房地产泡沫对居民收入差距的影响：主要效应

房地产作为重要的家庭资产，在居民家庭财富的积累过程中起着非常重要的作用，房价波动的收入分配效应主要分为“通货膨胀效应”“城镇化效应”和“行业带动效应”。

1.通货膨胀效应

根据以往学者的研究，房地产泡沫程度的加深会造成通货膨胀，进而影响到居民收入差距。房地产泡沫的波动会从以下方面产生通货膨胀：一从居民角度来看，房产价格上涨引起住房者财富增加，财产性收入的提高促进了居民扩大消费。需求的上升引发物价的上升易产生通货膨胀。二从企业角度来看，房价的上升带动企业的厂房土地等相关生产要素价值增加，增加企业总财富，促进企业投资，引发通货膨胀；房价的上升加大工人的居住成本，工人要求企业增加工资，企业用人成本增加，导致企业生产的成品价格上升，产生通货膨胀。三从房地产上下游产业来看，房价的上涨带动其上下游产业需求加大，价格上涨。同时，房价的上涨也会引发上下游产业对该行业的投资加大，产生通货膨胀。因此，房地产泡沫加大居民收入差距。

2.城镇化效应

城镇化的快速发展，使得房地产市场需求扩大，带动了房地产价格上涨，对当地城镇居民和外来人口之间的收入产生影响。(www.xing528.com)

城镇化的发展，使得外来人口迅速涌入城市，增添了就业岗位，同时劳动力人口也在增加。外来人口收入较低，难以承受购房的巨大资金压力，通常选择租房生活。房地产价格上涨带来的租房价格提升，加重了外来人口的居住压力，不利于其消费，可支配收入降低；同时通常由外来人口选择在城镇中租赁商品房经营生意，而房价的上涨加大了其经营成本，可支配收入降低。因此，外来人口在房地产价格上涨中处于不利地位，总体上表现为生存成本加大，可支配收入缩减。而当地城镇居民可以依靠所持有房地产增加收入，房地产价格上涨，房产价值上升，城镇居民可通过出租空闲住房获得租金收入，增加家庭财富。当地城镇居民和外来人口之间因房地产价格的上涨拉大了收入差距。

3.行业带动效应

从上文的叙述中，可以得知房地产行业与其他产业关联性较强，在生产、分配、交换、消费环节均能拉动其他产业的发展，因此对我国经济的发展具有重要作用。虽然房地产行业具有较强的产业关联效应，但带动效果具有差异性。就关联性较强的行业，房地产行业的发展对此类行业影响较大；对于关联性相对较弱的行业或者没有关联性的行业，房地产行业的发展对其正向影响较小。因此，对于不同关联性的行业，也会因房地产行业的发展产生行业收入差距。关联性强的行业，随着房地产价格的升高，房地产泡沫的膨胀，对此类行业的发展起到明显的带动作用，行业收入水平得以快速提高。关联性较弱的行业，在缺乏带动作用的情况下，发展较为缓慢，行业收入增长缓慢。因此，关联性强的行业和关联性较弱的行业在房地产泡沫的影响下收入差距拉大。此外，房地产行业和关联性强的行业的快速发展将会使得社会优质资源流向这些行业，而关联性差的行业发展资源则受到挤占，进一步对行业发展不利。如行业发展速度的不同，使得社会高技术人才流向发展速度快、收入水平高的行业，在人才智力的支持下，行业获得进一步发展，收入水平进一步提高；而发展较慢的行业则不容易吸引优质人才，不利于行业的长期发展，发展落后。

综上所述，房地产泡沫的波动通过宏观渠道、中观渠道和微观渠道三种渠道在通货膨胀效应、城镇化效应和行业带动效应的相互作用下，对居民之间的收入差距产生影响，加大或者缩小不同居民之间的收入差距。