不同收入阶层的房地产泡沫财富效应的理论分析

1.对低收入阶层居民的影响分析

低收入阶层居民其收入较大部分用于生存资料的消费，没有闲散资金购买房产，房地产价格上涨对其收入没有影响。对低收入阶层消费影响最大的是当期收入的增加，能显著地提高其消费能力，而房地产价格的上涨对其消费影响较小，房地产财富效应不显著。但如果房地产价格的上涨造成租金上涨，将显著地影响其消费。租金的上涨加大了其生活成本，将原本不充足的收入较大部分用来支付租金。在流动性约束的制约下，低收入阶层将进一步缩减消费，房地产财富效应为负。

因此，房地产价格的上涨对低收入阶层居民消费没有影响或者是消费水平降低，即房地产财富效应在低收入阶层居民中或表现不显著或为负。

2.对中等收入阶层居民的影响分析

中等收入阶层相比低收入阶层具有较高的收入，因此该阶层居民通常具有一套房产或者正在租房但有购买房产的计划。因此，房地产财富效应表现更为复杂。一方面，就中等收入阶层有房居民来说，房产仅用来满足其住房的刚性需求，房地产价格的上涨虽然能够提升持有房产的价值，增加其财产收入。但是一些居民不会将其转手获得流动性收入增加消费，因为转手房产意味着购买新住房需要花费更多的收入，或者是租房生活，消费支出增加，不利于财富的积累。因此，房地产价格的上涨对其消费影响不显著。对于有些居民而言，对房价持良好预期，所持有的房产面临巨大的升值空间，家庭将会变得更富有。信心效应增强，居民消费增加，房地产价格的上涨促进其消费。另一方面，对于打算购房的家庭来说，房地产价格上涨意味着购房需要比以往更多的货币，因此面临预算约束，将会减少消费，增加储蓄。房地产价格的上涨对这部分群体影响显著为负。(www.xing528.com)

因此，中等收入阶层房地产财富效应表现得更为复杂，财富效应不显著或者房地产财富效应显著为正或者为负。

3.对高收入阶层居民的影响分析

高收入阶层居民的高收入使得该阶层房产持有较多，往往具有两套及以上房产，可将空闲住房通过出租获得收入。房地产价格的上涨对其财产性收入的增加有着重要影响，也能够对其消费产生显著影响。一方面，房地产价格的上涨显著地增加其房产价值，有利于带动消费水平的提升，房地产价格的上涨促进其消费增加。另一方面，房地产价格水平的上升可以使高收入阶层所出租的住房能够获得更多的租赁收入，也有利于消费水平的提升，及房地产价格的上涨通过租赁市场增加收入从而增加消费。同时，房地产价格上涨的预期也增强其消费信心，消费增加。

因此，房地产价格的上涨有利于高收入阶层居民消费的增加，也即房地产财富效应在高收入阶层居民中显著为正。