，房地产泡沫影响系数不显著，即不存在房地产收入分配效应。城镇化率和人口自然增长率产业结构影响系数显著为负，城镇化率的提高有利于城乡居民收入差距的缩小；人口自然增长率的提高有利于缩小城乡居民收入差距。社会保障程度影响系数同样显著为负，且对周边地区影响也显著为负，社会保障程度的提高有利于本地区和周边地区城乡居民收入差距的缩小。居民消费价格指数对城乡居民收入差距影响不显著，而对周边地区的影响存在显著性。产业结构对本地区和周边地区影响均不显著。

在空间滞后模型（SLM）之中，房地产泡沫影响系数不显著，即不存在显著的房地产收入分配效应。城镇化率影响系数显著为负，城镇化率的提升有利于缩小西部地区城乡居民收入差距。而居民消费价格指数、人口自然增长率、产业结构和社会保障程度对城乡居民收入差距影响均不显著。

考虑到地区房地产泡沫波动对周边地区的影响，本章以空间杜宾（SDM）模型为例，分析房地产收入分配效应的结果及原因。

就西部地区而言，房地产泡沫对城乡居民收入差距不显著，即西部地区不存在显著的收入分配效应。西部地区房地产市场发展相对缓慢，居民购房多为刚性需求，投机性需求较少，从而房地产价格的上涨对城乡居民收入差距影响较小。西部地区经济发展较为缓慢，流入的人口少，住房租赁市场发展缓慢，房地产价格上涨对增加租房成本的影响小，房地产价格上涨对城乡居民收入差距影响较小。

城镇化率的提高不仅有利于缩小本地区城乡居民收入差距，也有利于周边地区城乡居民收入差距的缩小。西部地区城镇化率相对较低，城镇化率的提高意味着加入城市中的人口越来越多，也意味着城市能够提供的就业机会越来越多。城镇人口可以在原有就业的基础上，解决一部分居民的就业问题，提高居民收入；同时城镇化的快速发展带动当地经济的快速发展，为农村地区产业转型提供了机会，创造更多的就业，吸纳农村劳动力，增加农村居民收入，提高农民生活水平，进而缩小城乡经济差距。同时，大批农村居民涌入城市，农村居民市民化，带动了农村地区基础设施的完善，公共服务水平的提高，农村居民可享受到与城市居民水平一样的教育医疗等服务，减少了在教育医疗方面的大部分支出。居民可将缩减的教育医疗支出用于农业生产之中，促进了农村居民收入的进一步提升，有利于缩小城乡居民收入差距。城镇化率的提高也意味着城市规模的扩大，房地产价值上升，城市居民在房价上涨过程中获得财产性收入；随着城市规模的扩大，用地规模也随之增大，城市周边地区居民可享受征地带来的土地使用费用，增加收入，从而城乡居民收入差距缩小。

人口自然增长率对城乡居民收入差距影响显著为负，人口自然增长率的提高有利于缩小西部地区城乡居民收入差距。我国目前正大力推动西部地区的发展，需要人才的支持。人口自然增长率提升，青少年人口增加，推动西部地区教育医疗水平逐渐提升，进而推动西部地区经济发展，缩小城乡居民收入差距。

社会保障程度对西部地区城乡居民收入差距影响显著为负，社会保障程度的提升将抑制城乡收入差距的扩大。西部地区社会保障体系相对东部来说不健全，保障制度不完善，社保产品种类少，保障范围小等。随着社会保障制度的提升，保障体系不断健全，参保人数增加，使得西部地区居民抵御风险能力加大，居民也能从社会保障中受益，有利于收入差距的缩小。