房地产泡沫对收入分配的影响因素

居民收入主要包括工资性收入、财产性收入、经营性收入与转移支付。房地产价格的上涨通过财产性收入的快速获得影响其他收入水平所占比重。

1.财产性收入对分配效应影响

当房地产价格快速上涨产生房地产泡沫后，房产所有者可以通过售出房屋获得收益的增值。那些依靠工资收入的居民财富与巨额的房产收入相比迅速缩水。劳动报酬占总报酬比例下降，导致工薪阶层与房产所有者收入水平差距拉大以及有房者与无房者之间财富水平差距增大。最终形成拥有房产的高收入阶层与靠工资收入的低收入阶层，产生财产性收入分配效应。我国现阶段处于城镇化快速发展时期，是否拥有房产成为居民关注的最主要问题，房产价格增长，财富在不同阶层间的重新分配，也成为有房者与无房者贫富差距拉大的重要原因。是否具有房屋资产，首先主要由居民初始财富水平决定，低收入者很难在一时间凑齐首付款购买房屋，他们大多会租住他人房屋。低收入者主要集中于城镇化进程中，从农村或小城镇进入大城市务工。而高收入者会选择支付房款，购买属于自己的房屋资产。当房地产价格上涨后，高收入家庭的财富快速积累，而低收入家庭的财富相对缩水，贫富差距进一步加大。

同时，财产收入分配效应还会在不同区域间重新分配。发达地区由于人口密集，房地产需求程度高，但是地域面积受到客观地理条件影响，形成需求大于供给的市场，房地产价格快速飙升。与此同时，房产的投机者看中房地产价值的未来增值潜力。即使不是房屋实际刚性需求者，其也会选择在发达地区进行房屋资产购置，进一步恶化了供给平衡，使得房产资源偏离其实际价值，产生断崖式快速增长。特别是在北上广等地，2015—2017年的楼市变现尤为显著。对于欠发达地区，劳动力大多向发达地区迁移，该地区居民人口增长快速下滑，房地产需求萎缩。欠发达地区土地面积广阔，房地产供给充裕，房屋价值增长平缓，较少有投机者在该地区投资炒房。因此，欠发达地区房价与发达地区房价的差距进一步拉大，两地居民财富水平在地域的影响下进一步加大。

2.通货膨胀对收入分配的影响(www.xing528.com)

在社会整体需求上升过程中，房地产需求增长造成部分商品价格上涨，如钢铁、水泥、劳动力等建材和与房地产相关产品价格的增长。并进一步通过成本推动型通货膨胀与需求拉动型通货膨胀共同作用于整体经济。也就是房地产泡沫形成过程中通过结构型通货膨胀，造成经济体制内的全面通胀。通胀的作用下，居民整体财富受到损失。相对而言，通货膨胀给富人带来的财富缩水效应较小。主要是由于，在富人支出结构中，消费支出所占比重较小，在通货膨胀过程中，他们往往可以通过资产增值保值与投资过程抵消通货膨胀带来财富缩水的负面效应。例如，富人往往具有自己的房产，在房地产价格上涨中获得的房产收益远远大于房产通货膨胀带来的财富缩减。但对穷人而言，消费支出占整体支出水平的比重较大，通货膨胀使其财富与收入进一步缩减。穷人往往资产积累较少，在房地产价格飙升过程中，还会面临租金的上涨与相对收入的削减。最终整体经济内产生了“劫贫济富”的效应，贫富差距进一步拉大。

房地产价格增长带来的通过膨胀还会拉大不同行业间居民收入差距。一些增长快、收益较高的行业，其工资水平会随着物价上涨与通胀水平的提高而提高。例如，房地产企业与房地产销售企业、外资企业与跨国公司、民营企业、建材企业、投资金融公司等。随着房地产快速发展，房地产价格攀升，以上部门市场化水平较高，容易受到成本推动影响，提高工资水平，员工由于通胀受到收入缩水效应较小。但是如国家行政与事业单位，工资水平调整相对滞后，调整幅度有限的部门员工更加容易受到通胀负效应的影响，收入与财富缩水较快。

3.产业结构的优化对收入差距的影响

产业结构的优化不仅是三次产业在生产总值中的比重变化，而且是不同生产要素在产业之间的流动集聚状况。产业结构的发展由低级到高级，生产要素也从低级流向高级，从生产效率低的部门流向高的部门，从边际生产率低的部门流向边际生产率高的部门，从低收入部门流向高收入部门。产业结构对收入差距的影响主要体现为生产要素对收入进而对收入差距的作用。劳动力要素，产业结构由第一产业向第二、第三产业转移的过程中，不同产业的劳动力收入出现明显差距，第一产业劳动力收入下降，第二、三产业劳动力收入提高；不同劳动力素质收入差距明显，因为产业升级对劳动力素质的要求在不断提高。高素质劳动力的收入随着结构的优化而不断升高，低素质劳动力收入不断缩减，收入差距加大。土地要素对产业发展的约束随着产业结构的优化而不断减弱。第一产业的发展离不开土地要素，第二、第三产业的发展对土地要素的依赖性逐渐降低。产业结构优化的过程也是释放土地要素的过程，依靠土地资源获得收入人群的收入会出现明显降低，收入差距加大。资本要素对产业结构的作用不断显现，产业结构的升级离不开资本的支持。资本密集型产业不断增加，产业向高附加值延伸，资本的收益率不断上升，每个人受益的可能性加大。而资本要素的掌握者往往是高收入群体，随着产业升级又不断获得收益，收入进一步增加，与低收入者的差距进一步加大。